답변 내역

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.1. 도시 및 주거환경정비법 에서는 경매, 공매로 취득한 사람도 원칙적으로 조합원 지위 승계가 가능합니다.다만 투기과열지구 등에서는 일반 매매로 취득한 지위승계는 막고 경매, 공매는 예외적으로 허용하는 규정이 있습니다.투기과열지구 내라도 국가, 지자체, 금융기관 채무불이행 때문에 나온 경매라면 낙찰자가 조합원 지위 승계 가능합니다.2. 신탁방식으라고 해서 별도의 다른 법 체계가 적용되는 것은 아니고 지위 승계 기준도 기본적으로 도시정비법을 따릅니다.신탁사, 지자체가 권리산정기준일 이후 매수자에 대해서는 권리를 제한하려는 경향이 있고 그래서 신탁사가 확답이 어렵다는 답을 준은 것입니다.3. 권리산정기준일 이후에 새로 취득한 사람은 입주권이 아닌 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 또한 정비구역지정 고시문 조례, 지침에서 권리산정기준일 이후 매수자는 분양권 제한을 명시한 경우 위 경우 애초에 입주권 자격이 없는 사람의 물건을 사는 경우 위 사례 등으로 경매로 취득했더라도 입주권을 못 받을 수도 있습니다.4. 실무상 신탁사가 1차 판단을 하지만 법적으로 최종 확정은 관리처분인가(행정절차)에서 결정됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.1억 3,300만 원 공시가격 아파트를 자녀에게 9,310만 원 할인 매매하면 증여세 리스크가 있긴 합니다.부모 자녀는 특수관계인으로 시가 30% 할인 허용 규정이 적용되지 않으며 차액이 증여로 간주될 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.임대인과 협의 하시면 되겠습니다.임대인 동의 하에 보증금 전액 반환 및 남은 기간 월세 면제도 가능합니다. 법적으로 임대인이 재건축 착공을 위해 조기 해지 요구할 수도 있으니 협상하실 때 유리합니다.일단 임대인 동의가 우선이니 협의를 먼저 해보시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.재개발 지역 빌라는 공시가격이 평균 15%~30% 이상 급등 현상이 발생합니다.신통지역도 비슷하며 개발 호재에 따른 지가 상승으로 인한 영향으로 생각하시면 되겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.2026년 기준으로 전국 공동주택 중 공시가격 12억 원 초과 주택은 약 48만 가구 정도 됩니다.이는 작년 대비 53% 증가한 수치로 전체 공동주택 약 1,585만 가구 중 3.07%에 해당합니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.9평 원룸 오피스텔 관리비가 5만 원에서 26만 원으로 폭등한 건 공용 관리비 비중 증가 + 인건비, 공공요금 인상 때문인데 개인 난방 사용과 무관하게 발생하는 오피스텔 특성 그리고 고양이 사육 여부가 관리비에 끼칠 영향은 미미합니다.일단 관리사무소에 방문하여 사용내역 및 관리비가 많이 나온 이유를 여쭤보시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.오피스텔이나 소규모 아파트 단지에서 경매 물건이 대거 쏟아지거나 임대인이 보증금을 못 돌려준 이력이 남으면 나중에 본인이 집을 팔고 싶을 때 매수자를 찾기가 매우 어렵습니다.단순히 옆집이 경매에 갔다는 사실보다 더 중요한 것은 현재의 실거래가와 공동담보 여부입니다.만약 임대인이 같은 사람이라면 다른 호수들도 줄줄이 압류나 근저당이 잡혀 있을 수 있으니 조심하시길 바랍니다.제 개인적인 생각은 지금 사려는 가격이 경매 낙찰가보다 압도적으로 싸지 않으면 굳이 리스크를 안고 들어갈 이유가 없습니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.아파트 월세 재계약 위 상황으로는 새로운 조건 변경 계약으로 주민센터 임대차 신고를 해야 합니다.보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 시 신고 필수 신고 대상입니다.갱신 청구는 기존 조건이 거의 동일하고 5% 인상 한도이며 임대인 거부가 불가합니다.위 사항은 보증금을 줄이고 월세를 높이고 기간 변경이 있으니 신규 계약 형태의 재계약이라 보시면 되겠습니다.계약서는 신규 계약서 작성할 때와 똑같습니다. 보증금, 월세, 계약 기간에 중점을 두고 계약하시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.개인적으로 지금이 매수 적기라 판단합니다.5월 9일 양도세 중과 유예가 끝나면 매물이 잠길 수 있는 확률이 커집니다. 따라서 5월 9일 이전에 마음에 드는 매물이 나오면 매수하는 것을 추천드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.전세 7억 5천 기준 임차인 5% 이낭 분 3,750을 월세로 전환 시 월세 약 140만 원 정도 합니다.법정 5.25% 적용 시 197만 원, 시장 4.5% 적용 시 140만 원이라 말씀드립니다.감사합니다.