답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가로주택 정비사업 진행 과정에서 현금청산 문제로 신경이 많이 쓰이시겠네요. 우선 감정평가 금액이 떨어질 가능성에 대해서 문의 주셨는데요. 가능성이 없는 것은 아닙니다. 하지만, 단독주택의 특성상 확률은 낮습니다. 먼저 법원 감정인은 2023년의 평가액을 기준으로 하는 것이 아니라 법이 정한 '산정 기준일'당시 시세를 평가합니다. 만약 그 사이에 주변의 지가가 하락했거나 부동산 경기가 극도로 침체 되었다면 떨어질 수는 있습니다. 다만, 그럴 확률은 낮은 편입니다. 건물의 감가상각을 생각해 보아야 합니다. 그러나 기본적으로 단독주택의 핵심가치는 토지로 보기 때문에 건물이 2-3년 정도 더 낡았다고 해도 큰 변화는 없을 것으로 보입니다. 비교표준지 변동되는 경우가 있습니다. 감정평가는 주변의 표준공시지가를 기준으로 삼습니다 .2023년 대비 2026년의공시지가가 하락한 경우에는 평가액이 줄어들 수 있습니다. 이런 내용을 참고하시어 보시면 되겠지만, 결론적으로는 큰 변동은 없을 것으로 예상되니 참조하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 실무에서도 자주 있는 패턴은 아닙니다. 질문을 번호별로 주신 바, 제가 번호대로 답을 달아 드리겠습니다. 1. 도배 진행하는 집에 짐 넣어두기 어렵습니다. 도배업자가 아마 작업 못하겠다고 할 것입니다. 2. 못 받을 건 없지만, 집주인 입장에서는 이해하기 어려운 요구 입니다. 도배나 수리기간은 세입자의 편의를 위한 것으로 세입자가 해당 기간 외부 머무는 시간은 감수합니다. 3. 당연히 거부할 수 있습니다. 현 세입자가 본인의 자금 흐름 때문에 날짜를 지정하는 것은 질문자님하고 완전 별개의 문재입니다. 계약대로 진행하셔도 문제가 없습니다. 추천드리는 것은 3번을 들어주실 수 있다고 하면, 이를 들어주면서 2번에 대한 비용지원을 일부 받아내는 쪽으로 협상을 하는 것입니다. 잘 협의하시어 좋은 이사가 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지를 증여받으셨고, 14년을 보유한 토지에 대해 세금이 궁금하시군요.토지 매매 양도세에서 가장 큰 차이를 발생시키는 것은 단연 사업용/비사업용 여부 입니다. 비사업용이 되면 세금이 중과 됩니다. (기본세율에다가 +10%)사업용으로 판정을 받으려면, 토지 소재지나 연접 지역에 거주해야 합니다. 그리고 아래 요건을 만족해야 하죠.-양도일 직전 3년 중 2년이상거주-양도일 직전 5년중 3년이상거주-전체 보유기간의 60% 이상거주현재 거주하신지 1년 11개월 되셨네요. 그러므로 1개월을 채우시면 2년거주가 되기 때문에 사업용으로 인정받으실 수 있을거 같습니다. 양도세 계산시는 증여 당시가액을 몰라 제가 계산을 해드릴 수가 없습니다. 증여 당시가액을 알면 현재 1억에 판매했을 때 대충 계산을 해 드릴 수가 있을텐데 안타깝네요.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제가 질문자님 상황이었으면 계약 안합니다. 그 지역에 다른 매물이 없는 것도 아니고 다른 집을 찾으시는 것이 좋을 듯 합니다.말씀 들어보니, 워낙에 학생들이 많이 찾는 곳이라 그냥 배짱 장사를 하는 것 같네요.중개사 또한 기본적으로 임차인의 권리도 찾아주지 못하는 것 같구요.다른 중개사를 통해 다른 매물을 알아보시고 확인이 가능한 곳에서 계약을 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 대로 토요일 계약 + 긴 설연휴라는 부분이 조금 걱정이 되실 수 있습니다. 우선 확정일자를 언제 받을 수 있는지를 알아보면, 신청일은 2월 14일 신청이 가능합니다. (연휴 중 온라인신청)처리일은 연휴가 끝난 첫날인 2월 19일 목요일에 처리가 될 것입니다. 효력은 부여받은 날 당일로 효력이 발생하니까요 2/19 가 될 것입니다. 다음으로는 연휴기간 중 집주인이 대출받는 상황입니다. 특약을 넣기로 하신 것은 매우 잘하신 것이구요. 잔금 날 등기부를 재확인하셔야 합니다. 제일 위험한게 잔금 당일 오전입니다. 잔금 입금 전 새로 등기부를 다시 떼보세요. 그래야 연휴 혹은 연휴 후 오전 일찍 무언가 변동이 있는 것을 발견할 수 있습니다. 잔금은 4월이라 여유가 있는 편이라 출장이랑은 큰 관계는 없을 것 같지만, 전세대출 잘 실행되는지하고, 정말 필요한 때 대신 나가줄 수 있는 대리인 지정(대리인 위임장 미리 작성) 이 필요합니다. 그래야 유사 시(출장이 본의 아니게 길어질때)를 대비할 수 있을 것으로 보입니다. 잘 계약하시고 안전하게 잔금 치르시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 비거주 1주택자도 해당됩니다. 보유세 강화에서 1세대 1주택자는 거주하는 세대 한정으로 봅니다. 특히 장기보유특별공제 개편이 가장 큰 리스크가 될 수 있습니다. 1주택재는 80%의 양도세 감면 혜택을 받게 되는데요, 이것을 보유기간이 아니라 거주 기간위주로 재편하는 방안이 논의되고 있고, 통과될 가능성이 큽니다. 즉 보유하더라도 거주하지 않으면 1세대 주택으로 보지 않을 확률이 높아지고 있는 것이지요.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.평균보다는 조금 높은 수준인 것 같습니다. 하지만, 인터넷을 포함한다고 생각하면 11만원 수준으로 보이는데, 딱히 높다고 이야기할 수 있는 근거는 없습니다. 수도가 포함이 되어 있다면 괜찮은 수준이라고 할 수는 있겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.세법 개정안에 따르면 요건 완화로 비과세 혜택 받을 가능성이 높습니다. 전입의무가 폐지 되었습니다. 신규 주택으로의 전입의무가 없어졌습니다. 과거에는 신규 주택 취득 후에 1년 내 전입해야 한다는 조건이 있었으나 현재는 기존주택을 기한내에 매도만 하면 됩니다. (1가구로 인정)리모델링 사업승인과 비과세 관계에 있어서는 첫번째 집 팔 때 비과세를 받으려면 첫 번째 집 자체의 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정지역이었다면 2년 거주)을 이미 충족한 상태여야 합니다.만약 3년 이내에 첫 번째 집을 팔지 못할 상황이라면 '재건축·재개발 대체주택 비과세 특례'를 검토할 수 있으나, 주택법에 따른 리모델링은 원칙적으로 이 특례 대상에서 제외되는 경우가 많습니다. 따라서 가급적 안전하게 3년 이내(일시적 2주택 기한)에 첫 번째 집을 매도하시는 것이 가장 확실한 방법입니다.이상으로 참고하시어 절세하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약서를 작성 후 실제 입주까지의 공실에 대해 임대료를 받는다구요?이것은 부당이득입니다. 아주 특수한 경우(예 계약이후에 인테리어 등을 하느라 미리 집을 비워 공실유지해야 하는경우) 를 제외하고 실무적으로 이렇게 하는 경우는 없습니다. 계약일은 계약이 성립된 날이고 잔금일이 입주일일 것입니다. 잔금일 이후부터는 귀하의 점유가 성립되기 때문에 입주를 하든 안하든 임대료를 내는 것이 맞습니다. 그러나 계약일로부터 잔금일까지 집이 공실이라면 그에 대한 리스크는 집주인이 부담하는 것이 맞지요.계약을 했고 마침 집이 비었으니, 그에 대한 월세 리스크를 임차인에게 전가하는 행위는 위법입니다. 이것은 "착오에 의한 송금"으로 이러한 금액은 돌려받을 수 있습니다. 반드시 요구하시어 돌려받으시길 바랍니다. 아주 못된 임대인이네요.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지거래허가구역 내 주택 증여와 관련괸 거주 의무 및 세금 문제는 최근 규제 변화에 따라 꼼꼼히 따질 부분이 있습니다. 증여를 통해 취득하실 경우에는 실거주 의무가 발생하지는 않습니다. 실거주 의무란 토지거래허가구역에서 주택을 매매로 취득할 때 발생하며, 허가 목적에 따라 2년간 실거주 의무가 생깁니다. 증여는 대가성 없이 취득하는 무상계약입니다. 따라서 무상증여로 지분을 취득할 때는 토지거래허가 자체를 받으실 필요가 없는 것입니다. 다만, 부담부 증여의 경우 유상취득으로 간주되어 허가 대상이 될 수 있으므로 이점 주의 부탁드립니다. 즉, 순수 증여라면 남매가 1/2씩 나누어도 실거주의무 없이 보유가 가능합니다. 증여세율에 관하여는 증여받은 날이 해당되는 달의 말일부터 3개월 안에 내시면 됩니다. 과세표준에 따라 세율 적용이 달라지며, 1억까지는 10%, 1억-5억 까지는 20%, 5억-10억은 30%,10억-30억은 40%, 30억 초과부터는 50% 입니다. 주택 가격이 10억에 해당된다면, 전체 금액의 30%가 아니라, 구간별로 계산하시는 겁니다. 최근 10년간 부모님께 증여받은 것이 하나도 없을 경우는 5000만원은 공제 되니 이점 계산에 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.