안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 한국 영주권 외국인의 갭투자 가능 여부 및 절차
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.F-5 영주권자라면 내국인과 거의 동일하게 부동산 거래가 가능해요.갭투자(즉, 전세를 끼고 집을 매수한 후 일정기간 후 실거주)는 법적으로 외국인이라 안 되는 건 아니고, 제한 없이 가능합니다.대출을 안 쓰고 전액 본인 자금으로 한다면, 투자 자체에 큰 제약은 없어요. 다만 아래의 사항들을 체크하셔요.이건 투자 관점이라 좀 나눠볼게요:장점:전세금으로 실제 투자금(매매가 - 전세금)을 줄일 수 있음향후 실거주 예정이면 1가구 1주택 비과세 혜택도 고려 가능주의점:요즘 전세가율이 낮아서 '진짜 갭'이 생각보다 큼 전세가율이 하락하면 역전세 위험 있음 (전세금 못 돌려줄 수도 있음)집값이 조정기면 시세 하락 리스크도 있음결론적으로, 투자 전에 입지 분석, 전세 수요 여부, 실거주 가능성, 세금 계획까지 전반적으로 꼼꼼히 따져봐야 합니다.법적 절차나 의무사항은 뭐가 있을까?갭투자를 하면서 지켜야 할 의무나 절차도 정리해볼게요.1) 거래 절차계약서 작성 (매매 + 전세)외국인 토지취득 신고 → F-5 영주권자는 일부 예외 적용일반 주택은 면제, 토지만 해당될 수도 있음잔금 및 소유권이전등기2) 임대사업자 등록 임대소득을 신고하기 위한것이라면 세입자 받으면서 사업자 등록3) 보증금 보호 관련 사항전세보증보험 가입 여부는 필수는 아니지만 권장됩니다.세입자와의 신뢰 문제이기도 하고, 법적 분쟁을 줄일 수 있어요.요즘은 세입자도 가입 요구하는 경우도 있고요4) 세금 관련취득세: 1~3% 정도 (주택 수, 금액에 따라 다름)재산세: 보유 기간 동안 매년 납부종부세: 일정 금액 초과시 부과 가능양도세: 나중에 팔 때 실거주 여부, 보유 기간에 따라 과세 방식 달라짐
부동산
Q. 오피스텔 임대인이 사정상 집을 판다고하시네요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대출 여부와 관계없이 임차인은 임대인의 매도이후에도 원래 계약대로 계속 거주 계약의 유지가 가능합니다 또 갱신 갱신청구권도 임대인의 의도와 관계없이 사용할 수 있는데요다시 말씀드리면 매매와 관계없이 계속 거주가 가능하다 현재 계약이 유효하다 이렇게 생각하시면 되겠습니다 새로운 매수인은 기존 계약을 그대로 승계하여 이행하여야 할 책임이 있습니다 만일 임대인의 사정으로 나의 의사와 관계없이 이사하기를 원한다면 적절한 보상으로 협의는 가능합니다 이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 현재, 아파트도 주택임대사업자 등록이 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 현재 대한민국에서는 아파트를 주택임대사업자로 신규 등록하는 것이 제한되어 있습니다.2020년 7월 10일 발표된 부동산 대책 이후, 아파트의 장기일반 매입임대 유형에 대한 신규 등록이 폐지되었으며, 이 조치는 현재까지 유지되고 있습니다다만, 2023년 정부는 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 대해 10년 장기 매입임대사업자 등록을 허용하는 방안을 추진한다고 발표한 바 있습니다 . 그러나 이러한 정책은 아직 법제화 또는 진행되지 않은 것 같네요실제 시행 여부와 시기는 미정으로현재 기준으로는 아파트를 주택임대사업자로 신규 등록은 불가이지만, 등록시점에서 정책이 다를 수 있으므 향후 정책 변화를 살펴보시기 바랍니다.
부동산
Q. 오피스텔 분양 잔금 지급 전 건축물대장 발급 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.건축물대장은 건물이 공식적으로 다 지어졌다는 걸 행정적으로 증명해주는 서류예요.그래서 사용승인, 그러니까 준공검사가 완료돼야만 발급이 가능해요. 아직 사용승인이 안 났다고 하셨으니까 건축물대장은 당연히 아직 발급이 안 되는 상태가 맞고요.지금 상황에서는 시공사 쪽에 사용승인 언제 나는지 물어보는 게 맞아요. 왜냐하면 그 승인을 시에서 내주긴 하지만, 신청은 시공사에서 하거든요. 그래서 언제쯤 신청할 예정인지, 서류는 다 준비됐는지, 승인은 언제쯤 날 것 같은지 이런 걸 시공사만 알 수 있어요.그래서 이렇게 물어보시면 됩니다.“지금 건축물대장이 안 나온 상태인데, 사용승인이 나야 발급이 가능하다고 들었어요. 혹시 사용승인 신청은 언제쯤 하셨고, 승인 나는 건 언제쯤으로 보시나요?”이런 식으로요.잔금일이 다가오는데 사용승인이 늦어지고 있으면, 분양사무소나 시공사 쪽에 일정 조정이 가능한지도 함께 문의해보시는 게 좋습니다.
부동산
Q. 세대가 분리된 성년인 아들 (1가구 2주택자)과 어머님(65세이상-1주택자)가 세대를 합치게되면 1가구 3주택자로 들어가게되는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일단 세법에서는 ‘1세대’ 기준으로 주택 수를 계산합니다.같이 살면서 생계를 함께하면, 각자가 갖고 있는 주택을 모두 합산해요.주소만 같은 게 아니라, 실질적으로 함께 사는지 여부가 중요합니다.질문 주신 상황대로라면,아들은 1세대 2주택어머니는 65세 이상 1주택 (주거용 오피스텔)이 두 분이 세대를 합치게 되면, 이제 한 세대로 보게 되고요.그럼 주택 수는 합쳐져서 1세대 3주택자가 됩니다.오피스텔이라고 하더라도 실제로 주거용으로 사용하고 있다면, 세법상 ‘주택’으로 간주되니까 포함돼요.그럼 반대로, 나중에 어머님이 다시 분가하셔서 세대를 따로 만들면 어떻게 되느냐?이 경우에는 다시 세대를 기준으로 각각 주택 수를 따집니다.즉,아들은 다시 1세대 2주택어머니는 1세대 1주택이렇게 되는 거죠.단, 여기서 중요한 게 하나 있어요.세대 분리를 했다가 짧은 기간 내에 다시 합치거나,형식적으로만 주소를 나눈 경우는 위장 세대 분리로 의심할 수 있습니다.그래서 만약 세금 혜택을 목적으로 세대 분리를 하신 거라면,실제로 별도 생계를 유지하고 있다는 점이 객관적으로 보여져야 합니다.이상은 중개사로서 일반적인 사항을 말씀드린것이고 매도시 양도소득세관련 구체적인 답변이 필요하다면 세무토픽을 이용하여 보세요