답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년 현재 행정절차와 보상 단계를 마무리하고 본격적인 착공을 준비 중입니다. 자성대 부두의 장비 이전과 부산역 철도 시설 이전 설계를 마치는 등 토목 공사를 시작하기 위한 밑작업 단계에 있습니다. 주요 추진 일정은 2026~2027년 본격적인 부지 조성 착공 및 철도 시설 이전 공사 시작, 2028~2029년은 기반 시설(도로,공원,부지 매립 등) 집중 공사가 진행 예정이고 2030년 이후는 상업, 업무, 주거 시설 순차적 완공 및 원도심 연결입니다. 늦어지는 이유는 1단계와 달리 부산역 철도 부지 이전이라는 고난도 작업이 포함되어 있고 여러 공공기관이 참여하는 컨소시엄 방식이라 이해관계 조율과 재원 마련에 시간이 더소요되었습니다. 즉 지금은 땅 위의 시설들을 비우는 과정이며 2027년경부터 눈에 보이는 공사가 활발히 진행될 예정입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무주택 입장에서 이해하기 힘든 궁극적 이유는 아파트 가격이 오른것이 아니라 시중에 돈이 너무 많이 풀려서 현금 가치가 떨어진 결과입니다. 서울 아파트는 대한민국에서 가장 안전한 실물 자산으로 취급되어 화폐 가치 하락을 방어하는 수단이 되었습니다. 그리고 최근 몇년간 공사비 상승과 규제로 인해서 신규 착공이 급감했습니다. 지금 당장 집을 지어도 입주까지 5~10년이 걸리기에 앞으로 신축이 더 귀해질것이라는 공포 심리가 가격을 밀어올렸습니다. 마지막으로 인구는 줄어도 좋은 일자리와 인프라가 몰린 서울 선호도는 더 강해지고 있습니다. 다주택 규제가 심해질수록 사람들이 지방 집을 팔고 서울의 똘똘한 한 채로 몰리면서 상급지 가격은 꺾이지 않고 계속 오르는 것입니다. 결국 주택을 주거 공간이 아닌 가장 확실한 자산으로 보는 심리가 상승으로 주도하고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이미 대출이 실행된 후에는 단순 변심이나 한도 부족을 이유로 일반 은행 대출로 갈아타는 것은 불가능합니다. 전세대출은 집주인에게 잔금이 지급되는 시점에만 발생하여 이미 거주 중인 상태에서 대환은 특수한 경우가 아니면 어렵습니다. 11월에 혼인신소를 한 후 신혼부부 전용 버팀목 대출로 갈아타는 것은 가능합니다. 혼인신고일로 부터 7년 이내 혹은 결혼 예정자로 일반 버팀목보다 한도가 훨씬 높고 금리가 낮습니다. 기존 대출을 상환하면서 갈아타는 형식이므로 그때 가서 대출 한도를 다시 조회해야 합니다. 잔금일이 6일 남은 시점에서 [기존 계획 유지 후 11월 전환]이 가장 안전합니다. 계획대로 일반 버팀목 + 신용대출로 잔금을 치르시고 혼인신고를 마친 후 은행에 방문하여 신혼부부 전용 버팀목으로 대출 신청을 하세요. 이때 증액된 한도를 신용대출까지 한꺼번에 상환하는 것이 이자 부담을 줄이는 길입니다. 신용 대출을 받으면 부채로 잡혀 전세대출 한도에 영향을 줄 수 있으니 대출 실행 전에 은행 담당자에게 잔금일에 동시에 진행해도 전세대출 심사에 문제가 없는지 다시 한번 확답을 받으시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.광진구 구의 자양동은 선릉역까지 15~20분 거리이며 대학가와 전통시장이 있어 1인 가구 원룸 가성비가 가장 좋습니다. 관악구 봉천, 신림동은 25~30분 소요되며 서울에서 월세가 가장 저렴한 편에 속하지만 출퇴근 시간 지하철 혼잡도가 매우 높습니다. 수인분당선 라인 성동구 왕십리, 행당동은 15분 내외로 도착 가능하며 여러 노선이 겹치는 교통 요지임에도 한양대 인근 저렴한 매물이 많습니다. 강남구 개포, 일원동도 15~20분 소요되며 강남구 내에서는 빌라촌 월세와 반전세가 상대적으로 저렴하고 동네가 조용합니다. 가장 저렴한 곳을 원하시면 신림,봉천 생활 편의와 가성비를 따지면 구의,왕십리, 조용한 환경과 보증금을 높인 반전세를 원하시면 개포,성내동을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.미국 가구는 평균적으로 소득의 30% 내외를 주거비로 지출합니다. 특히 대도시 세입자들은 소득의 절반 가까이를 월세로 내는 경우도 흔합니다. 통계상 한국인의 소득 대비 주거비 비중은 약 15~16% 수준입니다. 미국인이 한국인보다 매달 나가는 생돈을 2배 정도 더 많이 낸다고 보시면 되고 미국은 전세 제도가 없어 매달 고액의 월세를 내야 하지만 한국은 전세 제도 덕분에 월 소득에서 주거비로 빠져나가는 현금 비중이 훨씬 낮기 때문입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신림동 서원역 모아타운은 서울시가 절차를 간소화했기 때문에 소요기가는 약 4~7년으로 일반 재개발이 보통 10년 이상 걸리는 것을 생각하면 빠른편입니다. 3억 시세라면 시세의 70~80% 수준으로 감정평가액이 책정되고 감정가는 그보다 낮게 책정될 가능성도 큽니다. 재개발은 현금 보상보다 새 아파트 입주권을 받는 것이 자산 가치 면에서 훨씬 유리합니다. 분담금은 차액만 납부하는데 새아프타 분양가 전체를 내는게 아니라 [새아파트 분양가 - 부모님 집의 가치] 만큼만 추가로 내시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.한곳만 내놔도 다 본다라는 말은 빌라에서 틀린 말입니다. 인근 부동산 최소 10곳에 매물을 직접 접수하시고 중개사에게 법정 수수료 최대치를 제안하고 네이버 부동산 등 상단 노출을 부탁드려 보세요. 공인중개사가 중개 수수료 외에 별도의 광고비나 수고비 명목으로 돈을 받는 것은 불법입니다. 공실이라면 부분 도배와 입주 청소는 필수이니 깨끗해야 팔립니다. 가전보다는 가격 네고가 매수자에겐 더 매력적입니다. 거주 및 대출 전략은 세입자가 있으면 실거주 매수자가 기피하여 더 안팔리니 매도가 우선이면 공실유지를 추천드리며 출퇴근이 힘들어도 직접 들어가 살며 월세를 아끼는 것이 종자돈 모으기에 가장 빠릅니다. 살면서 집을 보여주는게 매도에도 유리합니다. 혼인신고 전이므로 남친의 무주택 자격과 본인의 고소득을 각각 보존하며 기회를 기다리세요. 즉 가격을 분양가 수준으로 과감하게 낮추고 중개사에게 법정 최고 수수료를 약속하고 최대한 빨리 정리하는 것이 아파트로 갈아타는 가장 빠른 길입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.70%는 일반 무주택자 기준이고 생애최초는 규제지역 여부와 상관없이 LTV 80%가 적용이 됩니다. 현금 1억이 있다면 LTV 80%를 활용해 4억 중반대 아파트까지 충분히 가능합니다. 예로 들어 4.5억 아파트 구매 시 대출 3.6억+내돈 0.9억+부대비용 이렇게 활용하시면 됩니다. 연봉 5000만원 기준 일반 주담대는 DSR 40% 규제로 대출 한도가 조금 부족할 수 있습니다. 이럴 땐 DSR 규제를 받지 않는 디딤돌 대출을 우선적으로 활용해 보세요. 생애최초 구매자는 취득세를 200만원까지 면제받으므로 실제 필요한 부대비용을 더 아낄 수 있습니다. 즉 3.5억에 한정하지 마시고 디딤돌 대출을 통해 4억 초중반대까지 범위를 넓혀서 보셔도 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약이 압도적으로 유리하며 특공 당첨 시 시세 대비 20~30% 저렴한 분양가와 1~3%대 신생아 특례대출 저금리 혜택을 동시에 누릴 수 있어 증여보다 실질 이득이 큽니다. 6억 주택을 증여받으면 유주택자가 되어 생애 가장 강력한 무기인 신생아, 신혼부부 특공 자격을 즉시 상실합니다. 직접 증여 대신 결혼 ,출산, 증여재산 공제(1인당 1.5억, 부부 합산 3억)를 활용해 현금을 지원하고 무주택 자격으로 청약을 노리는 것이 세금과 수익률 면에서 가장 현명합니다. 즉 집을 직접 주기보다 무주택을 유지하며 특공에 도전하게 하는 것이 자산 형성 측면에서 훨씬 유리합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전용기 대여는 신분제 사회의 입장권이 아니라 철저하게 자본주의의 논리로 움직입니다. 비행기 크기별 시간당 소형 4~6인승 시간당 약 500만원~800만원, 중형 8~12인승 시간당 1천만원~1천5백만원, 대형 15인승 이상은 시간당 약 2천만원 이상입니다. 항공사나 대행업체 입장에서는 결제만 확실히 된다면 그 사람이 연예이이든, 평범한 직장인이든 상관하지 않으면 수천만원에서 억 단위의 금액을 일시불로 결제할 수 있는 현금 동원력이 유일한 자격입니다. 일반 비행기 탈 때와 똑같이 여권만 있으면 되고 너 뭐하는 사람이야? 라고 묻는 절차는 전혀 없습니다. 전용요기는 수량이 한정되어 있어 돈이 많아도 이미 대기업 회장님들이나 단골 VIP 멤버십 회원들이 예약이 꽉 채웠다면 일반 대여자는 비행기를 구경조차 못할 수 있고 전용기를 빌리는 진짜 이유는 돈 자랑 보다는 시간의 절약인데 공항 대기 시간 없이 바로 이륙하고 원하는 시간에 뜨는 그 가치가 1억원 이상인 사람들만 주로 이용하다 보니 특정 계층의 전유물처럼 보이는 것입니다.