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아파트 전세 4년살고 2년연장하는데 확정일자, 전입신고 여쭤봅니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오늘(재계약일 기준)부터 한 달 이내 확정일자를 받는 게 맞습니다.전입신고는 이미 거주 중이라면 따로 다시 하지 않아도 됩니다.확정일자는 우선변제권 때문에 중요한 이슈가 되고는 하는데요.계약 시작일(10월 7일)이 아직 남았더라도, 계약서를 작성한 오늘부터 1개월 이내에 주민센터나 온라인(정부24)에서 확정일자를 받아야 우선변제권이 발생합니다.이점 참고하셔서 일정에 맞게 확정일자 받고 우선변제권 챙기시길 바라겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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전세낀 매물 매매 후 실거주 하려고 할때 대출
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이것은 정부의 전세 끼고 갭투자를 막기 위한 정책 때문에 발생하는 현상입니다.이것을 해결하기위해 몇가지 방법이 있습니다.첫째, 전세 계약이 종료되기 직전에 주택담보대출을 신청하는 방법입니다. 이때는 실거주 예정이라는 점을 증빙해야 하고, 전입 요건을 충족해야 하므로 세입자의 퇴거가 확실할 때 대출 실행이 가능합니다. 둘째, 부모님이나 배우자 명의로 공동 구매를 하여 대출 조건을 완화할 수 있는 방안을 검토할 수 있습니다. 다만 이 경우 증여나 명의 이전 시 세금 문제가 발생할 수 있으므로 세무상담이 필요합니다.세번째로는 무주택 실수요자라면 향후 보금자리론이나 디딤돌대출을 활용하는 방안도 있습니다. 이들 정책 대출은 실거주 목적일 경우 2.5% 내외의 저금리로 대출이 가능하며, 보증금 반환 시점에 맞춰 신청하면 좋은 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.그러니까 결론적으로, 지금 당장은 대출이 어렵더라도 전세 계약 종료 시점에 맞춰 대출을 실행하는 것이 가장 현실적인 방안입니다.다만 해당 시점의 규제나 정책이 변할 수도 있기 때문에 시점이 도래하기전에 여유를 두고 금융기관에 문의하여 안내받으시는 것이 중요합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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전세안고 매매 후 집상태가 안좋을때 등등
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주택금융공사 보금자리 대출 신청은 언제 해야할까요?: 대출 신청 가능일은 2025년 10월 10일 이후부터 가능합니다. 아직 혼인신고는 안했습니다. 언제 하는게 나을까요?: 대출에 유리한 방식은 혼인신고 후 공동명의 등기 하는 순서로 하시는 것이 좋습니다. 혹시 집 상태에 문제가 있다면 전세금을 100% 다 안줘도 되는건가요?: 상당히 위험한 생각이네요.임차인은 집 상태와 관계 없이 전세보증금 전액을 반환받을 권리가 있습니다. 다만, 파손이나 훼손이 있는 경우 원상복구를 요청하시는 것이고, 이에 따라 협의되면 , 보증금에서 제하게 되는 것이지요.
경제 / 부동산
25.08.07
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전세계약 후 집주인 변경 시 갱신청구권
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 당연히 갱신청구권이 있으며, 임대인은 이것을 거절 할 수 없습니다. 실거주를 위한 퇴거 요청은 현재 시점에는 효력이 없습니다. 임대인이 실거주를 이유로 질문자님이 갱신청구권 사용한 것을 거절한다면, 실거주 입증을 요구할 수 있습니다. 이 입증에 대한 요구는 임대인에게 있기 때문에 입증하지 못한다면 갱신이 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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아이스 아메리카노의 원가??요즘저가커피들중에 금액이얼마일까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.커피의 실제 원가는 상당히 낮습니다. 대략 원가 350-400 원정도로 1600원이나 2000원에 팔면 한잔당 1200원에서 1600원까지 마진을 남길 수 있는 구조입니다. 저가커피 매장을 부동산의 관점에서 분석해 본 결과 1급지의 상가 기준으로 가장 작은 상가를 많이 이용하는 것으로 확인되었습니다. 작은 자투리 상가를 사용해 매 월 고정비는 줄이고, 상가 외부에서 주문을 하게끔 하여 공간 활용도를 높입니다. 테이크 아웃 주문을 위주로 받으므로 빠른 회전율을 이용합니다. 그리고 커피 외 시간이 오래 걸리는 메뉴를 없앰으로서 운영 효율을 극대화 하지요.이상입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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금목걸이 10돈인데 20돈으로 올릴수 있나요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.10돈 목걸이를 20돈으로 올리고 싶으시군요. 그러면 10돈을 더 사서 목걸이의 길이를 늘리시는 방법이 있구요. 아니면 10돈을 더 산 후 금은방에서 20돈짜리 목걸이로 재가공 해달라고 하는 방법이 있습니다. 아마도 판매할 때의 가격이 더 적어서, 10돈을 팔고 20돈짜리를 사시는 것은 비추천 드리고요. 가공비(세공비)가 조금 들더라도, 10돈을 더 구매하여 가공하심이 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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전세 재계약 후 계약기간보다 먼저 나갈 경우
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임대차 계약은 기간을 기준으로 하기 때문에 해당 기간을 채우지 못하는 것을 정당화해주는 법조항은 없습니다. 법대로 하게 되면 중도 퇴거시 불이익이 있습니다. 이것을 해결하기 위해서는 임대인과의 협의가 핵심입니다. 계약서에 아래 내용이 들어갈 수 있도록 특약을 작성해 보세요.예를 들어,임차인은 계약기간 중이라도 사정상 이사를 가야 할 경우 1개월 전 통보 시 언제든지 퇴거가 가능하다.임차인의 보증금은 임차인이 퇴거하는 날 반환한다.이렇게 계약서에 표기되어 있으면 임대인은 그에 따라야 합니다. 하지만 이런 경우 협의가 쉽지 않을 수 있으므로, 중개보수료 50% 라던지, 아니면 다음 세입자를 구해서 대신 넣는 조건등을 기입하는 것입니다. 결론적으로는 지금 말씀하시는 "계약기간 중 사정상 퇴거 시, 비용부담없이 언제든지 퇴실하고 싶다." 는 것은 임대인 입장에서는 상당한 리스크가 아닐 수 없습니다. 언제 나가겠다고 할 지 모르기 때문이지요.협상을 할 수 있는 적절한 조건을 제시하시어, 원하는 날 최소한의 비용으로 나갈 수 있도록 쌍방 협의하시는 것이 가장 좋습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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1억 3천짜리 하나 사려고 하는데 세금에 어떤 변화가 생기나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지방에 1억 3천자리 집을 본인 명의로 구입할 경우에는 건강보험료는 올라갑니다. 건강보험료는 재산가액을 기준으로 오르기 때문입니다. 현재 2만원대 보험료에서 약 6만원대 수준으로 오를 예정이십니다. 취득세 납부 예상됩니다. 약 150만원 선이구요.재산세 매년 20만원 선의 재산세 발생합니다. 종부세는 해당이 없습니다. 부디 좋은 거래 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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투룸 월세 동거인 추가 전입신고하면 집주인이 받는 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전입신고를 한다고 해서 (동거인) 집주인이 피해를 보는 일은 없습니다. 실제로 거주하는 친구가 함께 살게 된다면 거주 사실을 근거로 전입신고가 가능합니다. 다만, 집주인이 무신고 상태로 임대업을 영위하고 있다면 얘기가 달라집니다. 월세 버는 것을 신고하지 않고 현금으로 이체 받으면서 세 놓고 있는경우에는 걱정거리가 늘지요.1가구 2명이상 거주할 경우 혹은 연2000만원 이상의 임대소득시에는 임대소득세를 신고할 의무가 생기는데요.여기서 질문자님 친구가 추가되면 1가구 2명이상이 되며, 임대소득세를 신고해야 하니, 이걸 걱정하는 걸 겁니다. 그런데, 소득이 있는 곳에는 세금이 있어야 하니, 당연히 신고하고 응당 세금을 내는 것이 맞습니다. 친구가 동일 세대에 실거주할 예정이라면 전입신고는 정당한 권리이며, 이로 인해서 임대소득의 의무가 발생하더라도 임차인이 책임질 내용이 아닙니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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임차권 등기, 압류 설정된 매물이 뭔가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임차권등기 및 압류 설정이 되어 있는 매물은 법적인 문제가 있는 물건입니다. 현재 상황으로는 세입자가 퇴거하면서 보증금을 못받아 등기부에 남긴 권리입니다. 결론적으로 해당 물건은 집주인이 전 세입자에게 보증금을 돌려주지 않은 것이지요.마찬가지로 질문자님께서 해당 주택에 거주하고 퇴거할 때 똑같은 문제가 발생할 확률 200% 입니다. 그러므로 아무리 마음에 들더라도, 해당 주택 말고 다른 물건을 찾아보도록 해주세요.선순위 융자(대출) 처럼, 계산해서 시세와 비교 후 보증금이 안전한지를 따질 여지도 없고요.그냥 집주인의 신용도가 아주 최악이라는 것입니다. 실무에서는 해당 등기를 하는 경우가 협의도 안되고, 보증금 지불도 안될 경우 어쩔수 없이 세입자가 이사는 가야하니, 마지막수단으로 이용하기 때문입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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