(오늘계약서작성)영등포구 제2종근린(고시원)에 원룸계약해도 되나요?

Question

건축물대장에 근린생활시설이고 2-8층이 2종근생 고시원이라 되어있어요. 전입,확정일자 다 된다고했습니다. 근저당도 시세대비 적은편이라했어요.

방 내부에 취사시설있습니다.( 난방은 모르겠어요 )

1. 주택이 아니고 고시원이라 주택임대차보호법 적용이 안되는데, 그럼 전입,확정일자 받는다해도 제 보증금이 완전히 안전하진 않은가요?

2. 제2종 근생이라고 복비도 0.9퍼로받던데, 찾아보니 주거용으로 계약하면 0.4로 해주는분도 있다던데 0.4로 네고 가능한 부분인가요?

3. 일단 이 방 찜해놓는다고 보증금 10퍼 금액으로 계약금 냈거든요.. (차에서 중개사 폰으로 등본떼서 근생이고 근저당 얼마고 설명 듣긴했어요)

계약서는 오늘 오후에쓰기로했는데 고시원이라 안전이 보장되지 않아서 계약 못하겠다하면 계약금 받을 수 있나요 ?

4. 우선변제권, 전입신고랑 확정일자 취득 전제 계약

내용 넣으면 보증금은 안전한가요?

제 보증금 안전이 제일인데, 중개사분이 좋은 방 나간다고 푸시 하고(실제로 눈 앞에서 나감) 처음엔 임대인 없이 계약서 작성하려했어서 더 걱정됩니다. 오래 같이한 건물이라고 안심하라고하셨는데, 근생은 처음이라 여쭤봐요

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

고시원의 경우 일시사용 목적의 임대차가 아니고 주거용으로서 전입신고를 하고 거주하면 주택임대차보호법이 적용될 수 있습니다. 주택임대차보호법이 적용되면 최우선변제금액으로 보증금이 보호될 수 있습니다. 2종 근생은 상가에 해당하므로 복비는 기본적으로 0.9%의 상한선이 적용되지만 공인중개사와의 협의에 따라서 조정될 수 있습니다. 일반적으로 계약금을 이미 납부하신 경우에 취소를 하게되면 납부한 계약금은 돌려받을 수 없습니다. 주택임대차 보호법이 적용되면 전입신고와 거주로서 대항력 및 최우선변제권이 발생하고 (여기에 확정일자를 받으면 우선변제권 발생) 경매시에 경매 집행비용이나 경매 부동산의 필요비 및 유익비 등을 제외한 선순위 권리에 앞서 변제를 받을 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

근생이라도 확정일자 및 전입신고가 가능할 경우 우선변제권 및 대항력의 권리가 형성이 될 수 있습니다.

또한 보증금 규모에 따라 최우선변제가 가능한지 알아볼 필요가 있고 중개수수료는 협의를 통해 네고를 하시면 될 것으로 보입니다. 우선 가계약도 계약이므로 계약 취소 시 가계약금 위약 발생 되게 됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 전입신고, 확정일자 완료 시 대항력과 우선변제권이 생겨 시세 대비 적은 근저당이라도 보증금 반환 우선 순위가 높아집니다. 취사 시설이 있으면 주거용 인정되기 쉽지만 단기,일시사용 특약 시 보호 약화될 수 있으니 계약서에 장기 주거 명시하시길 바랍니다.

2. 제2종 근생은 복비 상한 0.9% 적용되지만 주거용으로 계약 시 0.4%로 낮추는 사례가 있어 네고 가능합니다.

3. 계약서 작성 전 고시원 위험성 우려로 포기 시 계약금을 포기 하고 계약을 해지 할 수 있습니다.

4. 계약서에 전입, 확정일자, 우선변제권 보장 특약 필수 삽입하고 임대인 직접 확인하시길 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 공인중개사입니다.

1. 주택임대차보호법 적용 대상이 아니므로 전입, 확정일자만으로는 완전한 보호는 어렵습니다

2. 법정 상한은 없으며 주거용 실질 사용을 근거로 0.4% 협의는 가능합니다.

3. 중요 사항 설명 미흡 시 계약 해제 및 계약금 반환 가능성이 있습니다.

4. 특약을 넣어도 근생 건물 특성상 주택 수준의 안전성은 확보되지 않습니다.

Answer 5

주임법에 따르면 무허가건축물, 위반건축물 등 건축물의 용도에 관계없이 주거용으로 사용하는 경우 주임법에 따라 보호대상입니다.

1. 주택이 아니고 고시원이라 주택임대차보호법 적용이 안되는데, 그럼 전입,확정일자 받는다해도 제 보증금이 완전히 안전하진 않은가요?

==> 전입신고 및 확정일자 등을 받는 경우 주임법에 따라 보호대상입니다.

2. 제2종 근생이라고 복비도 0.9퍼로받던데, 찾아보니 주거용으로 계약하면 0.4로 해주는분도 있다던데 0.4로 네고 가능한 부분인가요?

==> 개업공인중개사와 협의후 결정해야 하는 사항입니다.

3. 일단 이 방 찜해놓는다고 보증금 10퍼 금액으로 계약금 냈거든요.. (차에서 중개사 폰으로 등본떼서 근생이고 근저당 얼마고 설명 듣긴했어요)

===> 법적으로 개업공인중개사에게 책임을 물을 수가 없어 보입니다.

계약서는 오늘 오후에쓰기로했는데 고시원이라 안전이 보장되지 않아서 계약 못하겠다하면 계약금 받을 수 있나요 ?

4. 우선변제권, 전입신고랑 확정일자 취득 전제 계약

내용 넣으면 보증금은 안전한가요?

==> 그러한 사항은 특약조건에 반영하지 않아도 안전하다고 할 수 있습니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

제2종 근생이라도 실제 주거용으로 장기 거주하시면 주택임대차보호법보호를 받으실 수 있고 전입과 확정일자도 가능합니다 하지만 근생으로 전세대출이나 보증보험은 제한이 되고 중개수수료는 법정 상한 0.9% 맞으며 이 부분은 협의에 달려 있습니다. 계약금을 돌려 받으시는 부분은 법적으로 자동 반환이 아니며 협의에 따라 달라지는 것입니다. 아마 단순한 불안으로 인한 취소 시 상대츠그에서 계약금 반환이 어렵다고 나올 가능성이 높습니다 그리고 위 말씀하신 특약은 무조건 안전 보장은 아니지만 최소한의 리스크를 줄이기 위해 필요합니다