안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 계약 만료 전 기존 집으로 전입신고 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.25.01.01일자로 전입신고는 가능하지만 월세집에서 전출을 하는 순간 대항력이 사라지므로 보증금에 대한 최우선변제권과 우선변제권이 없어지게 됩니다. 따라서 보증금을 받을 때까지 전입신고를 미루고 짐도 일부 남겨 놓으시는 것이 좋습니다. 본가로 들어가시는 것 같은데, 전입신고를 하면 전출은 자동으로 됩니다. 전입신고는 행정복지센터를 방문하여 하셔도 되고 정부24에서도 온라인으로 신고를 할 수 있습니다.
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Q. 헌집주고 새집받는 재건축의 사업성에서 가장 중요한것은 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 재건축을 할때 걸림돌이 되는 것들은 늘어난 가구의 분양 수익이 철거와 건축비용을 충당하지 못해서 조합원들이 비용을 부담하는 "재건축분담금"과 재건축으로 인한 초과 이익에 10~15%의 세금을 부과하는 "재건축부담금" 그리고 조합원들간에 존재하는 이권 차이로 인한 갈등 등이 있습니다. 분양 수익이 충분하다면 재건축분담금을 내지 않아도 되니 좋겠지만 최근 최근 물가가 오르면서 분담금이 크게 증가하여 재건축 진행이 어려워지고 있습니다. 또한 조합원들간에 존재하는 갈등이 큰 변수인데, 동의율이 제대로 나오지 않으면 추진이 되지 않으므로 역시 중요한 변수 입니다.
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Q. 미국발 금리 인하 파도! 한국 부동산에 어떤 영향을 끼칠까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 금리가 인하되면 대출에 대한 부담이 줄어들어 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 됩니다. 최근 전세가상승, 분양가 상승, 금리인하 기대감 등이 겹친데다 당장 집을 공급하기는 힘들기 때문에 향후 집값 상승은 어쩔 수 없는 수순인것 같습니다.그러나 금리인하에 대한 기대감으로 투자자들이 몰려들어 집값 상승이 선반영된 감이 좀 있고 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화로 인해 서울의 주요지역을 제외하고는 영향을 받을 수 있어서 당장의 상승에 대해서는 의견이 엇갈리고 있는데, 장기적으로는 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 우상향 할것으로 예상됩니다.
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Q. 이모네집 세대주 변경 가능한가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.친척집에 전입하게되면 동거인이자 세대구성원으로 됩니다. 따라서 세대주로 되려면 일단 전입신고를 하고나서 세대주분리 신청을 하시면 됩니다. 세대주 되실 분이 신분증과 도장 지참하여 (기존 세대주 신분증과 도장도 지참)행정복지센터를 방문하시거나 정부24에서 세대분리를 신청하시면 세대주가 될 수 있습니다.
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Q. 임차인의 전세계약갱신청구권과 효력
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.예, 가급적 신속히 회신해야 겠지만 갱신청구기간내(계약종료 6개월전~2개월전)에는 회신을 하셔야하며 그렇지 않고 기간이 경과하게 되면 묵시적 갱신이 될 수 있는데, 묵시적갱신이 되면 전과 동일한 조건으로 2년간 갱신이되며 묵시적 갱신 확정 후 임차인은 언제든지 계약해지를 요청할 수 있고 3개월 후에는 보증금을 반환해 줘야 합니다.
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Q. 청약 예비자 계약안내문 문의드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.든든전세주택에 예비자로 되어 있으면 당첨자 발표 후 계약 체결 안내문이 순차적으로 발송되며 당첨자는 무작위 추첨으로 선정된 동호수에 계약을 체결하게 됩니다. 전화 문의를 해보시거나 LH청약플러스 앱이나 홈페이지에서 당첨자 조회가 가능합니다. 준등기는 등기우편과 일반우편의 중간 정도 되는 방법으로 등기처럼 위치추적이 되는 우편을 말합니다.
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Q. 부동산은 왜 실거래가와 호가가 다른가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.흔히 내놓을 집은 실거래가로 요청하고 사려는 집은 호가로 가격을 요청하는 경우가 많습니다. 실거래가는 과거의 가격이므로 장세가 변하는 경우 좀 맞지 않을 수도 있습니다. 특히 올라가는 장세에서는 호가를 높이면서 거래금액이 높아지는 추세도 있으니 호가를 더 봐야할 수 있습니다.
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Q. 집값이 계속 상승한다는 이야기가 있네요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 전세사기 여파로 월세 전환이 많이 이루어진데 따른 전세 물량부족으로 인한 전세가상승, 건설사의 원가 상승 및 채산성 악화로 인한 분양가 상승, 금리인하 기대감 등이 겹쳐서 집값 상승요인이 발생한데 비해 당장 집을 공급하기는 힘들기 때문에 서울의 인기지역을 위주로 특례 대출등을 동원한 젋은층의 부동산 구입이 늘어나고 있어 집값이 상승하고 있습니다. 그러나 최근 정부의 주담대 규제 강화와 집값 상승 기대로 인한 과수요로 인해 일정 기간 침체기가 있을 수 있겠지만 계속해서 고금리를 유지하기는 힘들기에 향후 집값 상승은 어쩔 수 없는 수순으로 생각됩니다.
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Q. 서울 준공업지역은 주거지역과 뭐가 다른가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.준공업지역이란 경공업이나 그밖의 공업을 수용하되 주거, 상업, 업무 기능의 보완이 필요한 지역을 말하며 주거지역이 건폐율 50~60%이하, 용적율 50~300%인데 비해 건폐율 70%이하, 150~400%로 높아서 보다 고층의 건물을 지을 수 있는 지역을 말합니다.
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Q. 아파트를 구매하려고 하는데요 이때 사기 안당하고 구매하는 요령은
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 당하지 않으려면, 계약전부터 서류 확인을 철저히 해야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 하며, 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야 합니다.임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있어서 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 법인이고 종업원이 있는 임대인의 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부를 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 권리관계 유지 및 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약(대출 시)을 넣으시는게 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.보증 보험 가입이 중요한데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.