안녕하세요. 양지수 전문가입니다.
Q. 아파트 청약 받아서 전세 줄때 문의드려요
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.LTV 개념을 찾아 보시길 바랍니다. 비규제지역의 경우 현재 LTV 70프로 입니다.이말의 뜻은 집 평가액이 5억이라면 3억5천까지는 DSR DTI (소득대비 부채율)을 고려했을 때 대출이 가능하다는 의미로소득이 나름 충분하고 부채가 미미하다면 전세 2억5천을 받더라도 후순위로 1억 수준의 주택담보대출은 받을 수 있다는 의미입니다. 다만, 세입자를 1순위로 해줘야 하며 세입자에게 바로 2순위 근저당권을 받을 예정이라는 사실 정도는 언지해 둘 필요가 있다고 생각합니다. 필수 고지사항은 아니지만 이걸로 예민해 하는 세입자가 있고 그럴줄 알았다면 계약도 않했을 것이라고 주장하는 세입자도 있기 때문입니다. 물건지 인근 은행에서 LTV 70프로 적용되고 차주의 소득과 부채에 이슈가 없다면 후순위 근저당권 설정이 가능한지 미리 확인해 보셔야 합니다. 또한 비규제 지역 아파트 주담대를 고려함에 있어 차주분이 다주택자 이시라면 LTV가 70프로에서 60프로로 낮아지기에 원하는 대출량이 줄어들 수도 있음을 참고삼아 말씀드립니다. 은행 2~3곳에 방문을 해서 크로스 체크를 해보시길 바래요. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 전세 사기를 막을 수 있는 확실한 방법이 있을까요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.전세사기가 일어나는 가장 큰 원인을 체크한다면 가장 큰 리스크를 없앨 수 있다고 생각합니다. 매매가와 전세가의 차이. 전세가율입니다. 만약 전세가율이 95프로나 그 이상을 육박한다면 예로 매매가가 3억이고 전세가가 2억8천 9천이라면 전세사기를 노리고 접근하는 꾼 들이 가장 좋아하는 매물 상태가 됩니다. 작정하고 사기에 가담한 무리가 있고 본인도 얼떨결에 채무불이행 상태가 되어 사기꾼이 되는 경우가 있는데이 두 부류가 가장 탐 내는 투자매물은 바로 위의 경우입니다. 위 내용를 기반으로 생각해 보자면 전세가율이 약 70프로 정도 이하의 집이라면 안전할 확률이 높다고 할 수 있습니다. 왜냐하면 작정하고 사기를 치려는 꾼들은 이런 집에는 투자금액이 너무 높아서 접근을 안 합니다. 다만 선의의 투자자 들은 본인의 투자 철학 기준하에 충분히 해당 매물 매입을 할 수 있고, 이렇게 한 채 두 채가 아닌다섯 채, 열 채를 매입하다가 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 얼떨결에 채무불이행 상태가 된 투자자. 반 사기꾼 형태가 되는 것입니다. 정리하자면 전세가율이 95프로 전후의 매물이라면 잠재적 위험이 크며 전세가율이 70프로 수준의 매물이라면, 열채 수준의 다주택 임대인이 아닌 이상 일상적인 수준의 리스크만 있다고 보여집니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
Q. 주공아파트 영구임대에 대해 궁금증 질문드려요
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.기준을 만족하기 위해 소득신고 측면에서 고민하는 분들을 종종 보았습니다. 계속 거주하기 위해 기준을 만족해야 함은 물론이며 다양한 기준 중에서 특히 소득 부분에서 성인이 된 자녀가 소득이 발생하는 경우들 때문에 만 30세 미만이여도 중위소득 50%을 초과하면 세대분리를 하는 경우를 보고 있습니다. 물론 제도적으로 함께 거주하더라도 자녀의 소득합산으로 자격박탈이 되지 않는 요건이 있을 수 있으나 이는 해당 기관에 세밀하게 알아보셔야 합니다.
Q. 빌라를 매입했는데 전 매도인이 물이 새는 곳을 다 고쳤다고 거짓말하고 판매하였습니다.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.법률적인 해석이 필요한 사항이나 참고가 될 수 있는 첨언을 드려봅니다. 계약서 특약사항 7조. 누수나 하자는 잔금전에서는 매도인 책임. 잔금후에는 매수인 책임으로 한다고 기재되어 있고 통상 이에 동의한 내용으로 계약서 서명 날인이 되었을 것이기에 질문자님도 잔금이후 누수나 하자는 매수임의 책임인 것으로 동의한 모습이 될 수 있습니다. 그렇다 하더라도 민법 580조 매도인의 하자담보책임을 주장해 볼 수는 있어 보입니다. 법률적인 내용을 주장함이 이미 집을 매도한 전 소유자에게 매우 딱딱하게 보여지지만 이럴 때 목소리에 힘을 주기 위해 법이 있기 때문입니다. 매도인의 하자담보책임이 성립하기 위해서는 (매도인을 압박하여 해결하기 위해서는)첫번째로 매매 목적물에 하자가 있을 것임을 매수자께서 입증하셔야 합니다. 여기서 하자의 존재시기가 매매 계약에서 잔금치르는 정도의 기간으로 해당 기간에도 같은 누수 사실이 있음을 확인하셔야 합니다. (원칙은 계약 시점에서 하자가 있음을 입증해야 함)이 부분에서 아랫집이나 윗집의 누수기록이나 관리주체 및 인근 수리 보수 업체에서 손을 본 이력이 있는지 확인되면 입증 자료가 될 수 있습니다. 매도인이 거짓말로 속여서 매도했는지 아닌지에 대한 입증 자료를 준비하실 수 있어야 합니다. 두번째로 하자에 대해 매수인이 선의 무과실 이여야 합니다. 위 내용과 같은 사항에서는 비가 오지 않으면 매수인은 어떠한 노력을 기울여도 누수 사실을 알 수 없는 내용이기에 매수인은 선의 무과실이 인정받을 것으로 예상됩니다. 법정 다툼에 간다면 매도인은 매수인은 과실이 있음을 주장하려 하겠지만 이와 같은 누수는 매수인에게 과실이 있다고 보여지기는 어렵다고 봅니다. 세번째로 유효한 매매 계약이여야 합니다. 공인중개사를 통해 작성된 유효한 매매 계약일 것이므로 이 부분은 충족될 것으로 보입니다. 네번째로 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 합니다. 누수 하자 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 문제제기를 하고 협의가 안된다면 매도인의 하자담보책임 소송을 진행해야 한다는 의미입니다. 단, 소송 비용이 수리 비용보다 더 많이 들 수 있는 부분이기에, 또한 소송에서 매수인이 이긴다는 확신을 할 수 없기에 실리를 잘 따져보아야 합니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !---------------------------------------------제575조 (제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.민법 제580조(매도인의 하자담보책임)① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.민법 제582조(전2조의 권리행사기간)전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.---------------------------------------------
Q. 집에 전구가 얼마 안됬는데 계속 나가요
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.전구가 불량일 확률보다 안정기라고 하여 인입되는 전기와 전구 사이에 있는 전기 부속의 문제일 확률이 크다고 보여집니다.안정기만 교체한다면 인근 수리 보수 업체를 통해 저렴하게 교체할 수는 있으나 차단기를 내리고 직접 교체하셔도 어렵지 않을 것이기에 직접 안정기를 교체해 보시길 바랍니다.비용이 1~2만원 수준이기에 소모품으로 보고 세입자가 들어오신지 반년 정도 이상 되셨다면 소비용이라 임대인에게 말하지 않고 직접 진행하심이 어떨까 생각해봅니다.작게나마 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !