아파트전세대출에 관해 질문드립니다

Question

이번에 결혼하게되서 아파트 전세를 알아보던중

경기도 안산시 건건동에 있는 아파트 24평 전세를 들어가고자하는데 전세가가 2억7천~8천입니다.

2억정도는 제 돈으로 하고 나머지 금액을 전세대출을 받으려고했는데 저는 전세대출이 이번에 처음입니다.

공인중개사분께서 대출을 받으려면 일반대출만 가능하다고 하셔서 무슨 말씀이냐고 했더니

지금 매물로 나온 아파트에 집주인이 대출이 3천만원정도 있어서 제가 대출을 받을때 버팀목대출같은것이 안된다고 하더라고요.

그래서 일반 전세대출만 받을수있다고요.

이게 맞는건가요? 아예 몰라서 질문드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

먼저 질문자님의 버팀목 전세자금대출 자격요건을 보면, 불가능 할 것은 없습니다. 오히려 질문자님과 같은 상황에서 이용하라고 만든것이 버팀목 전세자금대출입니다. 그런데 해당 주택에 집주인 대출이 3천만원이 있다는 것이 문제입니다.

선순위 채권액이 3000만원 있다는 말인데요, 버팀목 전세대출은 선순위 채권 + 보증금이 주택시세의 80~90% 사이로 들어와야 가능합니다. 계산을 해 보면, 시세가 3억 초반일 경우 보증사에서 위험하다 판단하여 대출을 거절할 가능성이 큽니다. 아마 중개사분은 그것을 이야기 하신것 같아요.

그래서 해결책으로는 보증기관(HUG/SGI) 통해서 사전심사를 요청해 보시는 것이 좋겠습니다. 혹은, 전세보증금을 조정하여 집주인의 대출 포함한 보증금 합계가 80% 내에 들어오게끔 하는 것이 좋은 방법이 될 것 같습니다.

잘 해결 되시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

버팀목 전세대출이든 일반 시중은행 전세대출이든 선순위 근저당이 있더라도 임대차계약시 말소조건부로 할때에는 문제가 없습니다, 질문의 경우라면 질문자님이 후순위 임차인으로써 계약을 진행하기 위한 것으로 보입니다. 쉽게 본인보다 선순위인 근저당(3천만원)을 그대로 둔채 전세계약을 통해 후순위 임차인으로써 진행하려고하는게 아닌가 싶습니다. 이때는 중개사에게 정확하게 문의를 먼저 해보시기 바랍니다. 일반대출이라는게 후순위전세대출를 말하는 건지, 선순위 임차권을 위해 계약서상 말소조건으로 계약을 할수 없다는 뜻인지를 문의하시고 만약 그렇다면 해당 주택의 시세를 고려해서 계약여부를 신중하게 판단해보셔야 합니다. 이유는 후순위 임차권은 결국 권리상 리스크가 선순위 임차권보다는 불안전할수 있기 때문입니다.

Answer 3

이번에 결혼하게되서 아파트 전세를 알아보던중

경기도 안산시 건건동에 있는 아파트 24평 전세를 들어가고자하는데 전세가가 2억7천~8천입니다.

2억정도는 제 돈으로 하고 나머지 금액을 전세대출을 받으려고했는데 저는 전세대출이 이번에 처음입니다.

공인중개사분께서 대출을 받으려면 일반대출만 가능하다고 하셔서 무슨 말씀이냐고 했더니

지금 매물로 나온 아파트에 집주인이 대출이 3천만원정도 있어서 제가 대출을 받을때 버팀목대출같은것이 안된다고 하더라고요.

그래서 일반 전세대출만 받을수있다고요.

이게 맞는건가요? 아예 몰라서 질문드립니다.

==> 현재상황에서 임대인이 기존 대출이 있고 이를 잔금시에 상환하지 않는다면 추가 대출을 진행하는데 어려움이 있습니다. 따라서 게약서를 작성하기 전에 주거래 은행에 상담을 받아 보시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 공인중개사입니다.

일반 전세대출은 소득, 자산 요건만 충족하면 무주택자 여부와 배우자의 주택 소유 여부에 따라 일반형 전세대출이 가능합니다. 버팀목 전세 대출은 배우자 포함 무주택이어야 가능하고 일반 전세대출은 1주택자 배우자가 있어도 가능 할 수 있습니다. 단, 대출 한도나 금리는 상황에 따라 달라질 수 있으니 은행 상담이 반드시 필요합니다.

Answer 5

버팀목대출 같은 정책대출은 전세금의 조건이 있습니다.

아파트라면 KB시세의 90% 이내로 되어야 합니다.

주인이 근저당이 있다는 이유만으로 버팀목대출이 안되는것은 아니고 그 근저당 금액과 보증금의 합이 버팀목대출에서 요구하는 금액 조건을 넘어서는것으로 보입니다.

그런 경우에는 정책대출이 안되니 일반 은행전세대출만 된다고 하는것 같습니다.

Answer 6

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 해당 목적물에 선순위 대출이 있을 경우 정부지원전세대출이 안 될 수도 있습니다.

우선 전세보증금으로 선순위 대출 (3천만원) 말소 조건으로 계약을 하시고 잔금날 전세대출로 기존 대출 말소 조건이 가능한 전세대출 상품을 이용을 하시는 게 좋아 보입니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

버팀목 전세대출은 후순위 보증이 안 되는 경우가 많습니다

즉, 집주인이 이미 3천만 원의 근저당 대출을 받아놓은 상태면 질문자님이 전세자금대출을 받을 경우 그 보증금이 후순위로 밀릴 수 있습니다

정부지원 전세대출은 주택에 기존 대출이 있으면 담보가치가 낮아지기 때문에 거절되기 쉽습니다

보증기관 (예: 주택도시보증공사 HUG, SGI서울보증 등) 에서 담보로 인정하지 않으면 대출이 불가능합니다

대신 일반대출은 가능합니다

Answer 8

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

버팀목 대출은 임대인의 주택에 선순위 담보대출이 있으면 대출이 제한됩니다.

이 부분을 말씀하신 듯 합니다.

전세보증금이 임대인의 선순위 채권을 포함하여 주택 시세의70%를 넘지 않아야 하고, 전세 보증금이 보증기관의 보호 범위에 있어야 합니다.

임대인의 기존 대출이 적어야 보증기관이 전세 보증을 승인해줍니다.