안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 광역시 중에서는 광주가 많이 발달이 안 되었는데요. 광주 부동산 가격은 올라갈 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.광주의 부동산 가격이 상승할 가능성은 여러 가지 요인에 따라 달라질 수 있습니다.우선 광주는 2024년 이후 아파트 공급량이 줄어들 것으로 예상되며, 이에 따라 신축 아파트의 가격이 상승할 가능성이 있습니다. 또한, 광주의 아파트 가격은 아직 전고점을 넘지 못했고 타 광역시보다 가격 상승이 적어 아직 상승 여력이 있다고 판단됩니다. 따라서 올해 하반기부터 광주 아파트 매매가와 전세가가 모두 상승할 것으로 예상하는 의견도 있습니다. 하지만 금리 인상과 경기 침체 등의 영향으로 부동산 시장이 전반적으로 침체되어 있기 때문에 광주 부동산 가격이 상승할지는 불확실합니다.
부동산
Q. 월세 계약하고 확정일자 잔금일 이사일자 어떻게 해야해요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자와 전입신고는 동시에 처리 가능합니다.확정일자는 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하는 것으로, 주민센터나 법원 등에서 받을 수 있습니다. 전입신고는 새로운 거주지로 이사했다는 것을 신고하는 것으로, 주민센터나 인터넷 민원24 홈페이지에서 신청 가능합니다. 이사 일자(10/18)에 잔금을 먼저 지급한 후, 동사무소를 방문하여 확정일자와 전입신고를 동시에 처리하시면 됩니다.단, 전입신고는 이사한 날로부터 14일 이내에 해야 하며, 이를 위반할 경우 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다.
부동산
Q. 아파텔과 아파트는 뭐가 다른건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파텔은 아파트와 오피스텔을 합친 합성어로, 주로 주거용으로 사용되는 오피스텔을 말합니다. 아파트와 아파텔의 차이점은 다음과 같습니다.법적 용도의 경우 아파트는 주택법 적용 대상으로, 주거지역에 건설됩니다. 19세대 이상의 규모를 가지며, 놀이터, 경로당, 어린이집 등의 주민공동시설이 있습니다. 아파텔은 건축법 적용 대상으로, 상업지역이나 준주거지역에 건설됩니다. 주민공동시설이 아파트에 비해 적거나 없을 수 있습니다.전용률과 공간 활용의 경우 아파트는 발코니나 확장 공간이 별도로 제공되어 실제 거주 공간이 넓습니다. 전용률이 80% 이상입니다.아파텔은 발코니나 확장 공간이 없는 경우가 많아, 전용면적이 곧 거주할 수 있는 면적입니다. 전용률이 50-70% 정도입니다.분양면적과 평당 분양가의 경우 아파트은 분양면적(공급면적)을 기준으로 평당 분양가를 산정합니다.아파텔은 계약면적을 기준으로 평당 분양가를 산정하기 때문에 아파트에 비해 분양가가 비싸게 느껴질 수 있습니다.세금과 부대비용의 경우 아파트는 1주택 기준으로 주택 가격이 6억 원 이하 전용면적 85제곱미터 이하인 경우, 취득세는 1.1%입니다.아파텔은 오피스텔로 분류되어 취득세가 4.6%로 아파트의 4배가 넘습니다.관리비의 경우 아파텔은 아파트에 비해 관리비가 비싼 편입니다.시세 상승의 경우 인프라가 잘 갖춰진 지역의 아파트는 수요가 높아 지속적으로 가격이 오르는 경우가 많은 반면, 아파텔은 상업지구에 위치한 경우가 많아 생활 편의성이 떨어지고 수요가 아파트만큼 안정적이지 않기 때문에 시세 상승이 크지 않습니다.이러한 차이점을 고려하여 사용자님의 상황과 목적에 맞는 적절한 선택을 하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 주택청약 소득 기준은 2인가구와 3인가구가 같은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택청약 소득 기준은 2인 가구와 3인 가구가 다릅니다.2인 가구는 월평균 소득액이 3,650,028원 이하, 3인 가구는 월평균 소득액이 4,368,364원 이하입니다.가구원 수에 따라 소득 기준이 다르며, 1인 가구, 2인 가구, 3인 가구, 4인 가구, 5인 가구 등으로 구분됩니다. 가구원 수가 많을수록 소득 기준이 높아집니다. 독립한 자녀는 별도의 가구로 간주되어 소득 기준을 적용합니다. 자녀가 독립한 후에는 2인 가구로 소득 기준이 변경됩니다.
부동산
Q. 부동산구매할때 돈출처를 거짓으로말하면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.자금 출처를 거짓으로 말하면 문제가 될 수 있습니다.부동산 구매 시 자금 출처를 묻는 것은 불법적인 자금이 부동산 시장으로 유입되는 것을 막기 위함입니다. 부모님에게 받은 돈을 자신이 모은 돈이라고 거짓으로 말하면 증여세를 회피할 수 있기 때문에 문제가 됩니다. 거짓으로 말한 사실이 밝혀질 경우, 세무조사를 받을 수 있으며, 증여세와 가산세 등을 부과 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 역세권의 기준은 어떻게 정하는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.역세권의 기준은 법령이나 지자체의 조례에 따라 다르지만, 일반적으로 다음과 같은 기준을 적용합니다.도보 거리는 일반적으로 도보로 5분에서 10분 이내 거리를 역세권으로 간주합니다. 반경 거리는 지하철역이나 기차역을 중심으로 반경 500m에서 1km 이내 지역을 역세권으로 분류합니다. 역세권은 대중교통 이용이 편리하고, 생활 편의시설이 풍부하며, 지역 간 이동이 용이해 부동산 가격이 높은 경향이 있습니다.
부동산
Q. 전입신고와 확정일자의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자는 모두 전세금을 보호하기 위한 제도이지만 그 효력과 절차에 차이가 있습니다.전입신고의 경우 개념은 거주지를 이동할 때 새로운 거주지의 관할 기관(주민센터 등)에 주소지 변경을 신고하는 것입니다.효력은 전입신고를 하면 대항력이 생깁니다. 대항력이란 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 집주인이 바뀌더라도 계약 기간 동안 거주할 수 있고, 계약 기간이 만료되면 새로운 집주인에게 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 신청 방법은 새로운 거주지의 관할 주민센터를 방문하거나 정부 24 홈페이지에서 온라인으로 신청할 수 있습니다.확정일자의 경우 개념은 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하여 문서화하는 것입니다. 효력은 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되었을 때 후 순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리입니다.신청 방법은 거주지의 주민센터나 법원 등에서 신청할 수 있습니다. 온라인으로도 신청 가능합니다.두 가지 모두 전세금을 보호하기 위해 중요한 제도이므로, 전세 계약을 체결할 때는 꼭 전입신고와 확정일자를 받는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 전세 계약 만기후 보증금 돌려받을때 절차는 어떻게하면 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 만기 후 보증금을 돌려받기 위한 절차는 계약 종료 1-2개월 전에 계약 갱신 의사가 없음을 밝히고, 전세금 반환을 요청하는 내용증명을 발송합니다. 내용증명은 우체국에서 보낼 수 있으며, 3부를 작성하여 1부는 수신인에게 발송하고, 1부는 발신인이 보관하며, 1부는 우체국에서 보관합니다. 계약 종료 후에도 전세금을 돌려받지 못한 경우, 임차권등기 명령을 신청합니다. 임차권등기 명령을 신청하면 전세금을 돌려받지 못한 상태에서도 이사를 갈 수 있으며, 이사 후에도 전세금에 대한 우선변제권을 유지할 수 있습니다.임차권등기 명령 신청 후에도 전세금을 돌려받지 못한 경우, 전세금 반환소송을 제기할 수 있습니다. 소송에서 승소하면 강제경매를 신청하여 전세금을 반환받을 수 있습니다. 전세 계약 시 보증보험에 가입하면, 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증보험사에서 대신 전세금을 반환해 줍니다. 임대인이 만기 되면 돈을 돌려주겠다는 답장을 받는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 증여는 불가라고 하는데,현명한 해결방안이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 상황에서는 해당 지역의 건축법 및 관련 조례를 확인하여 무허가 주택 양성화 가능 여부를 검토해보세요. 양성화가 가능하다면, 건축 허가를 받아 주택을 정식으로 등록하고, 대지로 형질 변경을 할 수 있습니다. 모친이 소유한 주택과 밭을 매매하여 소유권을 이전하는 방법도 있습니다. 이 경우, 매수인은 주택과 밭을 합법적으로 소유할 수 있으며, 모친은 매매 대금을 받을 수 있습니다.모친이 사망한 후 상속을 통해 소유권을 이전하는 방법도 있습니다. 이 경우, 상속인은 주택과 밭을 합법적으로 소유할 수 있으며, 상속세가 부과됩니다. 시청의 처분이 부당하다고 판단된다면, 법적 대응을 고려해볼 수 있습니다. 변호사와 상담하여 소송을 제기하거나, 행정심판을 청구하는 등의 방법을 검토해보는것이 좋습니다.
부동산
Q. 집합건물로 등록될 경우 땅의 지분은 어떻게 되는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집합건물로 등록될 경우 땅의 지분은 건물의 각 구분소유자에게 귀속됩니다.집합건물이란 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물을 말합니다. 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔 등이 이에 해당합니다. 집합건물의 대지는 건물의 구분소유자들이 공유합니다. 구분소유자들은 자신이 소유한 건물의 면적 비율에 따라 대지 지분을 갖게 됩니다. 대지 지분은 건물이 철거되거나 재건축될 때 건물 소유자에게 주어지는 대지의 몫을 의미합니다.