답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주상복합 아파트도 법적으로 재건축 가능합니다. 하지만, 주상복합 아파트 자체가 이미 용적률이 꽉 찬 경우가 많아서 , 일반적 아파트와는 사업성 측면에서 차이가 큽니다. 현실적으로 주상복합 아파트가 어떻게 진행되는지 , 그리고 다른 대안에는 무엇이 있는지 정리해 보겠습니다. 가장 큰 걸림돌은 용적률과 대지지분입니다. 재건축의 핵심 수익은 기존보다 더 높고 넓게 지어서 남는 가구수를 일반 분양 할 수 있도록 하는 것입니다. 그런데 주상복한은 용적률이 이미 5-600% 진짜 높은 경우 1000% 까지 가는 수준이 많습니다. 따라서 이런 경우 추가 수익을 올리기 매우 어려운 구조입니다. 그래서 현실적으로 재건축을 하더라도, 1:1 재건축을 하거나, 리모델링을 하여 기존 건물의 가치를 올리는 수준에서 그칠 것으로 예상이 됩니다. 하지만, 주상복합의 경우 상업지에 위치하기 때문에 도심고밀개발이 필요 시 정부나 지자체에서 추가용적률 혜택을 줄 수 있으므로 이 부분이 작용한다면, 폭발적인 수익을 얻을 수도 있습니다. 이 관점에서 보자면, 완전히 불가능한 것은 아니지만, 상대적으로 난이도가 높고, 정부나 지자체의 협조가 많이 필요한 점 참조하시면 되겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.여러가지 상황으로 머리가 아프실텐데, 질문하신 내용에 간단하고 확실하게 답변 드리겠습니다.1.지금상황에서 집이매매가 되든안되든 갱신청구권쓰면2년연장이 가능한지 궁금합니다.처음 쓰시는 거라면 가능합니다2.그리고 물론 5프로인상해달라고하면 해줄수도있는데 갱신청구권통보시 이거도 굳이 올려주겟다 적어서보내야되는지도 궁금합니다.최대 5%입니다. 안올려줘도 상관 없습니다.3.추가로 갱신시 새계약서를 쓰는지 따로써서 첨부만해도되는지 확정일자는 무조건 다시받아야되는지도궁금합니다.조건이 변경이 안되었다면 새로 적으실 필요 없으나, 조건이 변경(금액 등) 되었다면 쓰시고 그것을 토대로 확정일자도 다시 받으시는게 안전합니다.4.2년꽉채우고나갈생각은엄는데 갱신후 3개월이후에언제라도 나가도 전세금받아나갈수 있는지궁금합니다갱신 후 3개월 이후 마음대로가 아니고요. 갱신 후 이사통보를 한날로부터 3개월 이후에는 정상해지가 되는 것입니다.참조하셔서 잘 해결하시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.수도권 내 2주택자(혼인 합가 포함)의 전세반환대출은 원칙적으로 매우 까다롭지만, '실거주 목적'임을 입증한다면 1억 원을 초과하여 대출을 받을 가능성이 열려 있습니다.​다만, 2025년부터 시행된 강력한 가계부채 관리 대책(6·27 및 9·7 대책 등)으로 인해 일반적인 주택담보대출보다 훨씬 엄격한 심사를 거치게 됩니다. 상황을 정리해 드릴게요.​1. 혼인 신고로 인한 2주택자 신분​세제 혜택 vs 대출 규제: 혼인신고 후 10년 동안 양도소득세 등에서는 '1주택자'로 간주하는 특례가 있지만, 대출 규제에서는 실제 보유 주택 수(2채)를 기준으로 하는 경우가 많습니다.​따라서 은행 심사 시 '다주택자 생활안정자금 대출' 규정을 적용받게 되어, 무주택자나 1주택자보다 한도가 낮거나 대출 자체가 제한될 수 있습니다.​2. 수도권 1억 원 한도 제한에 대하여​원칙: 2025년 하반기부터 수도권 및 규제지역의 1주택자가 '생활안정자금(전세보증금 반환 목적 포함)'으로 대출을 받을 경우, 원칙적으로 1억 원까지만 가능하도록 한도가 조여진 것이 맞습니다.​예외(실거주): 하지만 질문자님처럼 "세입자를 내보내고 집주인이 직접 실거주"하려는 경우에는 다음 조건을 충족할 시 1억 원 초과 대출이 가능할 수 있습니다.​자력 반환 불가 입증: 본인의 예금이나 다른 자산으로 보증금을 돌려줄 수 없다는 점을 은행에 입증해야 합니다.​실거주 약정: 대출 실행 후 1개월 이내에 해당 주택에 전입해야 하며, 대출 유지 기간(보통 2년 이상) 동안 실거주를 유지해야 합니다. 이를 어길 시 대출이 즉시 회수되고 향후 대출 이용이 제한됩니다.실무적으로는 이런 경우 주거래은행보다는 보험사를 확인하는 것이 대출 확률을 올려 줄 수 있습니다.대출 상담시에는 임대차 계약서를 반드시 지참 하세요부디 잘 해결되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.갑작스러운 경매 통지와 임대인의 무책임한 태도로 스트레스가 많으실 것 같습니다. 보증금 3천은 매우 큰돈이기 때문에, 냉철하고 정확한 판단을 통해 해결해야 합니다. 문의 사항에 대해 아래와 같이 답변을 드릴 수 있을 것 같습니다. 1. 임대인이 "매매해서 갚겠다"고 해놓고 이제 와서 "안 됐으니 알아서 절차 진행하라"고 하는데 이 경우 전세사기나 기망으로 고소가 가능할까요?결론부터 말씀드리면, '사기죄' 성립은 가능하나 입증이 매우 까다롭습니다.기망 행위: 계약 당시 "세금 체납이 없다"고 확약했는데 이미 체납 중이었다면 명백한 기망입니다. 하지만 체납이 계약 이후 발생했다면 사기죄 성립이 어렵습니다.임대인의 태도: "나중에 갚겠다"고 말을 바꾼 것 자체는 단순한 '채무불이행(계약 위반)'으로 취급되는 경우가 많습니다.고소 실익: 법인 임대인의 경우 조직적인 사기 의도를 입증하지 못하면 경찰에서 반려될 가능성이 높습니다. 다만, 압박 수단으로 고소를 진행할 수는 있으나 보증금을 돌려받는 직접적인 해결책이 되기는 어렵습니다.2. 경매 개시 결정 이후에 전입신고를 한 경우에도 소액임차인 최우선변제(3,000만 원)를 받을 수 있는지 궁금합니다.가장 우려되는 부분입니다. 결론적으로 '최우선변제'를 받지 못할 가능성이 매우 높습니다.법적 요건: 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권을 인정받으려면, '경매개시결정의 기입등기'가 되기 전에 주택의 인도(입주)와 전입신고를 마쳐야 합니다.현재 상태: 경매 안내문을 받은 후 전입신고를 하셨다면, 이미 등기부등본에 경매 개시 사실이 기재된 후일 가능성이 큽니다. 이 경우 법적으로 최우선변제 대상에서 제외됩니다.배당 가능성: 최우선변제권이 없다면, 일반 채권자들과 순위를 다투어야 합니다. 만약 앞선 근저당(은행 대출)이나 압류(세금) 금액이 집값에 육박한다면 배당금이 돌아오지 않을 수도 있습니다.3. 임대인이 절차 진행에 동의한 만큼 지금 바로 내용증명 발송 및 임차권등기명령을 신청하는 게 나중에 배당받을 때 유리할까요?내용증명: 임대인의 계약 위반(특약 위반)과 경매 발생으로 인한 계약 해지를 통보하는 용도로 지금 즉시 발송하십시오. 향후 소송에서 증거가 됩니다.임차권등기명령: 이는 '계약이 종료된 후'에만 신청 가능합니다. 만기인 7월 전에는 신청할 수 없습니다.현시점 대처: 이미 경매가 시작되었으므로 임차권등기를 하는 것보다, 법원에 제출하신 '권리신고 및 배당요구' 절차를 완벽히 챙기는 것이 더 우선입니다.4. 보증금 전액 반환 전까지 비밀번호 공유 및 명도 거부를 하려는데 법적 문제가 없을까요?임대인에 대해: 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 권리(동시이행의 항변권)가 있습니다. 비밀번호를 알려줄 의무도 없습니다.경매 낙찰자에 대해: 만약 배당에서 보증금을 다 못 받았는데 전입신고가 경매 등기보다 늦었다면, 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 즉, 낙찰자가 나가라고 하면 비워줘야 하며 거부 시 '인도명령'을 통해 강제집행을 당할 수 있습니다.지금 현재 상황에 대해서는 전입신고가 늦었다는 것이 가장 치명적인 부분입니다. 이것을 해결하기 위해 다음과 같이 조치할 것을 권장드립니다. 먼저 등기부 재확인 입니다. 경매개시결정 등기날짜와 본인의 전입신고 날짜를 비교해 보세요. 하루라도 전입이 빨랐어야 합니다. 그리고 대한법률구조공단에 방문하세요. 현재 소액임차인 범위에 해당하니, 이 점을 이용해 상담하시고 대처방안을 받아두세요.문제 해결에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.자산규모가 큰 아파트 갈아타기 과정에서 현금 유동성에 대해 걱정하시는 군요. 8억 아파트 매도 후 10억 아파트 매수, 그리고 기존 대출 1억 8천만 원 상환까지 연결되는 이른바 '잔금 받아치기(동시이행)' 전략을 핵심 위주로 정리해 드리겠습니다. 먼저 계약금 1억을 마련하는 방법이 가장 중요합니다. 현재 현금이 1,000만 원뿐이라 10%인 1억 원을 맞추기에 9,000만 원이 부족합니다. 보통 갈아타기에서는 아래 순서로 자금을 융통합니다.매도를 먼저 확정하기: 본인 집(8억)의 매매 계약을 먼저 체결합니다. 이때 매수인으로부터 계약금 10%(8,000만 원)를 받습니다.자금 합치기: [매수인에게 받은 8,000만 원] + [보유 현금 1,000만 원] = 9,000만 원이 됩니다.부족분(1,000만 원) 해결: * 매수 계약 시 협의: 매수하려는 집 주인에게 상황을 설명하고 계약금을 5%~9%로 낮춰 조정하거나, 나머지 1,000만 원은 며칠 뒤에 주는 조건으로 계약서를 씁니다.단기 신용대출: 부족한 1,000~2,000만 원은 마이너스 통장이나 신용대출로 잠시 메꾼 뒤 잔금일에 상환합니다.다음으로는 매수 아파트의 대출 가능금액을 가늠해 보아야 합니다. 2026년 현재 대출 규제(LTV, DSR)를 적용해 보면 다음과 같습니다.LTV (담보인정비율): 비규제지역 기준 보통 60~70%입니다. 10억 아파트라면 최대 6억~7억까지 가능합니다.DSR (총부채원리금상환비율): 가장 중요한 변수입니다. 연 소득의 40% 내에서만 원리금을 갚을 수 있어야 합니다.예시: 연봉 7,000만 원인 경우, 다른 대출이 없다면 약 4.5억~5억 내외가 한도일 가능성이 높습니다.실제 필요한 대출액: * 매도 후 순자산: 8억(매도가) - 1.8억(기존대출) = 6.2억 즉, 매수 필요 자금: 10억(매수가) + 세금/비용(약 4천) = 10.4억부족 금액: 약 4.2억 (이 금액 이상 대출이 나오는지 미리 은행 상담이 필수입니다.)자, 여기까지 확인했으면, 갈아타기의 핵심으로 매도잔금일과 매수잔금일을 같은 날에 맞추어야 합니다. 오전에는 기존 집 매수인에게 잔금을 받고, 은행으로 바로 가서 1.8억을 상황하고 근저당 말소합니다. 이후 오후에 새로 대출받은 돈과 매도 잔금 남은돈을 합쳐 새집의 기존 집주인에게 송금합니다. 이러한 경우 매도잔금이 늦어지면 매수잔금을 못 치르는 불상사가 발생합니다. 계약서 특약에 매도 잔금 수력 후, 매수 잔금지급한다는 취지의 내용을 넣어서 며칠의 여유를 마련하는 것도 좋습니다. 잊지 말아야 할 부분이 취득세와 중개수수료입니다. 대략 10억원짜리 아파트라면, 4,000만원 정도의 자금이 더 필요합니다. 따라서 이 비용도 대출 한도에 포함하여 계산하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집주인이 위의 사항들을 달라고 하는 것은 납부 내용에 대한 확인을 하기 위해서 입니다. 납부를 하셨다면, 납부 증빙을 하여 보여주면 됩니다. 전 세입자가 납부를 하지 않고 나가면 후에 처리가 곤란해지니 그에 대해 대비하기 위한 것입니다. 법적으로는 관리비, 공과금등을 납부하지 않았을 경우 그것을 보증금에서 제하고 반환하기도 합니다.그러니, 해당 사항들을 납부하셨다면, 납부한 내용에 대해 보여주시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아마도 재계약을 하신다는 것을 들어보니, 2년 살고 이후로 넘어가는 시점인 듯 합니다.지금 같은 조건에서는 우선 질문자님이 집주인에게 먼저 아무말도 하지 않고 기다려 보심이 좋습니다. 묵시적 갱신이라고해서 계약만료전 6개월부터 2개월까지 상호간에 아무 협의가 없으면, 기존 계약조건 그대로 연장이 됩니다. 그리고 만약에 집주인이 연락을 해오더라도 5% 상한으로 연장할 수 있는 계약갱신청구권이 있습니다. 따라서 질문자님 현재가 2년 후 첫 재계약이라고 하시면 최대 5% 증액으로 보시면 되고, 묵시적 갱신이 된다면, 현재 조건 그대로 간다고 보시면 됩니다. 감사합니다.