답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약당첨 직후 한 달 이내에 집값의 70%를 대출받아 중도금까지 한번에 해결하는 방식은 구조상 불가능합니다. 생애최초 주택담보대출은 아파트가 완공되는 입주 시점에 실행되므로 당첨 직후에는 본인 현금으로 계약금 10~20%를 먼저 납부하셔야 합니다. 이후 진행되는 중도금은 건설사 협약 대출을 통해 입주전까지 나누어 처리되므로 당장 큰 현금이 필요하지는 않습니다. 따라서 현재 보유하신 현금 10%로 계약금을 치를 수 있는 단지를 노리는 것이 가장 현실적인 전략입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청년버팀목 전세대출은 목적물 변경 절차를 통해 이사 갈 집으로 대출을 승계할 수 있으므로 기존의 저금리 혜택을 그대로 유지하는 것이 가능합니다. 가장 먼저 이사 갈 집의 보증금과 면적 등 대출 요건을 확인한 후에 기존 대출 은행에 방문해서 해당 주택으로 목적물 변경이 가능한지 미리 상담받으셔야 합니다. 새 집의 임대차 계약서와 보증금 5% 납입 영수증을 지참해서 최소 이사 2주전에는 신청해야 하며 보증금 차액에 따라 대출금 조정이 발생할 수 있습니다. 특히 허그 보증 상품은 목적물 변경 조건이 까다로울 수 있으니 계약금 입금 전에 반드시 은행을 통해 승인 가능 여부를 확인하고 안전하게 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.앞으로는 단순보유 기간에 대해 공제 혜택이 사라지거나 대폭 축소될 전망입니다. 공제 기준이 실제 거주한 기간 중심으로 개편되어 실거주자의 혜택만 남게 됩니다. 양도차익의 일정 비율을 깎아주던 방식이 정해진 금액만 깎아주는 방식으로 바뀔 수 있으며 이로 인해서 수십억원의 양도차익이 발생하는 고가 주택 보유자의 새 부담이 급증하게 됩니다. 결과적으로 다주택자나 거주하지 않는 1주택자의 세제 혜택을 줄여 실수요 중심으로 시장을 개편하려는 의도입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.창업은 서류 작업보다 먼저 시장에서 해결하고 싶은 명확한 아이템과 타겟 고객을 설정하는 것부터 시작해야 합니다. 그다음 내 제품이나 서비스에 실제로 돈을 지불할 의사가 있는 고객이 있는 최소한의 비용으로 수요를 검증하는 과정이 필수입니다. 수요가 확인되었다면 구체적인 수익 모델과 실행 계획을 세워 사업의지소 가능성을 꼼꼼하게 따져보시고 사업자등록은 실제 매출이 발생하기 직전이나 외부 계약이 필요한시점에 진행하여 불필요한 세무 리스크를 방지하는 것이 현명합니다. 결국 창업의 핵심은 행정적인 절차보다는 고객의 불편함을 해결해 주는 가치를 증명해 내는 과정에 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지거래허가구역 내 주택 매수는 유주택자라도 기존 주택을 처분하는 조건이라면 충분히 승인받을 수 있습니다. 무주택자 여부는 계약 시점보다 허가 신청 시점이 기준이며 이미 기존 집이 팔린 상태라면 매매계약서를 증빙으로 제출하면 됩니다. 5월 22일에 잔금을 치르고 무주택자가 되는 것이 확실하므로 이를 관할 구청에 소명하면 무주택 예정자로 인정받을 수 있습니다. 허가를 받은 후에 해당 주택에 2년간 반드시 실거주해야 하며 이 기간 동안 임대나 매매가 엄격하게 제한됩니다. 안전한 진해을 위해 5월 8일 계약 전 기존 주택의 매매계약서와 잔금일 증빙으로 허가가 가능한지 구청 담당자에게 먼저 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.바다와 갯벌은 국가 소유지만 해당 지역 어촌계가 국가로부터 어업권이라는 배타적 권리가 부여받아 관리합니다. 단순히 장소를 빌려주는 것이 아니라 어민들이 직접 조개씨를 뿌리고 쓰레기를 치우며 자원을 관리하는 비용을 받는 것입니다. 따라서 이용료를 내지 않고 수산물을 채취하면 법적으로 절도죄나 수산업법 위반이 적용될 수 있습니다. 이용료는 땅값이 아닌 어민들의 노동력과 수산물에 대한 대가이므로 일종의 체험 서비스 비용으로 이해하시면 좋습니다. 즉 갯벌 체험료는 마을 공동체의 재산권 보호와 관리 노고에 대한 정당한 대가를 지불하는 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상도동의 강남 접근성과 지분 10평의 희소성을 고려할 때 3.5억원은 비교적 합리적인 가격이며 향후 정비사업 진행 시 추가 분담금을 조건으로 24평에서 34평형 사이의 입주권을 기대해볼 수 있는 규모입니다. 다만 단순히 지분만 보지 말고 해당 매물이 모아타운이나 신속통합기획 등 구체적인 정비구역내에 포함되어 있는지 그리고 현금 청산 대상이 아닌지 권리산정기준일을 반드시 지자체를 통해 확인해야 합니다. 또한 빌라 투자는 아파트와 다르게 환금성이 낮으므로 재개발 확정 전까지 버틸 수 있는 전세가율과 주변 대규모 단지 조성 계획에 따른 이주 수요 등을 면밀하게 검토하시고 결정하시길 바랍니다. 즉 입지적인 메리트는 충분하나 개발 방식에 따라서 수익률 차이가 크므로 해당 번지의 정비사업 추진 현황과 인근 신축 아파트 시세 대비 예상 분담금의 적정성을 최종적으로 잘 따져보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.자금조달계획서의 핵심은 이 집을 살 돈이 충분히 있는가와 그돈의 출처가 정당한가를 보는 것이기 때문에 계획서에 기재한 5천만원보다 실제 잔고가 더 많은 것은 오히려 자금 동원 능력이 충분함을 증명하는 긍정적인 신호로 작용합니다. 반대로 잔고가 5천만원 미만일 경우에는 자금 조달 능력이 부족한 것으로 간주되어 소명 요청이 나올 수 있지만 더 많은 금액에 대해서는 별도로 문제 삼지 않으니 굳이 5천만원에 맞춰서 잔액을 조정하실 필요는 없습니다. 다만 향후 잔고 증명서상의 8천만원 중 5천만원만 주택 자금으로 사용하고 나머지는 다른 용도로 쓰신다는 점만 명확하게 인지하고 계시면 되고 서류 제출시에는 현재 있는 그대로의 잔고증명서를 제출하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.생애최초 매매 시에 가장 큰 혜택은 규제 지역과 상관없이 집값의 최대 80% 6억원 한도까지 대출이 가능한 LTV 완화로 초기 자금 부담을 획기적으로 줄일 수 있습니다. 시제 측면에서는 소득이나 주택 가격에 관계없이 취득세를 최대 200만원까지 감면받을 수 있어 실질적인 매수 비용 절감 효과가 큽니다. 또한 소득 요건을 충족할 경우 일반인보다 더 낮은 우대 금리와 확대된 한도를 제공하는 디딤돌 대출 등 정책 자금을 우선적으로 활용할 수 있는 권리가 부여됩니다. 청약은 신축을 저렴하게 분양받는 기회가 되지만 매매는 이러한 금융 세제 혜택을 즉시 활용해 주거 안정을 빠르게 꾀할 수 있다는 점에서 본인의 자금 상황에 맞는 전략적 선택이 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이미 만기 3개월전에 퇴실 의사를 명확하게 밝히셨고 계약 종료일과 단 하루차이로 퇴실하는 것이므로 이는 법적 관례적으로 만기 퇴실에 해당하여 질문자님이 중개보수를 부담할 이유가 없어 보입니다. 특약사항 6번은 계약기간을 상당 부분 남기고 나가는 경우를 뜻하며 지금처럼 정상적인 계약 종료 시점에 맞춰서 새로운 세입자가 들어오는 경우의복비는 원칙적으로 집주인이 부담해야 합니다. 오히려 집주인의 요청에 따라 하루 일찍 방을 비워주며 협조하는 상황이므로 부동산이나 임대인에게 정상적인 만기 퇴실임을 강조하여 중개보수 청구를 단호하게 거절하세요 질문자님의 계약상의 의무를 모두 이행하셨으므로 새로운 입주자와의 일정 조율에 따른 편의를 제공하는 것일 뿐 추가적인 비용 발생은 전혀 없다는 점을 명심하시고 당당하게 대처하시길 바랍니다. 감사합니다.