안녕하세요 신승일 전문가입니다.
Q. 부동산에 무지한데..공부시작을 어디서부터 시작해야 할까요? 유튜브, 서적 등등 많이 있겠지만 초심자에게 좋을것 같은것 추천부탁드려도 될지요?
안녕하세요. 신승일 공인중개사입니다.우선 부동산을 공부하시려는 목적에 따라 배움의 방법도 달라질 것 같습니다.만약 직업이 아닌 재테크의 수단으로 삼겠다는 목적이라면, 전문적인 지식의 함양에 앞서 '마인드'와 부동산을 바라보는 '시각과 안목'을 기르는 것이 더 중요하다고 봅니다스스로 언급하신 모든 방법들이 좋은 길라잡이가 될 수 있겠으나,저는 도서(책)를 추천합니다.도서의 경우 잘 짜여진 컨텐츠에 맞게 구성되었으므로 모자르거나 넘침 없이 전반적인 부분에 대해 단기간에 알게되는 좋은 도구라고 생각합니다.최근 제가 읽고 있는 책은 (저도 다 읽지는 못했지만) '부동산 틈새투자'라는 책입니다(책 홍보 목적 아닙니다)필자의 생생한 경험담과 함께 부동산을 바라보는 마인드를 배울 수 있어서 추천드립니다.잘 모르는 분야를 유튜브나 블로그로 배우실 때의 폐해는 검증되지 않은 정보일수도 있고, 중구난방 지식 쌓기가 되면서머릿속에서 정리가 되지 않는다는 것입니다.
Q. 변심에 의한 오피스텔 계약취소 시 위약금 지급여부
안녕하세요. 신승일 공인중개사입니다.목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 잔금 및 지급시기가 확정되지 않고계약서를 작성하지 않았더라도 계약이 성립된다>→ 이런 상황에서는 가계약금을 돌려받으실 수 없습니다.만약 목적물이 특정되어 있지 않고 중도금 및 잔금 등 계약에 필요한 여러 요건들을 갖추고 있지 않다면가계약금을 돌려받으실 수 있습니다
Q. 오피스텔도 주택수에 포함되나요?
안녕하세요. 신승일 공인중개사입니다.주택 포함 판단 기준 : 용도- 상시 주거용으로 사용 : 주택 수 포함- 업무용으로 사용 : 주택 수 미포함- 사실상 용도가 불분명한 경우 : 공부상 용도기준으로 주택수 판단청약관련- 등기부등본 출력하여 용도란에 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있다면 주거용, 업무용 구분없이 무주택으로 간주되어 청약 가능 단 공공분양의 경우 특별분양 또는 60㎡이하 분양시에는 오피스텔이 자산보유기준에는 포함되므로 오피스텔을 포함하여 기준이하이어야 청약 가능취득세 : 몇 채를 취득하시든 취득세 중과없이 4.6%종부세 - 주거용 오피스텔 : 주택수에 포함되므로 종부세 부과 대상- 업무용 오피스텔 : 가액 80억 초과시 중과 / 그 이하는 종부세 배제
Q. 임차인 등기 명령신청은 어느시점에 해야하나요?
안녕하세요. 신승일 공인중개사입니다.임차인 등기명령 신청요건 ① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항). 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.√ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조제2항제1호)√ 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조)√ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)√ 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「주택임대차보호법」 제6조의2)√ 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(「민법」 제627조) 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).질문 중에 2022년 6월 15일로 계약기간이 연장되었다는 표현을 쓰셨는데(정확히 어떤 의미인지 모르겠지만),묵시의 갱신이 이루어진 경우로 해석하자면 묵시의 갱신이 이루어진 후 - 임차인이 해지통고를 하고 - 통고된 날부터 3개월이 경과한 경우 신청하실 수 있습니다참고로 묵시적 갱신은임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 및 부칙 제2조).
Q. 전세계약 만료전 이사시 복비부담은?
안녕하세요. 신승일 공인중개사입니다.일반적인 관행으로는 계약만료 전 이사하게 되는 경우 중개수수료를 부담하는 것이 일반적이지만게약서 특약사항에 그러한 내용이 기재되어 있지 않다면 이사를 나가는 입장에서 중개수수료를 부담해야 하는 법적 의무는 없습니다.다만 현실적으로 생각해보면 계약기간을 채우지 않고 계약해지를 요구할 경우 집주인도 보증금을 돌려줄 의무가 없기 때문에보증금을 돌려받기 위해서 위약금 개념으로 통상 계약 만기 전 퇴실하는 세입자가 중개수수료를 부담하는 것입니다우선 계약서 약정내용을 먼저 살펴보시고 임대인과 서로 존중하고 배려하는 마음으로 협의하시는 게 좋을 듯 합니다