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똑같은 분양권인데 부동산중개사무소마다 프리미엄 금액이 다른이유는 뭔가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개 사무소에서 올리는 프리미엄은 여러 요인들에 의한 각 사무소의 판단으로 차이가 발생하게 됩니다. 먼저 호가의 차이가 있습니다. 중개사 마다 매도인 가격을 어떻게 반영하는지 차이입니다. 그냥 반영해 주시는 곳도 있고, 약간 상향에서 반영하는 곳도 있지만, 낚시 매물 비슷하게 낮은 가격을 올려서 문의 유도를 하는 경우도 있습니다. 하지만 가격을 조정하는 주요 요소들을 반영하는 경우도 있습니다. 중도금 대출 가능 여부나, 발코니 확장비, 층수, 향, 조망 등 다양한 조건이 반영됩니다. 그래서 실제 프리미엄 시세를 정확히 파악하시기 위해서는직접 서너 군데 전화를 돌려서 실제 거래 가능한 조건과 가격대를 파악하시는 것이 좋습니다. 또는 국토부 실거래가 공개 시스템에서 분양권 실거래가를 조회 해 보시는 것도 방법입니다. 그리고 반드시, 거래가 가능한 실질 매물인지를 확인하신 후 방문하시는 것이 의도한 집을 구매할 수 있는 방법입니다.도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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25.06.17
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이번 정권의 부동산 정책 주요 골자는 무엇?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이번 정부는 지난 정부에서 시행했던 정책들의 장단점을 파악하고 그것을 모아 시행하고자 하는 것 같습니다. 먼저 공급전략을 중심으로 공급을 먼저 진행시키려고 합니다. 공급물량확대, 사업 신속처리, 교통인프라 확충 등을 통해서 중장기적인 집값 안정을 도모하는 것이지요.세금으로 규제하는 것은 반작용이 발생할 수 있으므로 지양하되, 시장 과열시에는 대출규제/ 법적규제로 대응하는 양방향 전략을 채택한 것 같습니다. 좋은 건 다 가져다 쓰는 것이다. 라는 이재명 대통령의 뜻이 반영된 것 같습니다. 궁금증이 해결되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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부동산
25.06.17
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전세 계약갱신청구권 문의 드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.원칙적으로는 전세계약의 해지는 3개월 전에 서면통보하는 것이므로, 3개월 전에 서면으로 통보하신다면 얼마든지 보증금을 돌려 받으실 수 있습니다. 즉, 계약갱신청구권보다 우선하는 것이 3개월 전 퇴거통보라는 것입니다. 하지만, 2년 살것이라고 예상하고 계약을 연장한 집주인의 사정도 생각하시어 조금 정중하게 부탁하시면 좋겠지요.주의하실 부분은 혹시나 갱신계약서에 '2년안에 나가면 위약금' 조항이 있는 경우는 이 조항이 우선됩니다.물론 민법에 의해 법보다 불리한 특약은 무효가 될 수 있지만, 그것은 계약서에 따라다르고 다툼의 여지가 있으므로, 갱신계약서를 먼저 한번 꼼꼼히 읽어보시기를 추천드립니다. 부디 잘 협의하시어 좋은 결과 있으시길 바랍니다. 감사합니다.
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25.06.17
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왜 우리나라를 일본의 잃어버린 30년을 따라갈거란 이야길 할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일본의 30년전의 모습과 우리나라가 닮아 있는 부분이 많기 때문에 그렇습니다. 일본은 1980년대 후반 주식시장, 부동산가격이 폭등하고 1991년도에 이 거품이 터지면서 자산가격 폭락과 장기 디플레이션에 접어들었죠.그런데 한국이 지금 그 상태와 비슷하다는 것 입니다. 2020-2021년도에 집값 급등했고, 급속한 고령화 진행 중에다가가계부채는 거의 세계 최상위 수준입니다. 금리 또한 일본과 마찬가지로 급하게 올랐구요.일본 거품이 무너지기 전 그랬던 것처럼 우리나라도 대규모 분양 택지지구 등을 통해 부동산이 많아졌습니다. 결국 소비가 위축되고 있죠.이렇게만 보면 완전히 똑같은 꼴이 날 것 같지만, 사실 아직 시간은 있습니다. 우선 우리나라는 일본과는 다르게 수도권 집중화가 상당히 심화된 나라구요.금리타이밍을 놓치기 전에 금리를 인하 할 수 있다면 완전히 똑같이 되지는 않을 것 같습니다. 궁금한 점이 해결되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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25.06.17
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대선이후 본격적으로 부동산시장 활성화를 위해서 수도권에 주택공급을 늘리려고 하는데, 어떤 나비효과가 나타날까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.수도권에 주택공급을 늘리는 정책을 실시하면, 여러가지 나비효과를 볼 수 있습니다. 먼저 건설경기가 활성화 됩니다. 그로 인하여 일자리가 생겨나고, 일용직이나 기술직까지 많은 인력을 필요로 하므로 이것만으로도 경기 부양의 효과가 있습니다. 그리고 해당 지역에 많은 물량이 몰리기 때문에 일시적으로 지역경기 부양이 되는 단기적 효과가 있습니다. 이후에 입주를 시작하게 되면, 소비자 심리가 회복되어, 가전,가구,인테리어 등 가계소비가 늘어납니다. 이러한 가계소비는 내수 회복의 주요 수단으로 사용되며 기업들의 매출을 늘려 경기 회복에 일조할 수 있습니다. 정부에서도 이득을 볼 수 있는데요. 거래량이 늘어나며 취득세, 등록세, 양도세 등 부동산 관련 국세, 지방세 세수가 증가합니다. 정부나 지자체에서는 이를 활용하여 다시 복지에 지출하고 , 인프라에 투자하는 등의 사업을 할 수가 있습니다. 마지막으로는 교통 인프라 상승입니다. 해당 지역의 교통문제를 해결하기 위하여 교통망을 확충하는 과정에서 부동산 가치도 상승하고 지역가치 자체가 올라가는 효과가 있습니다. 하지만, 이면에는 단점도 있어요.위에 말씀드린 것 들 중, 타이밍이 맞지 않으면 공급만 많아서 오히려 문제가 되는 경우가 발생합니다. 또는 갭투자 등 투기에 가까운 행위로 돈을 벌고자 하는 자들이 나타나 실 거주자에게 오히려 해가 됩니다. 가계부채가 다시 증가할 수도 있는 것은 말할 필요도 없고요.장단점을 정리해 드려보았습니다. 궁금증이 해결되셨으면 좋겠네요. 감사합니다.
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25.06.17
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월세 가계약금 반환 가능할까요? ..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.원칙적으로 가계약도 계약의 성격을 띄기 때문에 변심에 의한 계약 파기라면 가계약금을 포기하셔야 하는 상황이 올 수도 있습니다. 다만, 중개사가 계약 전임을 인정하거나, 계약의 중요 조건이 협의되지 않은 상태, 상대방이 손해를 보지 않은 경우에는 집주인에 따라 도의적으로 환불을 해 줄 수도 있습니다. 사실상, 마음이 바뀌었을 때 얼마나 빨리 그리고 상대방이 이해할 수 있는 이유로 계약을 해지하면서좋은 말로 부탁을 해 보는 것이 좋습니다. 하지만, 질문자님과 가계약 한 사이에 다른 임차인을 놓쳤거나, 임대인이 계약의 성립에 대한 원칙을 고수할 경우 돌려받지 못한다는 가정도 하셔야 하겠습니다. 만일 그러한 상황이라면 반정도로 줄여 반환이 가능한지 협상해 보시는 것도 좋은 방법이겠습니다. 부디 잘 해결하셔서 좋은 조건의 집 구하시기 바랍니다.감사합니다.
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25.06.17
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서울의 집값 향후에 어떻게 될지 알려주실수있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울의 집값의 행보는 금리 상황, 거래량, 전세 시장 등의 움직임과 연관이 깊습니다. 또 다른 하나는 서울의 공급은 여전히 부족하다는 점입니다. 그래서 현재로서는 금리 인하 기대, 거래량 증가, 전세 둔화 하락세인 것을 참조할 때 서울 부동산가격은 여전히 우상향 할거라고 전망됩니다. 또한 서울 혹은 서울 인근의 주택 공급이 수요보다 적게 되는 현상이 두드러지기 때문에 결과적으로는 서울 집값은 계속 상승할 것이라는 예측을 많이 합니다. 다만, 아주 장기적으로 보았을 때, 인구절벽이 예상되며, 이러한 경우는 수요가 줄어 서울 변두리부터 집값이 내려갈 수도 있습니다. 금리 인하 기대가 기대처럼 인하되지 않았을 경우에는 저금리를 이용한 수요가 줄고 실 구매력을 갖춘 구매자만 유효 수요자에 해당하므로, 수요와 공급이 맞추어져 집값은 비슷한 선에서 유지될 가능성도 있습니다. 다만 이것은 장기적인 관점이고, 당장 5-10년간은 서울 집값은 상승할 것으로 예측됩니다.감사합니다.
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25.06.17
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일반아파트와 임대아파트 업무 난이도
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.저는 솔직히 말씀드리면 아파트 관리사무소 일을 해 본적은 없지만, 주변에 지인이 몇 분 있어 평소에 들은 이야기들을 말씀드려 볼게요.임대아파트는 일반 아파트와 비교 시 상대적으로 취약계층이 많이 있습니다. 게다가 임대아파트 이기 때문에 주인의식, 소유의식이 비교적 강하지 않습니다. 그래서 주인의식을 가지고 합리적인 요구를 한다기 보다는 반복적이고 감정적인 민원이 많은 것 같더라구요.반대로 일반아파트의 경우 주인의식이 강하다 보니, 아파트 문제에 대해 구조적으로, 또는 회계 등 여러 복잡한 민원이 발생할 수 있습니다. 또한 주민을 상대로 무언가 업무를 하게 될 때, 임대아파트의 경우 주민과 소통이 잘 되지 않는 부분을 우려하셔야 할 정도로 다양한 계층이 거주하시기 때문에 이 점 주의 하셔야겠습니다. 그래서 추천 드리자면 저는 일반아파트 혹은 조금 더 좋은 동네의 아파트의 관리 업무쪽으로 지원하시는 것을 추천드립니다.
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25.06.16
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수도권 부동산이 지방 부동산보다 가격 상승이 잘 되는 이유가 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울이 자산가치가 높고 가격상승이 잘 되는 이유는 여러가지가 있습니다. 먼저, 서울은 대한민국의 수도로서 정치, 경제, 문화의 중심지이기 때문에 주택 뿐만 아니라 모든 부동산 가격이 비쌉니다. 다음으로 공급이 적습니다. 서울은 주택으로 가용한 토지가 거주하는 인구수 대비 절대적으로 부족합니다. 지방처럼 건축속도도 빠르지 않고요. 세번째로는 정부 및 지자체의 개발 정책이 서울을 중심으로 집중되어 있다는 점도 중요한 요인입니다. 교통망 확충(GTX, 지하철 연장), 도시 정비사업(뉴타운, 재개발), 대규모 복합개발(예: 용산 국제업무지구) 등 서울은 항상 개발 호재의 중심에 있습니다. 이러한 인프라 확장은 실거주 수요는 물론 투자 수요까지 유입시키는 원동력이 됩니다.마지막으로는 학군을 들 수 있습니다. 강남 8학군, 목동, 중계동 등은 학군에 따른 자녀 교육 수요가 매우 강력하며, 이러한 지역의 부동산은 실수요 기반의 탄탄한 수요층을 확보하고 있어 경기 침체기에도 비교적 가격이 안정적으로 유지됩니다.이러한 이유로 서울 부동산은 지방에 비해 탄탄한 기반을 바탕으로 빨리 오르게 됩니다. 결국 수요와 공급의 법칙이 아주 강하게 작용하는 것이지요.답변이 궁금증 해결에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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25.06.16
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아파트 공동명의 문의합니다……..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.두가지 상황에 대해 문의 주셨는데요. 먼저 부부 공동명의시 장단점 먼저 적어드리겠습니다. 장점으로는 첫째, 양도소득세 절세 효과가 있습니다. 부동산을 매도할 경우 지분별로 과세되므로, 양도차익이 분산되어 각 명의자에게 적용되는 기본공제(1인당 연 250만 원) 및 장기보유특별공제를 활용할 수 있습니다.둘째, 증여세 부담이 거의 발생하지 않습니다. 부부 간에는 혼인생활 중 형성된 공동재산이라는 점이 인정될 경우, 지분 설정 시 별도의 증여세 없이도 공동명의가 가능합니다.셋째, 고가 주택의 경우 공동명의를 통해 종합부동산세를 분산하여 공제 한도를 늘릴 수 있습니다. 예를 들어 1세대 1주택 기준으로 부부 각각 12억 원까지 공제 적용이 가능합니다.넷째, 상속 리스크 분산 효과가 있습니다. 한쪽이 사망할 경우, 생존 배우자가 이미 일정 지분을 소유하고 있어 상속 절차가 간소화되며, 분쟁의 가능성도 줄어듭니다.단점도 있는데요, 첫째, 이혼 시 재산 분할 분쟁의 소지가 있습니다. 공동명의 부동산은 법적으로 각자의 지분에 따라 소유되므로 협의가 어려운 경우 법정 분쟁으로 이어질 수 있습니다.둘째, 공동명의자 중 한 명에게 채무가 발생할 경우 지분에 대한 압류 위험이 존재합니다.셋째, 실질적으로 자금을 출자하지 않은 배우자에게 지분이 설정된 경우, 국세청으로부터 증여로 간주될 가능성이 있습니다.그러면 다음으로 문의 주신 자녀 공동명의 장단점에 대해 설명드리겠습니다. 첫째, 부동산 가격이 상승하기 전에 자녀에게 일부 지분을 증여할 경우, 향후 상속 시점에서의 자산 총액을 낮추는 효과가 있어 상속세 부담을 줄일 수 있습니다.둘째, 자녀가 일정 지분을 소유하게 되면 고액 자산이 특정인에게 집중되지 않아, 종합소득세 및 종합부동산세 부담을 분산할 수 있습니다.다만, 자녀 공동명의는 단점이 장점에 비해 두드러집니다. 첫째, 자녀에게 지분을 이전하는 행위는 원칙적으로 증여세 과세 대상입니다. 미성년자는 2천만 원, 성년자는 5천만 원까지만 비과세이며, 초과분에 대해서는 세금이 부과됩니다.둘째, 자녀가 미성년자일 경우 법적 제한이 많습니다. 부동산의 처분, 담보 제공 등의 행위는 가정법원의 허가가 필요하여 거래 유연성이 저하됩니다.셋째, 자녀가 보유한 지분은 양도소득세 측면에서 불리할 수 있습니다. 일반적으로 자녀는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하며, 과세표준이 낮아 높은 세율이 적용될 수 있습니다.넷째, 자녀 명의의 부동산은 향후 청약 자격, 장학금 수혜, 복지 혜택 등에서 불이익으로 작용할 수 있습니다.위 내용을 참조하시어 가족 모두에게 득이 되는 결정을 하시기 바랍니다. 감사합니다.
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