안녕하세요 나영하 전문가입니다.
Q. 부동산 공부를 해보고 싶은데 어떻게 시작해야 할까요?
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.부동산 공부를 하는 방법은 여러가지가 있을수 있으나 본인에게 가장 맞는 방법을 택해야 할 것입니다. 1. 부동산 관련 학과를 지원하여 공부하는 방법 : 비용과 시간이 많이 들지만 부동산 관련 지식을 풍부하게 습득.2. 공인중개사 자격을 취득하면서 공부하는 방법 : 학교를 다니는 것 보다는 시간과 비용을 절약할 수 있고 기본적인 지식 습득이 가능.3. 부동산 관련 책이나 동영상(유튜브) 등을 보면서 공부하는 방법 : 시간과 비용은 가장 적지만 지식 습득이 부족.이 외에도 여러가지 방법들이 있을수 있으나 각각 장, 단점이 있을 것이라 생각 됩니다. 질문하신 분이 부동산 관련 학과를 졸업한 것이 아니고 부동산 지식이 전무 하다면 저는 공인중개사 자격증 취득을 권해 봅니다. 시간은 어느정도 걸리겠지만 공인중개사 자격을 취득하기 위한 공부가 부동산 전반에 대한 지식 습득이 가능하여 부동산에 대한 눈을 뜨게 되는 계기가 되고 도움이 많이 될 것이라 생각 됩니다. 공인중개사 자격을 취득 후 어느정도 부동산에 대한 기본적인 지식이 습득 되었다고 생각되면, 청약, 매매(아파트, 토지), 경매, 재개발, 재건축, 세무 등 매우 다양한 부동산 분야중 관심있는 부동산 전문 분야를 공부하여 전문가가 되시기를 권해 드립니다.
Q. 4억 단독주택 매매시 세금은 어떻게?
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.부동산 매매시 매도자의 입장에서는 양도 차익이 있다고 하면 양도소득세를 내야 하고, 매수자 입장에서는 취득세를 내야 합니다. 양도소득세 계산구조는 양도가액에 필요경비(취득가액+기타필요경비)를 뺀 것이 양도차익 입니다. 이 양도차익에 장기보유특별공제액을 빼주면 양도 소득금액이 나오고 양도 소득금액에서 양도소득 기본공제액(250만원)을 빼주면 양도소득 과세표준이 나오는데 이 과세표준에 세율을 곱하면 산출세액이 나오게 됩니다. 이 산출세액에 감면세액이나 가산세 등을 고려하면 납부할 세액이 나오게 됩니다. 이처럼 양도소득세는 복잡한 계산구조를 가지고 있으나 질문하신 분이 쉽게 대략의 세금을 알아보기 위해서는 국세청 "홈택스" 양도계산 자동계산기를 활용하면 아주 쉽게 대략의 세금 계산을 해 보실수 있으니 홈택스 양도계산기를 활용 하시기를 권장 드립니다. (4억 매매에 대한 세금을 말씀 드릴수 없는것은 양도차익이 얼마이고 경비나 보유 등 세부적인 내용을 알 수 없어 말씀 드릴수가 없음을 이해해 주시기 바랍니다.)
Q. 계약금 입금하면 계약날짜 정해진건가요?
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.계약서를 작성하지 않았다면 말이나 또는 문자를 통해 일단 가계약을 한 후 계약금을 송금했을 듯 합니다. 계약일자를 잡을때 어떻게 잡았는지 당시 상황이 중요할 듯 싶은데, 계약일자를 2월말 정도로 잠정적으로 하고 사정이 생기면 미룰수도 있다는 단서 조항을 달았다고 한다면 계약일자를 미루는 것이 가능하겠지만 그렇지 않고 2월말로 확정짓고 계약금을 보냈다고 한다면 계약은 확정적으로 된 것이라고 생각 됩니다. 표면상으로만 봐서는 질문하신 분이 계약금을 보냈고 계약금을 보낸것은 계약을 확정했기 때문에 보낸 것으로 추정되는 부분이라 계약 자체를 미루는 것은 어려울 듯 싶습니다. 계약서를 작성하지 않은 상태에서 구두나 문자를 통해 하였더라도 구두 계약도 계약으로 효력이 있기 때문에 당시 상황에 대한 입증 자료가 중요할 것 같습니다.
Q. 이사 시 마루 파손에 대한 합의 번복 가능한건가요?
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.제 개인적인 생각을 말씀 드려 보겠습니다. 질문하신 분이 임차했을 당시 거주했던 주택의 마루를 파손하여 이에 대한 보상금으로 100만원을 주신것으로 파악이 됩니다. 결론부터 말씀 드리면, 상호 합의하에 합의금 100만원을 주었다면 추가로 더 줄 필요는 없어 보입니다.계약이란, 당사자의 의사표시가 가장 중요한데 당사자의 상호 의사표시로 이의없이 100만원을 주기라 하였다면 그것으로 그 사안(마루파손)에 대하여는 이미 해결이 된 것으로 보아야 마땅하고, 단순히 심경의 변화로 추가적인 보상금을 요구할 수는 없다고 보여 집니다. 당시 합의서를 작성 하였다면 합의서를 잘 보관해 두시고, 합의서를 작성하지 않았다면 이체내역이나 100만원을 전달한 근거를 잘 보관해 두시기 바랍니다.
Q. 부동산경매 공부를 좀 할려고 합니다.
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.투자에 대한 선행조건은 투자 대상에 대한 지식 습득입니다. 경매에 대하여 공부하기 위해서는 경매 관련 책과 동영상, 유튜브 등 많은 정보를 접할 수 있는데 제 개인적으로는 경매 관련 책을 최소 3권 이상 습득하고 관련 동영상을 통하여 정확한 권리분석을 할 수 있는 능력이 되었을때 경매 투자를 하시기를 권해 드립니다. 경매 공부를 하는 과정에 발품을 어떻게 파는지, 경매시 어떤점을 유의해야 하는지 등 모두 책과 동영상을 통하여 습득 하실 수 있습니다. 또한, 주변에 경매를 하고 계신 분이 있으시면 직접 경매에 입찰을 하지 않더라도 경매 법정 등 현장을 함께 동행하여 전반적인 실무 경험을 하는 것도 큰 힘이 되고, 경매 뿐만 아니라 공매를 통해서도 수익을 낼 수 있는 점 참고하시고 성투 하시기 바랍니다.