경제
압도적으로아름다운셰퍼드
근저당 잡힌 아파트 전세대출 가능여부
현재 kb 시세 16.25억인 아파트에 전세대출을 이용해서 입주하려 합니다
해당 집의 근저당은 5.8억이고, 전세가는 6억 5천 입니다. 저는 3억 정도의 전세대출을 일으킬 생각인데, 집주인이 전세자금을 근자당 말소에 사용하지 않는다고 해서,이 경우에는 전세대출이 가능한지 궁금합니다.
전세대출 거절시 계약금 반환특약은 안된다고 하네요.
아 그리고 전세보증 보험도 들어준다고 하던데, 위 상황에서 전세보증 보험이 가입이 될까요?
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
현재 아파트의 KB 시세 대비 선순위 근저당과 전세보증금의 합계가 약 75% 수준이라 수치상으로는 대출이 가능해 보일 수 있지만 실제 은행 심사 과정에서는 5.8억원이라는 거액의 선순위 채권이 큰 걸림돌이 되어 대출 한도가 축소되거나 거절될 가능성이 매우 높습니다. 특히 집주인이 대출 부결 시 계약금을 돌려준다는 반환특약을 거부하고 근저당 말소조차 하지 않겠다는 조건은 모든 금융 리스크를 오로지 임차인에게만 전가하는 대단히 위험한 상황이므로 극도로 주의가 필요하며 불안한 매물로 보입니다. 또한 전세보증보험 역시 선순위 채권 비율이 높으면 가입 심사에서 탈락할 확률이 큰데 만약 보험 가입이 거절된 상태에서 해당 아파트가 경매로 넘어갈 경우 근저당권자가 먼저 배당을 받아가기 때문에 질문자님의 보증금을 지키기 어렵다는 점을 명시해야 합니다. 따라서 계약서 도장을 찍기전에 반드시 해당 매물의 주소지를 들고 여러은행과 보증기관을 직접 방문해서 대출 승인 및 보험 가입 확답을 서면이나 녹취로 확인한 뒤에만 진행하시길 바랍니다.
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채택된 답변안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
원칙상 전세대출이 승인에는 문제가 없으나, 이용하시는 상품에 따라서는 후순위전세대출이 되지 않을수 있고 이러한 상품들에서는 대출승인이 되지 않습니다. 보통 후순위 전세대출은 1금융권에서는 잘 승인되지 않는 것으로 알고 있어 경우에 따라 2금융권이하로 알아보셔야 할수 있습니다. 만약 이럴 경우 금리자체가 높아 거주중 이자부담이 클수 있습니다.
그리고 위 조건이라면 보증보험가입자체는 문제가 없을 것으로 보이나, 해당 부분도 사전에 미리 확인을 하시거나 계약시 특약으로 전세보증보험 가입불가시 계약해지등의 특약을 넣아두는것도 좋은 방법이 될수 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
현재 해당 아파트의 KB 시세가 16억 2500만원으로 높게 형성되어 있어 선순위 근저당 5억 8000만원과 전세금 6억 5000만원을 합산한 총 부채 금액인 12억 3000만원 시세 대비 약 75.7% 수준에 해당하므로 수치상으로는 전세대출과 전세보증보험 가입이 모두 가능한 범위에 있습니다. 보통 은행권 전세대출은 시세 대비 부채 비율이 80% 이내일 때 승인되며 주택도시보증공사의 보증보험 가입 요건 역시 선순위 채권이 주택 가격의 60%를 넘지 않고 전세 부채 합계가 90%이내여야 한다는 기준을 충족하고 있습니다. 다만 집주인이 전세대출 거절 시 계약금 반환 특약을 거부한 상황에서는 질문자님의 개인 신용도나 대출 규제에 따른 대출 한도가 부족하게 나올 경우 수천만원의 계약금을 몰취당할 위험이 있으므로 반드시 계약 작성 전 등기부등본을 지참하여 은행에서 해당 매물로 3억원 대출이 확정적으로 가능한지 사전 심사를 반드시 받아야 합니다. 감사합니다.
현재 kb 시세 16.25억인 아파트에 전세대출을 이용해서 입주하려 합니다
해당 집의 근저당은 5.8억이고, 전세가는 6억 5천 입니다. 저는 3억 정도의 전세대출을 일으킬 생각인데, 집주인이 전세자금을 근자당 말소에 사용하지 않는다고 해서,이 경우에는 전세대출이 가능한지 궁금합니다.
==> 우선적으로 일반대출은 가능하지만 정책자금 대출은 불가합니다.
전세대출 거절시 계약금 반환특약은 안된다고 하네요.
아 그리고 전세보증 보험도 들어준다고 하던데, 위 상황에서 전세보증 보험이 가입이 될까요?
==> 가급적 다른 물건을 알아보시는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
아마도 1금융권에서는 후순위로 전세대출이 불가할 것으로 사료 되고 2금융권의 경우 취급을 할지는 좀 더 알아봐야 겠지만 만일에 후순위 전세대출이 있다고 하더라도 이자가 매우 높게 형성이 될 가능성이 크다 사료됩니다.
우선 은행에 먼저 알아보시고 계약을 진행을 하시는 것이 좋아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
보통 선순위 채권이 시세의 60% 이하이고 총 부채비율이 80% ~ 90% 이라면 대출 심사 대상입니다. 수치상으로 한도 내에 들어오지만 근저당이 말소되지 않는 조건이라면 은행 심사에서 채권 보전이 어렵다는 이유로 거절될 수 있습니다.
따라서 근저당 말소 조건이 아니라면 어렵지 않을까 싶습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
근저당 5.8억 전세 6.5억이면 12.3억으로 시세 대비 75.7%로 전세대출과 보증보험 모두 이론상 가능하지만 실제 승인 여부는 진행을 해보셔야 할 것으로 보여집니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
kb시세 90% > 선순위근저당+보증금이내 해당하면 보증보험은 가능합니다.
다만 전세대출의 경우 이론적으로 가능하지만, 은행마다 기준을 달리두기에 직접 상담을 받아보셔야 합니다.
금액만 보면 보증보험 및 대출은 가능할거로 생각되지만
계약 희망하면, 허그버팀목처럼 보증보험+대출 결합상품으로 진행 해보시고
주택의 문제로 대출, 보증보험 불가 시 계약금 반환조건 넣으시는걸 권합니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
은행 2~3곳에 미리 사전심사를 받아보셔야 합니다
보증보험 사전심사 (HUG / SGI 둘 다)
가능하면 근저당 일부 상환 요청 또는 계약서에 최소한 대출 불가 시 계약 해제 조항을 넣는게 좋습니다
미리 사전심사 받아보고 안된다고 할때는 포기하시는게 좋습니다