답변 내역
- 부모님 주택 구입 시 주담대 후 나머지 금액에 대해서 양도? 차용?같은 계약을 통해 현금거래 없이 구매 가능한가요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.동생분이 주택을 구매하기 위해 대출받는 돈은, 해당 거래의 목적 이외에는 사용되면 안됩니다. 실제로 매도자에게 은행에서 직접 입금하는 방식이지, 동생분이 받아서 매도자(어머니) 께 보내는 방식이 아니에요.3억집을 위하여 2.1억의 대출이 실행 가능하다면, 은행에서는 동생명의로 집을 명의이전하고 해당 동생 명의의 주택에 근저당을 (120%) 걸어야 대출 업무가 마무리 됩니다. 지금 원하는 방식은 2.1 억 대출을 받기 위해서는 주택 실거래가가 3억이어야 하고, 그러자니 9천만원의 갭이 발생하는게 문제잖아요.현 소유자는 어머니 이시고, 동생분은 2.1억만 드립니다. 그리고 9000 만원은 추후 변제하겠다는 내용의 계약을 하면 우선 계약은 성립합니다. 하지만, 이것이 국세청과 연결될 경우 상당히 피곤해 질 수 있습니다. 9000만원에 대해 증여로 볼 가능성이 있기 때문이에요. 다행이 우리나라는 부모자식간에 5000만원(10년) 까지 비과세 증여가 가능하므로 4000 만원에 대핸 증여세가 추후 나올 수 있습니다. 4000 만원에 대한 증여세 비율은 약 10% 정도 되기 때문에 400 만원정도를 세금으로 더 내게 될 수도 있다는 것만 염두에 두시면, 가능한 내용입니다. 감사합니다.경제 / 부동산2일 전5.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 아파트 전세계약 시 전입세대확인서(전입세대열람서)안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전입세대 확인서는 주인에게 요청해 보시고, 만일 거절한다고 해도 직접 확인하시면 되니, 크게 걱정하실 필요는 없습니다.전세금 보증보험에 가입 가능한지는 확인해 보셨는지요? 집주인이 동의 한다고 해도 불가능한 경우가 있습니다. 그래서 먼저 보증보험에 현재 전세입주하고자 하는 집을 명시하고 전세보증보험 가입이 가능한 상황인지를 먼저 확인하시는 게 좋을 것 같습니다. 그 후, 전입신고 및 확정일자 받아 두시고 부동산거래 신고(임대차) 를 통해 확실히 하시기 바랍니다. 무엇보다 보증보험 가입만이 전세사고 시 확실하고 빠르게 돌려받을 수 있는 방법이니, 이 부분 먼저 확인하시고 계약하시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.경제 / 부동산3일 전00
- 이제 투자 방향성을 잡기 위해서 할 행동안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.투자방향성을 잡기 위해서는 먼저 현재 투자중인 자산의 가치를 파악해 보는 것이 중요합니다. 지금까지 투자한 것이 추후 오를 수 있다는 가능성이 보인다면, 우선은 해당 투자처에 묶여 있는 자금은 나중에 이동시키는 것이 좋습니다. 그리고 지금부터 투자자금을 다시 확보하여 새로운 투자처를 모색하는 것이 좋습니다. 지금은 무리해서 부동산 투자를 하기보다는 금융자산에 조금씩 분산투자를 하는 것이 좋을 것 같습니다.경제 / 부동산3일 전00
- 월세 계약 만료 두달 전 퇴거 시 중개수수료 부담 누가 하나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약된 시점보다 방을 일찍 빼는 거라면, 두가지 방법이 있습니다. 1. 다음 세입자가 구해지면(계약만료일보다 일찍) 다음 계약에서의 집주인분 중개수수료를 전 세입자가 부담하는 방법.2. 만료일까지 월세를 지불하는 방법(보증금을 일찍 받아야 한다면, 일시불로 지급하고 보증금을 돌려받습니다.)3. 집이 거주할 수 있는 상태가 아님을 증명하고 합의하에 퇴거하는 방법.1번의 경우 질문자님의 상황인 것 같은데요. 이런 경우는 질문자님이 부담하시는 것으로 실무에서는 합의가 되는 것이 보통입니다.2번의 경우는 임대인이 가장 좋아하는 선택지 이지요. 일시불로 돈은 받고, 다음 세입자가 구해진다면 바로 거주를 할 수 있는 것이니까요.3번의 경우는 쉽지 않습니다. 집이 거주할 수 있는 환경이 아니게 되는 상황이라는 것을 서로 의견이 다르면 합치에 이르기 힘들기 때문입니다. 감사합니다.경제 / 부동산3일 전00
- 자취하고 싶은데 용어를 모르겠어요.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.자취를 처음 시작할 때 막막함을 제가 잘 알아서 많은 공감이 됩니다. 그래서 최대한 자세히 설명해 드릴게요. 200 / 24 라는 것은 월세 가 24만원, 보증금이 200만원 이라는 뜻입니다. 그리고 관리비가 15만원이라는 것은 15만원을 주인에게 별도로 지불하여야 한다는 것이구요.만약에 들어가고자 하는 오피스텔에 별도의 관리주체가 있다면(관리단, 관리사무소) 그곳에 관리비를 직접 내면됩니다. 그냥 집주인이 관리하는 원룸같은 경우 집주인에게 내면 되구요전기, 가스, 난방 등 제외라는 것은 못쓴다는 게 아니라 별도로 고지되는 금액만큼 직접 납부하여야 한다는 뜻입니다. 전기세는 한국전력, 가스는 해당 지역 가스공급업체(00도시가스 등) 난방의 경우 보통의 원룸은 가스 보일러를 사용하기 때문에 가스비와 함께 청구가 됩니다. 즉, 보증금으로 200만원, 월고정비로 24+15 = 39만원, 여기에 전기세 및 가스비는 별도 사용한량만큼 개인부담 이라는 것이죠. 200에 24만원이면 금액으로 미루어 보아 10평 미만의 원룸일 것 같은데, 이런 정도 규모에서는 고정적으로 5-6 만원 정도가 전기+가스비로 나온다고 보시면 됩니다 즉 , 월 45만원의 고정비를 생각하고 들어가셔야 겠지요.자취시작하시는데에 참고가 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산3일 전00
- 1.5룸과 투룸 차이가 궁금합니다.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보통 이경우에는 투룸으로 볼 수가 있겠습니다. 지금 그려주신 거실/부엌부분이 복도 수준으로 좁다면 1.5룸, 벼이 따로 없고 샷시로 되어 있으면 분리형원룸이라고 합니다. 그리고 지금처럼 별도의 방문이 달려 있고 사이즈로 거실이라고 볼 정도의 크기라면 투룸으로 볼 수 있습니다. 그런데 지금 그림으로 보기에는 방이 꽤 커보입니다만, 작은 면적을 방 2개로 잘게 잘라놓았다면, 전체 면적 때문에 완벽한 투룸으로 보기 어려울 수 있습니다. 그래서 기본적으로는 10평대 중-후반 혹은 20평까지에 방면적과 거실면적이 비슷하다면, 투룸으로 분류하는 편이며, 그렇지 않다면 원룸으로 볼 수 있겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산3일 전00
- 집매매시 해야하는것 법무사는 언제 ?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.법무사사무소에서는 등기 업무를 진행하지, 부동산 계약 전반에 있어서 과정을 대신 처리해 주지는 않습니다.집주인의 예전 짐은 계약시 버려달라고 요구하는 것이 맞습니다. 집을 사용할 수 있는 상태로 해 놓고 매매하는 거지, 쓰레기를 같이 넘겨받으려고 집을 사는 것은 아니잖아요. 만약 그것도 못하겠다고 나오면, 폐기물 처리 비용만큼 주택 가격에서 빼고 거래가액을 정하셔도 됩니다. 그리고 법무사를 컨택하는 과정은 보통 계약 후, 잔금을 치르기 전 명의 이전을 위해서 만나게 됩니다. 만약에 질문자님께서 주택담보대출을 실행하는 경우 은행에서 나오는 법무사가 있는데, 은행 법무사는 은행과 관련된 업무만을 하기 때문에 약간의 비용을 더 내고, 명의이전까지 맡기는 경우가 많습니다. 은행의 대출담당 직원이 처음부터 대략적인 금액까지 안내를 해 주기 때문에 별도로 특별히 뭘 요청하시거나 할 필요는 없어요.그리고 만약 대출 없이 올 현금이라고 하시면, 별도의 법무사를 알아보시면 됩니다. 법무사의 주 업무가 등기, 명의이전이기 때문에 어느 법무사사무소를 컨택하셔도 무리 없이 일은 진행하실 수가 있습니다. 그럼 계약 잘 하시고, 좋은 시간 되시길 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산3일 전00
- 부동산경매시 주의해야하는것들 무엇이 있나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.경매 초보자라면, 먼저 부동산 권리관계 분석을 잘 할 수 있도록 다양한 공부를 해야 합니다. 실제로 권리분석에 실패하여 돈을 날리는 사례가 꽤 있습니다. 권리분석이 어려운 분야보다는 쉬운 아파트부터 진행해 보는 것이 도움이 되겠네요.다음으로는 권리분석이 어느정도 되었다 싶으면, 적정 가격을 찾아보는 연습을 합니다. 이것은 실제로 현장 임장 및 법원경매 참석을 통해 감을 기를 수 있습니다. 이 과정을 통해 내가 생각한 입찰금액이 얼마나 맞아들어가는지, 실제로 낙찰되는 금액은 내가 생각한 금액의 얼마 수준에서 진행되는지를 판단해 볼 수 있습니다. 마지막으로 실전 경매에 참여해 보는 것입니다. 실제 경매에 참석할 때는 나름의 절차와 작성해야할 자료들이 있습니다. 이것을 빠짐없이 작성할 수 있도록 공부하여 준비하면 됩니다. 주변시세에 대략 얼마 라고 정해진 적당한 경매가는 없습니다. 해당 물건이 가치가 있다면 주변 시세 수준으로 구할 수도 있고, 가치가 없다면 40-50% 로 떨어져도 팔리지 않는 것이 부동산이기 때문입니다. 실제로 주변시세보다 약간 높은데도 매물이 없어 시세보다 높게 낙찰되는 물건도 있습니다. 성공적인 경매 바랍니다.경제 / 부동산4일 전00
- 전세 만기 1달 전 전세금 인상 요구하는 집주인안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임대인의 갱신거절 및 조건 변경 요구는 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 진행을 해야 합니다. 현재의 상황은 1개월 전에 임대인이 요구한 것으로 일반적으로는 거절이 가능한 상황인 것이지요.이런 경우에는 "계약만료 2개월 전까지 아무런 통지가 없었으므로, 주택임대보호법에 따라 기존과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 완료되었습니다." 라고 답변하시면 됩니다. 만약 그래도 집주인이 계속적으로 요구한다면, "주택임대차분쟁조정위원회"를 통해 조정을 받으실 수 있습니다. 이러한 경우로 상담을 요청하시는 분들이 많은데, 주로 내용을 잘 몰라 요청하는 부분이며, 기간 내 요청이 아닌 경우 위와 같이 대응을 하시면 보통은 정리가 되는 편입니다. 감사합니다. 잘 해결하시길 바랍니다.경제 / 부동산4일 전00
- 전세입자 인정도 눈물도ㆍ상의라도하지~!안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.안타까운 상황이지만 전세금을 돌려주지 못하셨군요. 아마도 주택을 구입할 때, 전세 끼고 매매를 하신 상황으로 보여집니다. 이런 경우에는 후순위 전세 세입자가 없다면, 기존 세입자에게는 돈을 주기 어려운 구조라고 보여요.아마도 보증금을 돌려받지 못한 세입자도 나름의 고충이 있을 것입니다. 먼저 대출을 알아볼 수 있는 곳부터 알아보시고, 보증금보다 적더라도 먼저 돌려주며 협의를 유도하는 것이 좋아 보입니다. 예를 들면 1.9억원 중에 1,5억을 먼저 돌려주며, 나머지 4천만원에 대해서는 이자를 부과해서 언제까지 지불하는 식으로 말이죠. 모쪼록 잘 해결되시길 바랍니다. 아무래도 요즘 서울을 제외한 주택의 가격이 하락폭이 큰 부분이 많아 이런 일이 발생한 것 같기도 하고요.애초에 전세 끼고 집을 사서 추후 가격상승을 도모하는 갭투자라는 상황이 가지고 있는 태생적 리스크이기도 합니다. 감사합니다.경제 / 부동산4일 전00