한국 영주권 외국인의 갭투자 가능 여부 및 절차
안녕하세요. 저는 F-5 영주권을 보유한 외국인입니다.
현재 무주택자이며, 월세로 거주하고 있습니다. 직업은 회사원입니다.
현재 보유한 현금 자산은 약 A억 원이며, 약 B억짜리 아파트 갭투자를 고려하고 있습니다.
즉, 세입자에게 (B-A)억에 전세로 2~4년간 임대하고, 이후에는 제가 실거주할 계획입니다.
이와 관련하여 다음과 같은 점 궁금합니다:
영주권 보유한 외국인이 갭투자 형태로 부동산을 매입하고 전세를 놓는 것이 가능한지? 할 만한지? 대출 없이 한꺼 번에 해결 할 수 있는지?
가능하다면, 관련 법적 절차와 의무사항(예: 임대사업자 등록, 보증금 보증보험 가입, 세금 납부 등)은 어떤 것들을 진행해야 하는지?
그 외 유의해야 할 사항이나 경험이 있으신 분들의 조언도 듣고 싶습니다.
관련 규정이나 경험 있으신 분들의 많은 도움 부탁드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
F-5 영주권자라면 내국인과 거의 동일하게 부동산 거래가 가능해요.
갭투자(즉, 전세를 끼고 집을 매수한 후 일정기간 후 실거주)는 법적으로 외국인이라 안 되는 건 아니고, 제한 없이 가능합니다.대출을 안 쓰고 전액 본인 자금으로 한다면, 투자 자체에 큰 제약은 없어요. 다만 아래의 사항들을 체크하셔요.
이건 투자 관점이라 좀 나눠볼게요:장점:
전세금으로 실제 투자금(매매가 - 전세금)을 줄일 수 있음
향후 실거주 예정이면 1가구 1주택 비과세 혜택도 고려 가능
주의점:
요즘 전세가율이 낮아서 '진짜 갭'이 생각보다 큼
전세가율이 하락하면 역전세 위험 있음 (전세금 못 돌려줄 수도 있음)
집값이 조정기면 시세 하락 리스크도 있음
결론적으로, 투자 전에 입지 분석, 전세 수요 여부, 실거주 가능성, 세금 계획까지 전반적으로 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
법적 절차나 의무사항은 뭐가 있을까?갭투자를 하면서 지켜야 할 의무나 절차도 정리해볼게요.
1) 거래 절차계약서 작성 (매매 + 전세)
외국인 토지취득 신고 → F-5 영주권자는 일부 예외 적용
일반 주택은 면제, 토지만 해당될 수도 있음
잔금 및 소유권이전등기
임대소득을 신고하기 위한것이라면 세입자 받으면서 사업자 등록
전세보증보험 가입 여부는 필수는 아니지만 권장됩니다.
세입자와의 신뢰 문제이기도 하고, 법적 분쟁을 줄일 수 있어요.
요즘은 세입자도 가입 요구하는 경우도 있고요
취득세: 1~3% 정도 (주택 수, 금액에 따라 다름)
재산세: 보유 기간 동안 매년 납부
종부세: 일정 금액 초과시 부과 가능
양도세: 나중에 팔 때 실거주 여부, 보유 기간에 따라 과세 방식 달라짐
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
지금 질문주신 흐름대로 차근차근 정리해볼게요.
1.F-5 영주권자의 갭투자 가능 여부
가능합니다.
F-5 영주권자는 대한민국 국민과 동일하게 부동산 매매, 전세계약, 임대수익 활동이 가능합니다.
특히 외국인부동산취득신고도 F-5 영주권자는 면제라서 일반 내국인과 똑같이 매매계약서 작성 및 등기절차를 진행하면 됩니다.단, 조정대상지역, 투기과열지구 내 아파트 매수 시 취득세 중과는 내국인과 동일하게 적용됩니다.
(예: 조정대상지역 2주택자 8%, 3주택자 12%)2.대출 없이 일시납 매입 가능 여부
당연히 가능하고, 대출 없이 자금 조달할 경우 자금조달계획서에는 본인 예금액 , 기타 현금 자산만 명시하시면 됩니다.
※ 6억 원 이상 주택 매수 시 자금조달계획서 제출 의무 (조정대상지역은 9억 이상)
→ F-5 영주권자도 동일하게 제출 대상이에요.3.법적 절차 및 의무사항
부동산 취득 절차매매계약서 작성
임대사업자 등록
잔금 및 등기이전
취득세 신고 및 납부 (취득일로부터 60일 이내)
전세계약서 작성 (전세보증금 확정일자 및 전입신고 권유)아파트는 임대사업자 등록 불가
보증금 보호 조치
문재인 정부 때 아파트 임대사업자 등록제 폐지
현재 등록 가능한 건물 : 다가구주택, 다세대, 오피스텔, 단독주택 등
따라서 이번 갭투자에서는 임대사업자 등록 없이 일반 임대계약 체결 형태로 진행법적으로 의무는 아니지만, 전세보증금 반환보증보험 가입 권장
세금
세입자 입장에서도 요구 가능성이 있고, 가입 시 전세보증금 반환 리스크 관리에 도움취득세 : 앞서 설명드린 대로 조정대상지역 여부, 주택 수에 따라 세율 차등
재산세 : 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과
종합부동산세 : 1주택시 공시가격 12억 초과 시 과세 , 다주택자 6억초과 과세
양도소득세 : 향후 매도 시 양도차익에 대해 부과 (1세대1주택 비과세 요건도 F-5에 적용 가능)
4.유의사항 및 팁
조정대상지역 내 갭투자는 전세가율과 지역 시세 흐름을 반드시 체크
역전세 리스크 (전세가 하락 시 보증금 반환 문제 발생 가능성)F-5 영주권자는 취득세, 양도세 중과 대상이 동일하게 적용되므로 주택 수 관리 중요
결론은?
F-5 영주권자의 갭투자 가능
대출 없이 매입 가능아파트는 임대사업자 등록 불가
세금, 취득세 조심
전세보증금 보호조치(보증보험 가입 권장)
참고하세요!!안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
F-5 영주권자이시라면, 한국 내 부동산 갭투자 및 임대 사업이 법적으로 가능하며, 실무적인 면에서도 큰 차이 없습니다
다만, 부동산 가격, 전세금 반환 리스크, 정책 변화에 따른 규제 강화 가능성 등에 유의하시기 바랍니다
전문가(세무사, 공인중개사, 변호사)와 상담하여 투자 구조를 구체적으로 상담받아보시고 투자하는 것이 좋습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
외국인이든 국내인이든 부동산 거래에 대한 규칙은 대한민국 부동산 정책에 따르게 됩니다.
B억짜리 아파트를 우선 매수를 하시고 B억의 약 60~70% 가량 전세 세입자를 받으시면 됩니다.
그럴 경우 B의 30~40% 정도는 가지고 있어야 가능한 시나리오고 세입자와 임대차계약을 하고 전세를 주고
계약 완료 할 시 실거주를 이유로 전세보증금을 반환을 하고 들어가서 실거주를 하시면 됩니다.
단 전세보증금 반환 시에는 전세보증금을 가지고 있어야 합니다.
아닌 경우 전세보증금반환대출을 활용을 해서 반환을 해야 하는데 대출에 대한 자격이 되는지 점검이 필요하긴 합니다.
감사합니다.
영주권 보유한 외국인이 갭투자 형태로 부동산을 매입하고 전세를 놓는 것이 가능한지? 할 만한지? 대출 없이 한꺼 번에 해결 할 수 있는지?==> 영주권이 있는 외국인의 경우애도 전세진행이 가능합니다.
가능하다면, 관련 법적 절차와 의무사항(예: 임대사업자 등록, 보증금 보증보험 가입, 세금 납부 등)은 어떤 것들을 진행해야 하는지?===> 외국인이 주택을 보유한다면 가급적 새로운 임차인을 위해서 보증보험 가입 등 보증금 보호를 위한 조치를 취해야 합니다.
그 외 유의해야 할 사항이나 경험이 있으신 분들의 조언도 듣고 싶습니다.===> 소유자가 외국인 경우 임차인들이 꺼릴 수도 있는 만큼 임차인의 보증금 보호에 대한 조치가 있어야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
기본적으로 우리나라의 경우 외국인에 대한 부동산 매수 및 보유에는 제한이 없습니다. 다만 거래시에 행정청으로부터 부동산 거래신고을 하셔야 합니다.
영주권 보유한 외국인이 갭투자 형태로 부동산을 매입하고 전세를 놓는 것이 가능한지? 할 만한지? 대출 없이 한꺼 번에 해결 할 수 있는지?
-> 외국인과 내국인에 따른 제한은 없습니다. 다만 토지거래허가구역이나 지역별 , 매물별 제한이 있는 경우에 그에 따라 제한이 될수 있습니다. 말했듯이 이는 외국인에 대한 별도 제한이 아닌 내,외국인 모두 적용되는 부분입니다.
가능하다면, 관련 법적 절차와 의무사항(예: 임대사업자 등록, 보증금 보증보험 가입, 세금 납부 등)은 어떤 것들을 진행해야 하는지?
-> 주택임대사업자로써 외국인이 등록하기 위해서는 외국인 등록사실증명서 제출하고 외국인 등록번호와 국적, 체류자격, 체류기간등을추가로 기재하도록 요건이 강화되었습니다. 다만 질문처럼 f4비자를 소유하고 있고, 합법적인 체류자라면 요건이 강화되었더라도 등록에는 크게 문제가 없습니다.
그 외 유의해야 할 사항이나 경험이 있으신 분들의 조언도 듣고 싶습니다.
-> 외국인라고 별도 내국인과 다르게 필요한 부분은 없습니다. 갭투자인 만큼 해당 매물의 임대차가 가능성과 매매시에 외국인 부동산거래신고등만 잘 하시면 될듯 보입니다.