답변 내역

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.토허제 지역 아파트 매매 시 약정서는 토지거래허가 신청, 결과 처리와 허가 지연 시 조치를 상세히 규정하는 별도 문서로 활용되며 계약서 특약은 기본 거래 조건을 다룹니다.약정서에는 토허제 특성을 반영해 아래를 필수 기재하시길 바랍니다.토지거래허가 신청 시기, 신청자, 허가 불승인 시 계약 해제 및 계약금 반환허가 지연시 잔금 연기 기간, 여장 불가 시 위약금 배상허가 취소, 변경 시 매도인 책임, 매수인 대항력 보장누수 6개월 통보 특약은 흔히 넣으며 계약서 특약제 기재하는게 맞습니다. 잔금일로부터 6개월 내 누수 등 중대하자 발견 시 매도인 수리 또는 금액 차감 책임으로 작성, 약정서보다는 계약서가 본 계약 증빙력이 강합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.양도세 비과세에서 핵심은 투기과열지구냐, 토지거래허가구역이냐 가 아니라 조정대상지역 여부입니다.빌라, 다세대도 조건만 같다면 아파트와 완전히 똑같이 취급됩니다.그 주택을 취득할 당시 그 지역이 조정대상지역이었던 경우, 그리고 양도세법상 일반적인 1세대 1주택 비과세를 받으려는 경우 이 때는 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주가 모두 충족되어야 비과세입니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.기존 임대차 계약 만기 전 퇴거 의사 번복은 갱신으로 인정되며 부동산의 신규계약 주장은 타당하지 않아 중개수수료만 지불하면 됩니다.납득 안될 시 지방자치단체 부동산 중개사무소(시청 민원실)나 한국공인중개사협회에 문의해 보고 연락 드렸다 해보시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.전세 계약 만료로 전출하는 것이면 다음 세입자와 무관하게 임대인에게 보증금을 받을 수 있습니다.이 부분은 임대인에게 강력하게 어필하시길 바랍니다.중도 퇴실이라면 다음 세입자 및 중개수수료를 지불하고 전출하실 수 있는데 다음 세입자가 구해지지 않아 보증금 반환이 늦어진다면 법적으로 소유권 이전 등기 완료 후 14일 이내 해야 하지만 기존 전셋집 유지하면서 지연해도 과태료만 발생할 뿐 토지거래하가에 직접적인 문제는 없기 때문에 위와 같이 진행해도 될 듯 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.내년 부동산 시장은 아무도 알 수 없지만 서울과, 수도권 핵심 지역은 상승을 보일 것 같고 지방 및 비 핵심지역은 보합 내지 하락을 할 것으로 예상합니다.개인적인 사견으로 참고만 하시길 바랍니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.상생임대계약은 귀하 상황에서 적용 가능하며 27.6월 전세 만료 시점에도 요건 충족으로 2년 실거주 면제와 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.1. 23.6월 최초 전세 -> 25.6월 연장은 직전 계약 대비 상생임대차계약 요건을 만족합니다. 상생임대 기간 2년 이상 유지 시 토지거래허가 면제와 1세대 1주택 비과세가 적용되며 26.12 와이프 주택 처분으로 1주택 상태 전환 가능합니다.2. 기존 연장 계약은 이미 상생임대 요건을 충족하므로 별도 STEP 없으며 임대차 신고만 확인하시길 바랍니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.보통 중도 퇴실 같은 경우 임대인의 동의가 필수이기 때문에 퇴실 날짜를 정하고 협의를 구하시는 것이 좋습니다.전출 날짜 협의가 되었다면 그 때 다음 월세방을 알아보시는 것이 좋습니다.일단 임대인과 협의하시길 바랍니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.네 외출 모드로 하면 동파가 안될 것으로 생각합니다.보통 2~3만 원 정도 더 나오니 걱정 하지 마시길 바랍니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.1. 전입신고, 확정일자 완료 시 대항력과 우선변제권이 생겨 시세 대비 적은 근저당이라도 보증금 반환 우선 순위가 높아집니다. 취사 시설이 있으면 주거용 인정되기 쉽지만 단기,일시사용 특약 시 보호 약화될 수 있으니 계약서에 장기 주거 명시하시길 바랍니다.2. 제2종 근생은 복비 상한 0.9% 적용되지만 주거용으로 계약 시 0.4%로 낮추는 사례가 있어 네고 가능합니다.3. 계약서 작성 전 고시원 위험성 우려로 포기 시 계약금을 포기 하고 계약을 해지 할 수 있습니다.4. 계약서에 전입, 확정일자, 우선변제권 보장 특약 필수 삽입하고 임대인 직접 확인하시길 바랍니다.