답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.안심하셔도 될 점은 국가가 정한 공시가격 1억원이 곧 보상금이 되지는 않습니다. 공시가격은 보유세를 매기기 위한 행정적 지표일 뿐 재개발 현장에서의 자산평가는 전문 감정평가사가 주변의 실제 거래 시세를 반영하여 새롭게 산정하는데 보통 공시지가의 1.3배에서 1.7배, 사업성이 좋은 곳은 그 이상으로 책정됩니다. 50년된 건물의 가치는 소멸된 것으로 간주하여 감정평가시 건물은 지금 다시 지을때 드는 비용에서 노후도에 따른 감가상각을 적용하는데 사실상 건물값 보다는 그 땅을 차지하고 있는 42평이라는 대지 지분이 자산 가치의 90% 이상을 결정합니다. 재개발에서 가장 중요한 자산은 땅이니 42평은 단독주택으로서 상당히 큰 지분에 해당하며 이는 나중에 새 아파트를 분양받을 때 내야 하는 추가 분담금을 줄여주는 결정적인 역할을 하게 됩니다. 그러니 단순히 현재 낡은 집의 상태만 보고 걱정하지 않으셔도 됩니다 . 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경기 남부 평택, 용인 처인구를 추천드립니다. 삼성전자와 반도체 클러스터 확대로 젊은 1인 가구 근로자 유입이 전국에서 가장 활발하며 인구 감소 시대에도 일자리가 늘어나는 곳이라 공실 걱정이 거의 없습니다. 교통 호재로 살펴보면 수원과 화성 병점을 추천드립니다. GTX 개통시 서울 강남권 접근성이 비약적으로 좋아지며 서울의 높은 월세를 피하려는 직장인들이 교통이 편리한 경기권 원룸으로 몰리는 수요가 아주 탄탄한 곳입니다. 마지막으로 성남 수정구쪽도 추천 드리는데 판교 테크노벨리라는 거대 일자리가 배후에 있어 월세가 높게 형성되고 땅값 상승률 또한 높아서 임대 수익뿐만 아니라 향후 시세 차익 측면에서도 유리합니다. 인구가 줄어들수록 핵심지로 몰리는 양극화가 심해지고 있으니 무조건 일자리 인근 또는 역세권 도보 10분 이내에 건물만 노리시는 것을 추천드립니다 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.팔지 않을 때 발생하는 세금은 집을 가진 것만으로 매년 재산세가 나오니 두 채 각각 부과됩니다. 종합부동산세는 두채의 공시가격 (시세의 약 60~70%) 합계가 9억을 넘지 않으면 종부세는 나오지 않거나 매우 적습니다. 시세가 7억, 5억이라면 실제 공시가격 합계는 기준선 근처일 가능성이 높으니 확인이 필요합니다. 반대로 팔 때 발생하는 세금은 말씀하신대로 산 가격과 판 가격이 같다면 이익 없으므로 양도소득세도 0원입니다. 향후 주의사항은 만약 아버님이 직장 피부양자이신데 두 채 중 한 채에서 임대소득이 발생하면 피부양자 자격이 박탈되어 건강보험료는 별도로 내야 할 수도 있습니다. 즉 양도차익이 없다면 양도세 걱정은 없지만 매년 내는 재산세와, 종부세 그리고 건강보험료 영향만 잘 체크하시면 됩니다. 감사합니다 !

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부분 철거는 진입이 어렵고 수작업이 많아 일반 철거보다 단가가 높습니다. 단순 철거비는 50만원에서 100만원 내외이며 4층에서 내리는 사다리차나 크레인 비용과 폐기물 양에 따라 수백만원인 추가 됩니다. 4층을 걷어내면 기존 3층 천장이 옥상이 되므로 완벽한 방수 공사와 단열 작업이 이루어져야 하는데 여기에 큰 비용이 발생하여 현장 상황에 따라 다르지만 최소 2000만원에서 5000만원 이상 소요 될 수 있습니다. 4층을 철거할 때 건물의 내력벽이나 기둥을 잘못 건드리면 1층부터 3층까지 균열이 가거나 무너질 위험이 있으니 반드시 구조 안전 진단을 먼저 받으셔야 하고 전력, 수도, 가스 배관이 전 층 연결되어 있으므로 3층 이하에서 안전하게 끊고 마감하는 고도의 설비 작업도 필요하며 결로나 누수가 생기지 않도록 아주 꼼꼼한 마감이 필요합니다. 업체를 찾는 방법은 일반 인테리어 업체가 아닌 비계, 구조물 해체 공사업 면허를 가진 업체를 찾아야 하니 네이버 지도나 전문 플랫폼에서 철거 전문이라고 검색해서 찾으시면 됩니다. 즉 순서는 건축사 사무소를 통해서 해체 허가/신고 가능한지 확인하시고 구조 기술사의 구조 안전 진단을 하시고 전문 철거 업체를 선정하시고 공사하면 됩니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기업이 대출 이자가 늘어나면 그 부담을 제품 가격에 반영하기 때문에 일시적으로 물가가 오르게 됩니다. 금리 인상으로 소비가 줄어 무가가 잡히기까지는 보통 6개월에서 1년의 시간이 걸리며 그 사이에는 이자와 물가가 같이 오르는 고통스러운 구간이 생기게 됩니다. 환율의 영향도 큰데 우리나라보다 외국 금리가 더 높으면 원화 가치가 떨어지게 되고 수입 물가가 비싸지면서 전체 물가를 올립니다. 아파트와 땅 시세 변화는 대출 이자가 비싸지면 집이나 땅을 사려는 사람이 줄어들게 되며 은행 예금 금리가 높으면 위험한 부동산 투자보다 안전한 은행 예금으로 돈이 몰려 부동산 시세는 떨어지거나 정체하게 됩니다. 금리인상은 기업 비용을 높여 단기적으로 물가를 올리겠지만 결국은 이자 부담 때문에 부동산 가격을 떨어트리게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문 1 : 네 돌려받을 가능성이 높아보입니다. 문자 하단에 보니깐 본계약시 본계약 내용에 따른다고 적혀있으니 이는 현재 가계약 상태이며 본계약에서 특약 등 세부 조건이 합의되지 않으면 계약이 성립되지 않은 것으로 보아 원칙적으로 돌려줘야 합니다. 단순 변심이 아니라 필수적인 안전장치에 대한 상호 합의가 불가능하여 본계약에 이르지 못했다는 점을 분명하게 전달하시면 됩니다. 질문2: 추가 특약 반드시 넣으세요 이미 문자 내용에 포함되어 있지만 이를 임대인/물건 사유로 인한 거절 시 무효 및 전액 반환으로 더 명확히 해서 본계약서에 박으셔야 안전합니다. 잔금 전 근저당 설정 금지 등은 임차인의 보증금을 보호하는 지극히 상식적이고 정당한 요구이므로 이를 거부하는 임대인과는 계약 자체를 하지 않는 것이 안전하다고 생각합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보유세 부담은 크지 않을 것으로 봅니다. 오산 아파트 공시가 약 3억 + 지방 아파트 약 7천을 더해도 총 고시가격이 9억원을 넘지 않는다면 종부세는 나오지 않거나 매우 적습니다. 소형 주택 특례로 60제곱미터 이하이면서 공시가격이 낮은 주택은 주택 수 산정에서도 제외되는 특례가 있으나 이는 정책에 따라서 변동되므로 공시가 합산 9억 기준을 먼저 확인하시고 재산세는 주택마다 따로 나오며 1억원 이하 소형 주택은 재산세 자체가 매우 저렴하니 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다. 주의할점은 가수동 아파트 입준시 실거주 의무가 있다면 다른 주택이 있는 상태에서 허가가 나오는지, 기존 주택 처분 조건이 붙는지 반드시 확인해야 합니다. 세금보다 더 무서운 것이 청약 당첨 시 처분조건이니깐 1주택 처분 조건으로 당첨되신 거라면 지방 아파트를 산 순간 계약 취소 사유가 될 수 있으니 분양 공고문을 다시 한번 꼼꼼히 보시길 바랍니다. 감사합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.저라면 2번을 선택할 것 같네요 지금처럼 정부가 실거주가 아닌 투자용 자산을 강하게 압박할 때는 오히려 시장이 차갑게 식었을 때 미리 가치가 확실한 재개발 지역을 선점하는 것이 자산 증식의 정석이라고 생각합니다. 1번 신축 아파트는 현재 가격에 거주 편의성이라는 거품이 이미 가득 차 있습니다. 반면에 재개발 지역은 현재는 불편하지만 미래에 1번이 될 자산을 도매가로 사는 것과 같다고 생각합니다. 저는 화려한 야경보다는 수익률 지표가 올라가는것에 더 큰 쾌감을 느껴 지금 몸이 조금 힘들더라도 나중에 자산이 복리로 불어나는 것에 더 매력적으로 느껴집니다. 하지만 오늘 하루의 행복고 스트레스 관리를 최우선으로 하신다면 1번도 훌륭한 정답이라고 생각합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인들이 오른 세금을 내기 위해 목돈보다는 현금을 더 선호합니다. 갭투자 차단 정책으로 인해서 전세 매물을 공급하던 다주택자의 진입이 막히면서 시장전세가 더 귀해졌습니다. 전세 사기 여파와 대출 규제로 세입자들도 보증금 안전을 위해 월세를 선택하는 비중이 늘고 있습니다. 전세가 아예 사라지기는 힘들다고 판단합니다. 목돈이 필요한 집주인과 주거비를 아끼려는 세입자의 이해관계가 맞아떨이지는 한 전세는 유지된다고 생각하고 다만 순수 전세는 줄고 보증금 일부를 월세로 내는 반전세가 자리 잡고 있는 추세이며 현재 월세 비중은 60%를 넘었다고 밝혀져 있습니다.현재 공급부족과 세금 전가로 월세가 계속 오를 것이라는 불안감 때문인지 세입자들이 서둘려 재계약을 진행하며 월세 강세가 이어지고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.강력한 대출 규제와 세무조사와 실거주 의무 강화로 인해서 매수 심리가 많이 꺾여있습니다. 당분간은 거래가 끊기면서 가격이 조금씩 떨어지는 완만한 하락세가 이어질 가능성이 높다고 생각합니다. 이제는 살지 않는 집의 가치가 가장 먼저 떨어질 것이입니다. 부동산을 보유했을 때 얻는 기대 수익보다 세금과 이자 비용이 커지게 되면 자산으로서의 매력이 떨어져서 급매물이 늘어나고 이는 가격 하락으로 이어질 것입니다. 정부 규제가 강해질수록 시장은 옥석 가리기에 들어가 전체적인 시장 규모는 위축되겠지만 인프라가 집중되는 상급지는 수요가 몰려 가격을 방어하고 그렇지 못한 지역은 폭락하는 등 지역 간 격차가 예전보다 훨씬 심해질 것으로 보입니다. 즉 전체적으로는 하락 압력이 강하지만 실거주가 어려운 투자성 매물 위주로 가치가 가장 먼저 떨어질 것으로 보입니다.