안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 전세계약 전 주의해야할 점은 뭐가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속되고 있어 전세에서 월세로의 전환이 많이 이루어지고 있는 상황입니다.전세사기를 방지하시려면 계약전 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데, 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋으며, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 주상복합 아파트의 장단점 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주상복합 아파트는 일반아파트처럼 주택법이 적용되지 않고 건축법을 적용 받으며, 용적률이 높아 고층이며 기본적으로 저층은 상가로 구성되니 저층에 해당 될 일이 없어 기본적으로 뷰가 좋고, 기둥식 구조로 일반 아파트 보다 층간소음의 원인인 소음, 진동 등이 덜하며, 자체 상가도 있고 도심에 위치하고 인근 편의 시설이나 교통시설을 이용 할 수도 있어 생활이 편리한 장점이 있습니다. 그러나 대체적으로 공급면적에 주차장이 포함되어 전용률이 낮고, 발코니도 없어 같은 평수의 아파트보다 좁아 답답한 느낌을 줄 수 있으며 내부 통풍이나 환기도 원활하지 않습니다. 또한 대단지 아파트같이 커뮤니티 시설이나 부대 시설 등을 갖추기가 어려운 단점이 있으나 대규모의 주상복합아파트인 경우 어느정도 시설이 갖추어진 경우도 있습니다. 구조적으로 상업시설과 주거시설을 같이 보유하다보니 관리비나 세금등이 일반 아파트에 비해 비싼 편입니다.
부동산
Q. 근저당이 없는 매물의 경우 안전한 매물이라고 보아도 무방한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당이 잡혀 있지 않은 매물은 상대적으로 안전할 수도 있지만, 등기부 등본상 가등기, 가압류, 가처분, 압류, 경매 등기 등이 있다면 문제가 될 수 있으며 신탁등기가 되어 있거나 임차권 등기가 되어 있는 경우에도 조심하셔야 합니다. 또한 임대인이 재정상 문제가 있어서 세금을 체납중이거나, 단독, 다중, 다가구 주택인 경우 다른 세입자들의 선순위 보증금액이 너무 많은 경우에도 문제가 될 수 있는 등 고려해야할 사항이 많으므로 전세사기를 방지하시려면 사전에 서류를 꼼꼼하게 확인하셔야하고 가급적 공인중개사를 통한 거래를 하시는 것을 좋습니다.
부동산
Q. 아파트 재건축이 거의 확실한데요...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.입주권을 받지 않고 현금청산을 한다면 감정가격에 따른 기준으로 조합로부터 보상을 받게되며 이주비, 이사비 등을 받을 수 있습니다. 대출을 실행하여 분양을 받은 후 분양권을 파는 것도 방법이 될 수 있습니다. 분양권을 받은 경우 이주비(대출)와 이사비 등을 통해 임시거처를 마련하여 이사하시면 됩니다.
부동산
Q. 허그 버팀목 되는 집인데 전세가율 84.8%
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 전세가율은 70%를 넘지않는 것이 좋은데 80%를 넘으면 깡통 전세가 될 가능성이 있어 위험할 수 있습니다. 전세보증보험 가입이 가능하다면 고려해 볼 수 있을 것인데, 향후 전세보증보험 가입 조건이 더 까다로워 질 수 있음에 유의하시기 바랍니다.