안녕하세요 나영하 전문가입니다.
Q. 아파트or토지 매매 투자 건 대해서
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.아파트나 토지 등 부동산 관련 매매는 투자 금액이 커서 투자에 신중을 기하여야 합니다. 그럼에도 불구하고 부동산에 투자를 하기 위해서는 투자 대상에 대한 공부가 선행이 되어야 겠지요~~~ 대상 부동산에 대한 지식없이 막연한 투자로 손해를 보는 경우도 부지기수 많습니다.최근 부동산에 대한 정부 규제가 강화되어 부동산 투자시 변경된 규제에 대한 내용을 먼저 알아보시고 투자할 것을 권유 드리며 질문에 대한 답변을 제 개인적인 기준으로 말씀드리면, 질문하신 분이 만약 주택이 없는 무주택자라고 한다면 주택에 투자하는 것이 여러 방면으로 유리할 듯 싶고, 다주택자라고 한다면 토지에 투자하되 개발호재 및 시세, 건축 가능 여부 등 토지에 대한 정확한 정보를 확인 하신 후 투자를 결정해야 될 것이라 생각 됩니다.
Q. 토지주와 건물주가 다른경우 건물만 매매
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.건물주와 토지주가 다른 상황에서 건물만을 매입하려고 하는 상황으로 이해가 됩니다. 대부분의 나라에서는 토지만을 독립된 부동산으로 보아 등기 기록을 개설하는데 일본과 우리나라는 토지 외에도 건물도 독립한 부동산으로 보아 토지 등기부와 건물 등기부를 별도로 두고 있습니다. 이러한 이유로 토지 위에 건물이 지어져 있더라도 주인이 서로 다를 수 있습니다.토지를 매수하지 않고 건물만을 매수하는 계약을 통하여 토지 사용료를 지불하며 사용하면서 계약 하는 것은 계약 자체가 문제가 되지는 않습니다. 다만, 건물주와 토지주가 다르기 때문에 차후에 토지주가 바뀌는 경우 분쟁의 소지가 있기도 합니다. 이러한 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 토지 매입이 가장 확실한 방법이라 할 수 있겠지만 이런 방법이 불가능 하면 토지를 정당하게 사용할 수 있는 지상권(30년이상 사용가능)을 확보하는 것이 분쟁의 소지를 없앨 수 있는 확실한 방법이라 하겠습니다.
Q. 부동산을 공인중개사 매매를 체결 하였는데 법정수수료보다 더 많은 금원을 요구 해도되나요?
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.중개보수에 대한 법령은 국토교통부령에서 정하고 있는데, 주택의 중개보수는 매매, 교환의 경우 거래금액의 0.9%이내, 임대차 등의 경우 거래금액의 0.8%이내의 범위안에서 시,도의 조례로 정하고 있습니다. 법령에서 정하는 한도를 초과하는 실비에 대해서는 공인중개사법 제33조(금지행위)에서 규제하고 있고 이를 위반시 1년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금과 행정처분을 받게 됩니다.이러한 처벌은 해당 공인중개사가 처벌을 받는 것이지 거래를 한 매매 당사자가 처벌을 받는 것은 아닙니다.
Q. 소형주택 짓고싶은데 땅 부지를 먼저 사야만하나요?
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.대부분의 나라에서는 토지만을 독립된 부동산으로 보아 등기 기록을 개설하는데 일본과 우리나라는 토지 외에도 건물도 독립한 부동산으로 보아 토지 등기부와 건물 등기부를 별도로 두고 있습니다. 이러한 이유로 토지 위에 건물이 지어져 있더라도 주인이 서로 다를 수 있습니다. 주택을 짓기 위해서는 토지가 있어야 되는데, 남의 땅에 내 건물을 지을수는 있으나 이 경우 토지주와 건물주가 서로 달라 토지주와 건물주가 협의를 하여야 하고, 건물주는 토지 사용에 대한 임대료 등 사안이 복잡해 질 수 있습니다. 또한 주택을 건축하기 위해서는 도로가 필수 적으로 있어야 건축이 가능한데, 도로가 없는 맹지의 경우에도 토지 사용허가 등을 받아 건축을 할 수는 있으나 사용허가를 받기가 곤란한 경우가 많습니다. 그래서 가급적 주택을 짓기 위해서는 토지를 먼저 소유한 상태에서 내 토지에 내 건물을 짓는 것이 가장 이상적이라고 할 수 있겠습니다.
Q. 부동산과 동산의 차이가 뭔가요?
안녕하세요. 나영하 행정사/공인중개사입니다.민법 제99조에 의하면 "토지 및 그 정착물은 부동산이다" "부동산 이외의 물건은 동산이다"라고 정의하고 있습니다. 쉽게말하면 움직일수 없는 것은 부동산이고 움직일수 있는 것은 동산이라고 생각하시면 될 듯 싶습니다.