답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 규정에 따르면 생애최초 주택 구매자는 지역이나 규제 시점과 상관없이 LTV 80%를 적용받을 수 있습니다. 다만 LTV 80%를 적용하더라도 대출 한도는 최대 6억원 까지만 가능하고 주택금액 4.45억원의 80%는 약 3.56억원 이므로 한도 범위 내에 있어 전액 실행이 가능할 것으로 생각합니다. 디딤돌대출과 보금자리론 조합도 가능합니다 이를 보통 회차별 조합 또는 동시 신청이라고 부릅니다. 먼저 금리가 가장 낮은 디딤돌대출을 최대 한도까지 받으시고 부족한 나머지 금액을 보금자리론으로 추가 승인받아 충당하는 방식이 가능합니다. 이렇게 하면 전체 대출액 중 상당 부분을 디딤돌대출의 저금리로 이용하면서 부족분만 보금자리론 금리로 보완할 수 있어 가장 유리합니다. 디딤돌대출과 일반 사금융의 조합은 주의가 필요합니다. 대부분의 시중은행은 국가 기금 대출인 디딤돌대출이 1순위 근저당권을 설정하고 있으며 그 뒤로 2순위 대출을 내어주지 않는 경우가 많습니다. 따라서 LTV 80%를 꽉 채워 받으시려면 디딤돌과 보금자리론 조합으로 주택도시기금과 한국주택금융공사 상품을 묶어서 진행하시는 것이 가장 확실하고 안전한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.만약 건물의 주인이 한명이고 각 호실이 구분등기가 되어 있지 않은 경우 다가구 성격의 건물이라면 지번까지만 정확히 전입신고를 해도 대항력이 생깁니다. 호수가 기타로 찍히거나 적히지 않아도 법적으로 보호받는데는 문제가 없으며 최우선변제권도 정상적으로 행사할 수 있습니다. 각 호수마다 주인이 다르거나 등기부등본이 따로 나오는 집합건물 형태라면 반드시 건축물대장상의 정확한 호수가 전입신고에 기재되어야 합니다. 호수 없이 기타로만 신고된 상태에서 경매가 진행된다면 법원은 이를 정확한 공시로 보지 않아 대항력이 부정될 위험이 큽니다. 즉 최우선변제권을 받지 못할 수도 있습니다. 호수가 안 찍히는 이유는 제2종 근린생활시설은 본래 상가 용도이기 때문에 집합건물이 아닌 경우 행정상 호수 부여가 안되어 있을 수 있습니다. 주민센터에 호수 기재가 안된다고 한다면 해당 건물이 통건물(단독/다가구) 구조인지 확인해 보세요 통건물이라면 지번 신고만으로 안전합니다. 감사합니다,

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중개보수는 법정 상한선 내에서 협의하는 것이 원칙이므로 잔금 지급 전이라면 언제든 조율이 가능하며 특히 중개 과정에서 근저당 유무에 대한 설명 번복이나 서비스 미비 등 신뢰 관계가 깨진 점을 근거로 감액을 요구해 볼 수 있습니다. 가계약 전 근저당 없는 집이라고 고지했으나 실제로는 존재했던 점은 중개대상물 확인, 설명의 의무와 관련하여 중개인의 명백한 과실에 해당하므로 이로 인한 불안감과 서류 준비 과정의 불친절함을 이유로 당당하게 조율을 요청하시길 바랍니다. 이미 계약서가 작성된 상태라면 중개보수 청구권은 발생한 것이지만 실제 입금은 통상 잔금날 이루어지므로 잔금일 이전에 미리 진행 과정에서의 미흡함으로 인해 신뢰가 떨어졌으니 복비를 조정해달라고 명확하게 의사를 전달하는 것이 효과적입니다. 복비 조율도 중요하지만 근저당이 있는 집인 만큼 잔금 지급 시점에 보증보험 가입에 필요한 모든 서류가 완벽하게 구비되었는지 다시 한번 확답을 들으시고 이를 중개인이 책임지고 마무리한다는 전제하에 최종 보수 금액을 합의하시는 것을 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세 사기 사건 이후 보증금 보호에 대한 불안감이 커지면서 5000만원에서 1억원 사이의 저가 전세 매물을 월세로 빠르게 전환되었고 남아있는 전세 매물은 보증보험 가입이 가능한 공시가격이 높은 신축급 위주로 재편되었기 때문입니다. 최근 몇년 사이 원자재 가격과 인건비가 폭등하며 빌라나 오피스텔의 신축 단가 자체가 크게 올랐고 서울 내 토지 가격 역시 꾸준하게 상승하면서 새로 지어지는 원룸들이 2억원 이하로는 수익성을 맞추기 어려운 구조가 되었습니다. 1인 가구의 눈높이가 높아짐에 따라서 빌트인 가전, 보안 시스템, 커뮤니티 시설을 갖춘 고급형 원룸 수요가 늘어났으며 직방이나 다방 같은 플랫폼에서도 수요가 많은 깨끗한 신축급 매물 위주로 노출되다 보니 평균 가격대가 높게 형성되는 경향이 있습니다. 고금리 영향으로 임대인들이 대출 이자를 감당하기 위해 전세보다는 월세를 선호하게 되면서 전세 매물 자체가 귀해졌고 그나마 나오는 전세도 안전성이 검증된 고가 매물에만 수요가 몰려 가격이 하방 경직성을 띠며 고착화된 상태입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.GTX-A를 포함하여 현재 추진중인 B,C 노선 역시 민간 자본이 투입되는 사업 방식으로 진행되므로 민간 사업자의 투자비 회수와 운영 수익 확보를 위해 일반 지하철보다 높은 별도 운임이 추가되는 구조를 피하기는 어렵습니다. 국토교통부는 GTX 노선 간 형평성을 고려하여 전체적인 요금 체계를 통합 관리하려 노력하겠지만 후속 노선인 B~F는 공사비 상승과 금리 인상 등 사업비 증가 요인이 더 크기 때문에 개통 시점의 물가를 반영하면 A노선보다 저렴하기는 현실적으로 쉽지 않습니다. 특히 D,E,F 노선의 경우 상대적으로 사업성이 낮은 구간을 포함할 수 있어 정부의 재정 지원 규모에 따라 요금이 결정되는데 민간 사업자가 운영권을 갖는 한 이용객이 지불해야 하는 기본요금 자체가 높게 책정될 가능성이 큽니다. 다만 GTX-A와 마찬가지로 모든 노선이 수도권 통합 환승 할인과 K-패스 등 정부의 교통비 지원 정책 범주에 포함될 예정이므로 표면적인 이용 요금은 비싸더라도 실질적인 체감비용은 광역버스나 택시 대비 경쟁력을 갖추는 방향으로 설정된 것으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가계약금은 단순한 예약금이 아니라 계약의 시작으로 간주되므로 입금 전 반드시 등기부등본상 소유주와 입금 계좌주 명의가 일치하는지 대조하고 가계약금 반환 조건을 문자나 카톡으로 남겨 입증 자료를 확보해야 합니다. 수압, 배수, 옵션 가전의 파손 여부 등 육안으로 확인한 하자에 대해 입주 전까지 수리 완료 한다는 확답을 받아야 하며 관리비에 포함되는 세부 항목과 별도 고지되는 전기, 가스, 요금 체계를 명확하게 구분하여 계약서 특약에 반영해야 합니다. 19일에 계약서를 작성하고 21일에 잔금을 치르며 입주하는 방식은 임대차 시장에서 매우 흔한 절차이며 계약서상 잔금 지급일을 21일로 명시하고 그날 보증금 잔액을 송금과 동시에 도어락 비밀번호나 열쇠를 인계받는 것으로 협의하면 됩니다. 실제 입주와 잔금 지급은 21일이라 하더라도 계약서를 작성하는 19일에 즉시 확정일자를 받아두는 것이 향후 발생할 수 있는 경매 등 법적 분쟁에서 대항력을 갖추는데 유리하므로 잔금 전이라도 미리 행정복지센터를 방문하거나 온라인으로 신청하시기를 권장드려요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경의중앙선 수색역과 6호선 공항철도, 경의중앙선이 지나는 디지털미디어시티역을 동시에 이용할 수 있으며 수색로의 방대한 버스 노선과 고양시 접경지의 이점으로 서울 도심 및 경기권 이동이 매우 편리합니다. DMC 롯데캐슬아이원 등 대규모 브랜드 신축 단지들이 입주하며 주거 환경이 쾌적해졌고 도복원의 이마트 수색점과 상암동 생활권을 공유하여 쇼핑 및 편의시설 이용이 매우 용이합니다. 상압 DMC 업무지구와 인접한 직주근접 요충지이며 향후 수색역세권 복합개발과 롯데몰 건립 등 대형 호재가 예정되어 있어 실거주 만족도와 자산 가치 상승을 동시에 기대할 수 있는 지역입니다. 즉 지하철 3개 노선과 방대한 버스망과 서울과 경기를 잇는 길목이라는 점에서 교통은 서울내에서도 상급에 속하며 노후했던 동네가 신축 아파트 숲으로 변모하면서 교육 환경과 주변 상권이 빠르게 현대화 되고 있습니다. 수색역 차량기지 이전 및 지화화, 복합쇼핑몰 건립 등 대형 호재가 남아 있으니 실거주와 자산 가치 상승을 동시에 기대하기 좋은 지역이라고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현금 동원력이 뒷받침된다면 다주택자들이 양도세 중과 유예 혜택을 받기 위해 잔금 처리를 서두르는 5월 8일 이전의 타임 어택 매물을 공략하는 것이 가격 협상 우위를 점할 수 있는 최적의 기회입니다. 2026년 서울 아파트 입주 물량이 통계 작성 이래 역대급으로 최저 수준으로 떨어지는 공급 가뭄이 예고되어 있어 5월 이후 매물이 회수되는 매물 잠김 현상이 나타나면 매수자 우위 시장은 빠르게 종료될 가능성이 높습니다. 기준금리 인하 기대감과 전세가 상승이 매매가를 밀어 올리는 하방 경직성이 강해지는 시점이므로 섣부른 관망보다는 스트레스 DSR 등 금융 규제 강화 전에 본인의 대출 한도를 확정 짓고 실행이 옮기는 결단이 필요하다고 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 공시지가 126%를 기준으로 수치상 턱걸이 통과가 가능해 보이나 향후 공시지가 하락이나 정부의 담보인정비율 강화 정책에 따라 실제 가입 시점에서 거절될 위험도 매우 높아보이는 매물입니다. 부동산에 보증보험 가입 가능성을 장담하면서도 관련 특약 입력을 거부하는 것은 가입 부로학실성에 대한 책임을 회피하려는 의도로 보입니다 특약 없이는 가입 거절 시 계약 해지나 계약금 반환이 법적으로 불가능합니다. 보증보험 가입 거절 시 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다는 특약을 반드시 명시 하셔야 하고 임대인이 끝까지 거부할 경우 해당 매물은 전세 사기나 역전세 위험이 크다고 판단하니 계약하지 않는 것을 권장드립니다. 해당 건물의 건축무대장상 위반건축물이 표시되어 있지는 않은지도 확인해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 계약 당사자인 집주인이 직접 부동산에 매물을 내놓고 새로운 세입자를 찾는 것이 원칙입니다. 집주인이 바쁘거나 현지 사정을 잘 모르는 경우 현재 거주중인 세입자에게 주변 부동산에 방 좀 내놓아달라고 요청하는 경우가 많습니다. 이는 부탁이지 법적인 강제사항은 아닙니다. 중개수수료는 계약만기를 채우고 나가는 것이므로 새로운 세입자를 들이는 것에 대한 복비는 전액 집주인이 부담합니다 귀하는 부동산에 전화해서 방을 내놓는다고 해서 본인이 복비를 내야 하는 상황은 절대 발생하지 않으니 안심하셔도 됩니다. 단순히 부동산에 매물 정보를 전달하는 과정에서 발생하는 비용은 없습니다. 특약에 2개월 전 통보라고 명시 되어 있다면 5월 2일 만기일 기준인 3월 2일까지는 나간다는 의사를 밝히셔야 하고 3월 14일에 집주인이 먼저 월세 인상을 요구했고 이에 대해 3월 16일에 퇴거 의사르 밝히셨으니 이는 집주인이 새로운 계약 조건을 제시했으나 귀하께서 이를 거절하고 계약종료를 선택하신 것이므로 상호 합의하에 계약이 종료된 것으로 볼 수 있습니다. 감사합니다.