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공용도로로 사용하기로 하는 조건으로 땅판매
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.토지를 공용도로로 사용하기로 하는 조건으로 매매하신 경우, 해당 토지를 공용도로로 활용할 수 있도록 하기 위해서는 토지사용승낙서를 작성하여 제출하는 것이 일반적입니다. 토지사용승낙서는 토지 소유자가 해당 토지를 특정 목적으로 사용하도록 허락하는 문서로, 주로 건축허가나 개발행위 시 필요한 경우에 사용됩니다.토지사용승낙서 작성 시 토지의 위치, 지번, 면적, 지목 등을 정확하게 기재하고, 사용 목적(예: 공용도로), 사용 기간 등을 명시합니다. 그리고 토지 소유자와 사용자의 성명, 서명 또는 날인을 포함합니다. 이러한 토지사용승낙서는 인감증명서를 첨부하여 제출하는 것이 일반적입니다. 이는 법적 효력을 강화하기 위함입니다.특히 토지 소유권이 이전되는 경우, 새로운 소유자로부터 다시 사용 승낙을 받아야 할 수 있으므로, 이에 대한 대비책을 마련하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.11.11
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경매와 공매는 무슨 차이인가요?.?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.경매와 공매는 모두 채무자의 자산을 처분하여 채권자의 채권을 회수하기 위한 절차이지만, 진행 주체와 절차에서 차이가 있습니다. 경매는 법원이 주관하며, 주로 민사 채권 회수를 위해 진행됩니다. 그리고 공매는 국가나 공공기관이 주관하며, 주로 세금 체납과 같은 공적 채권 회수를 위해 진행됩니다.자세히 살펴보자면, 경매는 일반적으로 채권자가 채무자의 자산을 처분하기 위해 법원에 경매를 신청하고, 법원이 경매 절차를 통해 자산을 매각합니다. 이때 부동산뿐 아니라 동산, 유가증권 등 다양한 자산이 경매 대상으로 나올 수 있습니다.공매는 주로 한국자산관리공사(KAMCO)와 같은 공공기관이 진행합니다. 세금 체납 등으로 압류된 자산을 매각하여 세금을 회수하기 위해 진행됩니다. 공매 절차는 주로 인터넷 공매 시스템인 ‘온비드’를 통해 진행됩니다.공매 대상은 부동산 외에도 국가 및 공공기관이 압류한 다양한 자산을 포함합니다.따라서 경매와 공매 모두 자산을 매각하여 채권을 회수하려는 절차이지만, 진행 주체와 절차에서 차이가 있다는 점이 핵심입니다.
경제 / 부동산
24.11.11
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월세를 계약하는데 왜 보증금을 내나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.월세 계약 시 보증금을 요구하는 이유는 임대인(집주인)의 보호와 임차인(세입자)의 신용 보증 역할을 하기 때문입니다. 보증금은 임차인이 계약 이행을 보장하기 위해 임대인에게 맡겨두는 금액입니다. 계약이 종료되면 보증금은 임차인에게 돌려주지만, 그동안의 손해를 방지하는 역할을 합니다. 임대인에게 있어서 보증금은 임차인이 월세를 미납하거나 시설에 손해를 입혔을 때, 보증금에서 그 금액을 차감하여 임대인이 손해를 보지 않도록 합니다. 그리고 이러한 보증금은 임차인의 책임과 신뢰를 나타내는 보증 수단입니다. 만약 임차인이 월세 납부를 연체하거나 계약을 위반할 경우, 임대인은 보증금으로 임차인의 의무를 대신 보장받을 수 있습니다.따라서 월세 계약에서 보증금은 임대인의 재산 보호와 임차인의 신뢰 증명을 위한 필수적인 금액입니다. 계약 종료 후 문제가 없다면 보증금은 임차인에게 전액 반환됩니다.
경제 / 부동산
24.11.11
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순환출자의 장점과 단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.순환출자 구조에 대한 장단점에 대해 문의 주셔서 답변 드리도록 하겠습니다.먼저 순환출자는 계열사들이 서로 지분을 보유함으로써 특정 기업의 주식이 외부로 넘어가는 것을 방지할 수 있어, 경영권 방어에 효과적입니다. 그리고 계열사 간 지분 보유로 인해 자금을 유연하게 조달할 수 있으며, 필요 시 특정 계열사에 자금을 지원해 그룹 전체의 자금 흐름을 원활하게 할 수 있습니다. 각 계열사가 서로 지원하며 사업 협력이나 인프라 공유를 통해 비용을 줄이고 효율을 높일 수 있습니다.하지만 순환출자는 복잡한 지분 구조로 인해 외부에서 지배 구조를 이해하기 어렵게 만들고, 이는 기업의 투명성을 떨어뜨릴 수 있습니다. 이는 롯데의 경영권 승계 시점의 이러한 순환출자 구조가 굉장히 이슈가 되었던 적이 있었죠. 또한 순환출자는 내부적으로 자금이 순환되면서 실질적인 투자 효율성을 떨어뜨릴 수 있습니다. 외부 투자보다는 내부 자금 이동에 치중해 성장 가능성을 제한할 수 있습니다. 그리고 순환출자 구조는 기업이 과도한 지배력을 행사하는 것을 방지하기 위해 정부의 규제를 받을 가능성이 높습니다. 이는 기업 운영에 제약을 가할 수 있습니다.한마디로 순환출자는 경영권을 안정시키는 효과가 있지만, 복잡한 지배구조로 인해 자본 효율성과 투명성에 불리할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.11
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외국인은 우리나라 건물 땅 맘대로 살수있나요??
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.대한민국에서는 외국인이 부동산을 취득하는 것이 법적으로 허용되어 있습니다. 다만, 특정 지역이나 용도에 따라 제한이 있을 수 있으며, 관련 법률(외국인의 부동산 취득 관련 주요 법률)에 따른 신고 절차를 준수해야 합니다. 외국인도 내국인과 동일하게 국내 부동산을 취득할 경우, 계약 체결일로부터 60일 이내에 해당 부동산 소재지의 시·군·구청에 신고하여야 하며, 외국인이 국내에 법인을 설립하거나 부동산을 취득하여 사업을 영위하려는 경우, 외국인투자신고를 해야 합니다. 또한, 외국인이 부동산을 취득하면서 외화를 반입하거나 반출할 경우, 외국환거래법에 따른 신고 절차를 거쳐야 합니다.이러한 적법 요건을 거친다면 외국인도 국내의 부동산을 취득할 수 있지만, 국가 안보와 관련된 지역에서는 외국인의 부동산 취득이 제한되거나 허가를 받아야 할 수 있습니다. 또한 외국인이 농지를 취득하려는 경우, 농지법에 따른 제한이 있을 수 있습니다.따라서, 외국인은 대한민국에서 부동산을 취득할 수 있으나, 해당 부동산의 위치와 용도에 따라 관련 법률에 따른 절차와 제한을 확인하고 준수해야 합니다.
경제 / 부동산
24.11.11
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부동산 투자시기는 언제쯤 적정할까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 투자 시기를 결정하는 것은 여러 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 부동산 시장의 주요 변수를 살펴보면 다음과 같습니다:금리 동향: 2024년 하반기부터 금리 인하 가능성이 제기되고 있습니다. 금리 인하는 대출 이자 부담을 줄여 부동산 수요를 촉진시킬 수 있습니다.정책 변화: 정부의 부동산 규제 완화와 주택 공급 확대 정책이 지속될 것으로 예상됩니다. 이는 시장 안정화와 거래 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.시장 전망: 전문가들은 2024년 부동산 시장이 '상저하고'의 흐름을 보일 것으로 전망하고 있습니다. 즉, 상반기에는 다소 침체되다가 하반기부터 회복세를 보일 가능성이 있습니다.하지만 지역마다 부동산 시장의 상황이 다를 수 있으므로, 투자하려는 지역의 수요와 공급, 개발 계획 등을 면밀히 분석해야 합니다. 무엇보다 금리 변동에 따른 대출 이자 부담을 고려하여 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다. 부동산 투자는 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 가치 상승을 목표로 하는 것이 바람직합니다.따라서, 2024년 하반기부터 금리 인하와 정책 변화로 인한 시장 회복이 예상되므로, 이 시기를 투자 시점으로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 개인의 재정 상황과 투자 목적에 따라 신중한 판단이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.11.11
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내년에 제 집에서 살고 있는 전세자가 나갈 건데요 외진 곳이라 공인중개사 사업소가 적습니다 이것을 확대해서 집을 내놓으려면 직방밖에 없나요
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.해당 지역에 공인중개사사무소가 적어 임대 홍보에 어려움을 겪고 계신 것으로 보입니다. 이러한 상황에서 온라인 부동산 플랫폼을 활용하시는 것이 효과적일 수 있습니다.아시다시피 직방은 국내 대표적인 부동산 플랫폼으로, 아파트, 오피스텔, 원룸 등 다양한 매물을 등록하고 검색할 수 있습니다. 이 외에도 다방(원룸, 투룸, 오피스텔 등 다양한 주거 매물을 제공), 네이버 부동산(주거 외에도 다양한 유형의 부동산 매물을 검색 가능), 호갱노노(아파트 중심의 부동산 정보를 제공하며, 실거래가와 시세 정보를 확인) 등이 있습니다.일부 플랫폼에서는 개인이 직접 매물을 등록할 수 있는 기능을 제공합니다. 네이버 부동산은 개인 매물 등록이 가능하며, 이를 통해 직접 임대 정보를 올릴 수 있습니다. 이때에 매물의 사진, 위치, 가격, 조건 등을 정확하고 상세하게 기재하여야 하고, 지역 시세를 고려하여 합리적인 임대료를 책정하는 것이 필요합니다.이러한 방법들을 활용하시면, 공인중개사 사무소가 적은 지역에서도 효과적으로 임대 매물을 홍보하실 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.11.09
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지목변경 하고자 하는 사유가 발생하면 몇일 이내 지목변경을 신청해야 하나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.지목변경 사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 지목변경을 신청해야 합니다. 지목변경은 토지의 용도나 형상이 변경되었을 때 지적공부에 이를 반영하는 절차로, 지목변경 사유 발생 후 60일 이내에 해당 토지의 지적소관청에 신청해야 합니다. 지목변경 신청은 해당 지적소관청의 민원실이나 지적팀에서 접수하며, 처리기간은 일반적으로 5일 이내입니다. 수수료는 필지당 1,000원이며, 개인 신청 시 도장과 신분증을 준비해야 합니다. 지목변경 절차와 필요 서류는 지자체마다 다를 수 있으므로, 사전에 해당 지적소관청에 문의하여 정확한 정보를 확인하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.11.09
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40평대 넘는 대형평수는 보통 어떤 사람들이 선호하나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.일반적으로 대형 평수 아파트를 찾는 사람들은 가족의 생활 편의성과 쾌적함, 주거 공간에서의 가치를 중요하게 여기는 경우가 많습니다. 먼저, 자녀가 많거나 성장한 가족의 경우, 각각의 자녀가 개인 방을 사용할 수 있는 여유로운 공간이 필요하기 때문에 대형 평수를 선호합니다. 자녀 방뿐만 아니라 가족들이 함께 사용하는 거실, 다이닝룸 등 공용 공간의 여유가 중요합니다. 따라서 공부방, 작업실, 홈 오피스, 운동 공간 등을 마련해 다양한 공간으로 활용하고자 하여 수요도 높습니다.말씀주신대로 다세대가 함께 거주하는 가구에서는 각 세대의 독립적인 공간이 필요하므로 대형 평수를 선호하는 경향이 있습니다. 부모님이 함께 거주할 경우, 독립된 공간과 편안한 동선을 갖추는 것이 중요하여 대형 평수가 적합합니다. 부모님을 위한 편리한 생활 공간과 추가 방을 배치할 수 있는 점이 장점입니다.자산 여력이 있는 고소득층은 단순히 가족 수와 무관하게 더 넓은 공간에서 쾌적하고 프라이빗한 생활을 원할 수 있습니다. 주거 공간의 여유로움과 고급스러움을 중요하게 생각해 대형 평수를 선택합니다. 이는 인테리어와 공간 배치의 자유로움을 중요시하여, 취미 생활을 위한 방을 만들거나 여유로운 공간 배치를 선호하는 경우가 많습니다.별개로 재택근무를 하는 가구는 사무 공간과 생활 공간의 구분이 중요하여 대형 평수를 선호할 수 있습니다. 또한, 운동, 홈 시네마, 서재 등 취미와 자기계발을 위한 공간이 필요한 경우 대형 평수로 계획을 세우는 경우가 많습니다.이처럼 대형 평수 아파트는 이러한 다양한 필요에 맞춰 쾌적함과 공간 활용성 등을 중요시하는 사람들에게 선호됩니다.
경제 / 부동산
24.11.09
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주택 임대차 계약 신고 해제 후 동일 계약서로 다시 신고 가능한가요?
안녕하세요. 김찬울 공인중개사입니다.현재 신축 아파트 월세 계약을 체결하고 주택 임대차 계약 신고와 확정일자를 받으신 상태에서, 임대인이 대출 심사를 위해 계약 신고를 취소해달라는 요청을 받고 계신 상황이군요. 이와 관련하여 몇 가지 중요한 사항을 안내해드리겠습니다.먼저, 주택 임대차 계약 신고를 해제한 후 동일한 계약서로 다시 신고하는 것은 가능합니다. 다만, 계약 해제와 재신고 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제나 행정적 절차를 고려해야 합니다. 특히, 계약 해제 시에는 임대인과 임차인 간의 합의서나 해제 확인서 등의 서류를 작성하여 추후 분쟁을 방지하는 것이 좋습니다.임대인이 대출 문제로 계약을 파기할 경우, 이는 임대인의 귀책사유로 인한 계약 해제로 볼 수 있으며, 이 경우 임대인은 배액배상의 의무를 질 수 있습니다. 그러나 임대인의 요청에 따라 임차인이 계약 신고를 취소하거나 해제하는 경우, 임차인이 계약 해제의 주체가 되어 배액배상을 청구하기 어려울 수 있습니다. 따라서 임대인의 요청에 따라 계약 신고를 해제하는 것은 신중하게 결정하셔야 합니다.계약 신고를 마친 후 임대인의 대출에 따라 계약을 진행하지 못하는 경우에 근저당이 먼저 설정이 되면 추후 해당 물건이 경매에 넘어갔을 시 순위가 근저당보다 후순위에 있을 수 밖에 없습니다. 문제가 일어나지 않는다면 문제 없지만, 예상치 못한 문제가 생겼을 때 책임소지와 문제해결 주체를 명시해 두는 것이 필요해 보입니다. 계약 해제와 관련된 법적 책임은 계약 당사자에게 있으므로, 해당 공인중개사의 조언만을 믿고 결정하기보다는 법률 전문가의 상담을 받으시는 것도 추천드립니다. 해당 사례에서 한가지 추천드리자면 임대인의 요청에 따라 계약 신고를 해제하거나 취소하실 경우, 임대인과의 서면 합의를 통해 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하시기 바랍니다. 모든 계약서와 관련 서류를 철저히 보관하시고, 계약 해제나 변경 시에는 해당 서류를 작성하여 증거로 남겨두시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.11.09
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