빌라를 매입했는데 전 매도인이 물이 새는 곳을 다 고쳤다고 거짓말하고 판매하였습니다.
안녕하세요. 작년 7월에 좀 오래된 빌라를 샀습니다. 처음에 빌라를 살때 집주인이 다음에 살집이 2월에 들어갈 수 있어서 7~8개월 정도 더 살다 나가겠다하고 처음에 7월에 계약금을 걸고 집주인이 나가면 잔금을 다 치루겠다고 했습니다. 처음에 구매할 당시에 집에 하자가 있는지 없는지 살펴보던중 집주인(?),부동산(?) 분에 뒷 베란다 샷시 부분에 물이 조금 센다고 들었습니다. 그래서 저희는 나가시기전에 고쳐 달라고 말씀드렸고 집주인은 알겠다고 했습니다.
몇달 뒤 다 고쳤다고해서 확인하러 갔을때 집주인 아내분께서 남편분이 샷시 주변에 실리콘을 쐇고 더 이상 물이 새지 않는다고 말햇습니다(집은 남편분 명의 입니다) 이미 장마 철이 지난 시기였고 저희가 따로 확인할 방법이 없었기 때문에 믿고 따를 수 밖에 없었습니다. 이후 집주인이 나갈시기가 되어서 저희는 잔금을 처리하고 새로운 전세 새입자를 구해서 전세 새입자가 입주를 하였습니다. 하지만 7월에 비가 한참 내리고 태풍이 내리는 시점에 처음에 말했던 뒷배란다에서 물이 콸콸콸 새는 것입니다. 전문업체 견적을 알아보니 160만원이 나왔습니다.
이럴경우 궁금합니다. 처음에 집을 판매할 당시 저희는 하자를 알고 있었고 고쳐달라고 분명 말씀드렸습니다.
처음 집주인은 고쳤고 더 이상 물이 안샌다고 말했지만 고작 실내에서 실리콘 (자기스스로) 쏜것이 전부였고 문제는 외벽에서 물이 타고내려와 실내로 떨어지는 것입니다.
이 경우 저희가 처음 판매했던 집주인에게 책임을 물을 수 없는건지??
견적을 청구할수 있는 방법은 없는지 궁금합니다.??
(부동산 거래했을때 건물하자는 잔금치르기전 매도인 후 매수인이라 적혀있지만 거짓말로 속여서 판매한 부분은 정말 책임을 물을 방법이 없는건지 궁금합니다.)
참고로 중개했던 부동산은 업체 불러서 처리 한줄 아는데 집에 있는 와이프분이 저희가 왔을때 남편분의 임의로 실리콘 처리한게 전부라고 했고 부동산 업체는 자기는 더이상 해줄게 없다고 주장하는 상황입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
안타까운 상황이네요... 전문가에게 진단은 받은상태이시고 변호사와 상담하여 손해배상청구소송을 준비하셔야 할것으로 보여집니다.
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.
법률적인 해석이 필요한 사항이나 참고가 될 수 있는 첨언을 드려봅니다.
계약서 특약사항 7조. 누수나 하자는 잔금전에서는 매도인 책임. 잔금후에는 매수인 책임으로 한다고 기재되어 있고 통상 이에 동의한 내용으로 계약서 서명 날인이 되었을 것이기에 질문자님도 잔금이후 누수나 하자는 매수임의 책임인 것으로 동의한 모습이 될 수 있습니다.
그렇다 하더라도 민법 580조 매도인의 하자담보책임을 주장해 볼 수는 있어 보입니다.
법률적인 내용을 주장함이 이미 집을 매도한 전 소유자에게 매우 딱딱하게 보여지지만 이럴 때 목소리에 힘을 주기 위해 법이 있기 때문입니다.
매도인의 하자담보책임이 성립하기 위해서는 (매도인을 압박하여 해결하기 위해서는)
첫번째로 매매 목적물에 하자가 있을 것임을 매수자께서 입증하셔야 합니다.
여기서 하자의 존재시기가 매매 계약에서 잔금치르는 정도의 기간으로 해당 기간에도 같은 누수 사실이 있음을 확인하셔야 합니다. (원칙은 계약 시점에서 하자가 있음을 입증해야 함)
이 부분에서 아랫집이나 윗집의 누수기록이나 관리주체 및 인근 수리 보수 업체에서 손을 본 이력이 있는지 확인되면 입증 자료가 될 수 있습니다.
매도인이 거짓말로 속여서 매도했는지 아닌지에 대한 입증 자료를 준비하실 수 있어야 합니다.
두번째로 하자에 대해 매수인이 선의 무과실 이여야 합니다.
위 내용과 같은 사항에서는 비가 오지 않으면 매수인은 어떠한 노력을 기울여도 누수 사실을 알 수 없는 내용이기에 매수인은 선의 무과실이 인정받을 것으로 예상됩니다.
법정 다툼에 간다면 매도인은 매수인은 과실이 있음을 주장하려 하겠지만 이와 같은 누수는 매수인에게 과실이 있다고 보여지기는 어렵다고 봅니다.
세번째로 유효한 매매 계약이여야 합니다.
공인중개사를 통해 작성된 유효한 매매 계약일 것이므로 이 부분은 충족될 것으로 보입니다.
네번째로 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 합니다.
누수 하자 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 문제제기를 하고 협의가 안된다면 매도인의 하자담보책임 소송을 진행해야 한다는 의미입니다.
단, 소송 비용이 수리 비용보다 더 많이 들 수 있는 부분이기에, 또한 소송에서 매수인이 이긴다는 확신을 할 수 없기에 실리를 잘 따져보아야 합니다.
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제575조 (제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
민법 제582조(전2조의 권리행사기간)
전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.
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