집값이 1억 4천인데 전세금이 1억인 상황에서 내 전세금을 지키기 위한 방법 조언부탁,,

Question

조건 1. 계약 당시에는 버팀목 대출이 가능한 집이었다.

조건 2. 집(아파트) 매매가는 1억 3천~4천 사이였다. (네이버 부동산 기준)

조건 3. 전세는 1억을 들어갔다.

여기서 걱정되는 점..

계약 당시에는 집 관련 근저당, 대출 등 빚이 없는 상황이여서 버팀목대출과 전세보증보험이 가능했지만,

계약 후 집주인이 집 담보로 대출 받거나, 빚이 생겨버리면, 내가 은행보다 후순위로 밀려날수 있나요?

그니까 계약 시에는 내 전세금이 방어가 되니까 은행에서 버팀목 대출 허가 해 준 것일 텐데.. 대출 후에 집주인이 딴짓해서 전세금 방어가 안되는 상황이 만들어 질수 있는건가요?

아님 이건 은행이 껴 있으니까, 집주인의 행동에 제약이 발생하나요?

또 이럴떄는 계약에 특약사항을 넣을수 있나요? 이를테면 집 전세계약 중에 집 담보로 빚 만들지 말라 던지...

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

집주인은 계약 후에도 대출 가능은 하지만 대부분 계약서 작성할때 잔금 다음날까지 대출을 안받는다는 특약을 넣기도 합니다

핵심은 전입 + 확정일자 + 보증보험 + 타이밍 관리를 하시면 됩니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

Q)계약 당시에는 집 관련 근저당, 대출 등 빚이 없는 상황이여서 버팀목대출과 전세보증보험이 가능했지만,

계약 후 집주인이 집 담보로 대출 받거나, 빚이 생겨버리면, 내가 은행보다 후순위로 밀려날수 있나요?

-> 본인이 입주시점에 전입신고와 확정일자를 갖추시면 이후 생성되는 권리보다는 모두 후순위가 됩니다. 주택임대차보호법에 따라 채권인 임차권에서도 전입신고를 통해 대항력과 확정일자 부여를 통한 우선변제권의 효력을 부여하기 떄문입니다. 즉 위와 같은 걱정은 안하셔도 됩니다. 그리고 후순위 대출을 받을 경우 은행권 대부분은 선순위 임차인에 대해서 사전통보를 통해 동의를 구하는 경우가 많아 근저당설정등은 임차인이 알수 있는 경우가 많습니다.

결국 위와 같은 걱정은 본인 계약시 "전입신고 익일까지 다른 권리 설정금지 특약"과 "잔금시 선순위 근저당말소"특약을 넣으시고, 잔금지급후 전입신고와 확정일자를 부여받고 보증보험에 가입하여 현 상태를 만기시까지 유지하시면 특별히 걱정할 부분이 아닙니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약 이후에도 집주인이 추가로 담보대출을 잡을 수 있고 그 자체를 막아주는 자동 장치는 없습니다.

다만 전입신고 + 확정일자 + 입주를 먼저 끝내 놓으면 그 이후 설정되는 근저당보다 전세금이 우선 순위가 되는 경우가 많고 전세보증보험을 유지하면 최악의 경우 보증기관에서 대신 보증금을 돌려줍니다.

그래서 선순위 확보, 보증보험, 특약 이 세 가지로 방어하면 큰 문제는 발생하지 않습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

전입신고와 확정일자를 갖추더라도 계약 이후 집주인이 대출을 받아서 근저당을 설정하면 순위가 밀려 경매 시 보증금 회수가 위험해질 수 있습니다. 계약서에 임대차 기간 중 담보 대출 금지라는 특약을 넣는 것은 위반 시 계약 해지의 법적 근거가 되지만 집주인이 대출을 강행하는 것을 물리적으로 완전히 막을 수는 없습니다. 따라서 수시로 등기부등본을 발급받아서 집주인이 몰래 대출을 실행하지는 않았는지 본인이 직접 주기적으로 확인하는 습관이 중요합니다. 은행 대출이 집주인의 행동을 완벽하게 제약하지는 못하므로 주택도시보증공사나 한국주택금융공사 등 보증보험에 가입하여 혹시 모를 상황에 대비하는 것이 가장 확실한 보호 수단입니다. 집주인의 무단 대출 시 즉시 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있도록 특약 사항을 최대한 구체적으로 작성하고 필요하다면 공증까지 받아두는 것이 안전합니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

등기부등본상 선순위 근저당권이 없을 경우 먼저 확정일자 + 전입신고를 하게 되면 우선변제권 및 대항력이 발생을 하게 됩니다. 즉 선순위로 권리가 생성이 되게 되고 문제가 발생을 하게 되면 가정 먼저 배당을 받을 수 있습니다. 또한 후순위로 들어올 경우 은행에서는 후순위로 들어가도 향후 배당을 받을 금액이 없다면 대출이 불가한 경우가 대부분입니다.

따라서 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 보이고 보증보험 가입을 하시면 좀 더 안전하게 보증금을 지킬 수 있을 것으로 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.

소중한 전세금을 안전하게 지키기 위해 계약 전부터 여러 가지 경우의 수를 꼼꼼히 살피시며 걱정이 많으실 질문자님의 상황에 깊은 공감의 말씀을 전합니다.

결론부터 말씀드리면 확정일자와 전입신고를 마치시면 그 다음 날부터 대항력이 발생하여 이후에 잡힌 근저당보다 우선순위를 보호받으실 수 있으나 혹시 모를 위험을 방지하기 위해 잔금일 익일까지 근저당 설정 등 권리변동을 금지하는 특약을 계약서에 기재하시는 것이 좋다고 판단됩니다.

주택임대차보호법에 따라 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 적법하게 연달아 모두 취득하신 이후에는 집주인이 해당 주택을 담보로 대출을 받아 근저당권이 설정되더라도 질문자님의 전세보증금이 은행보다 선순위로 보호되므로 향후 집이 경매로 넘어가더라도 은행보다 먼저 배당을 받으실 수 있습니다.

은행에서 버팀목 대출을 실행해 주었다고 해서 집주인의 소유권 행사에 직접적인 법적 제약이 가해지는 것은 아니므로 집주인이 임의로 대출을 시도하는 것 자체를 시스템적으로 원천 차단하기는 어렵습니다. 특히 주의하셔야 할 점은 전입신고의 효력이 신고일 다음 날 영시부터 발생하는 반면 근저당권 설정 등기의 효력은 등기소에 접수한 당일부터 발생한다는 법적 차이를 악용하여 집주인이 잔금 당일에 대출을 받는 피해가 발생할 수 있다는 점입니다.

이를 안전하게 예방하기 위해서는 전세계약서 작성 시 특약사항으로 임대인은 잔금 지급일의 다음 날까지 현재의 등기부등본상 권리상태를 유지하며 새로운 근저당 및 제한물권을 설정하지 않는다는 내용과 함께 이를 위반할 경우 계약을 해제할 수 있다는 내용과 기 지급된 보증금을 즉시 반환한다는 내용을 특약으로 명시하시기 바랍니다.

아울러 버팀목 대출과 함께 전세보증금반환보증보험 가입이 가능한 상황이시라면 잔금 지급 직후 즉시 전입신고와 확정일자를 받으신 후 보증보험에 가입하시어 만일의 사태 발생 시 보증기관으로부터 보증금을 안전하게 반환받을 수 있는 이중의 대비책을 철저히 마련해 두시는 것이 가장 좋다고 보여집니다.

마지막으로, 잔금을 지급하기 전, 등기사항증명서를 확인하시고, 권리 변동사항을 꼭 체크하시길 바랍니다.

Answer 7

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

계약 후 집주인이 주택을 담보로 대출을 받으면 등기부등본상 접수일자 순서에 따라 권리순위가 밀려 보증금을 보호받지 못할 위험이 있습니다. 은행은 임차인에게 버팀목 대출을 실행할 뿐 임대인의 개인적인 재산 상태나 추가 대출을 법적으로 제한할 수 있는 권한은 없습니다. 따라서 이러한 위험을 방지하기 위해 계약서 특약 사항에 잔금일 다음날까지 새로운 담보물권을 설정할 수 없다는 문구르 반드시 명시해야 합니다. 또한 해당 특약 위반 시 임차인이 계약을 해제할 수 있고 임대인이 보증금 전액과 위약금을 즉시 반환하도록 조건을 설정하는 것이 안전합니다. 마지막으로 전세보증보험 가입 요건을 지속적으로 유지하고 계약 직후 등기부등본을 다시 발급하여 권리관계의 변동이 없는지 꼼꼼하게 확인하시기 바랍니다.