안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 서울의 아파트 집값은 언제까지 오르는 걸까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울의 아파트 집값은 다양한 요인에 의해 변동되기 때문에 정확한 예측은 어렵습니다. 다만 인구가 지속적으로 유입되고, 경제가 성장하고, 인프라가 개선되는 한 서울의 아파트 값은 상승할 가능성이 높습니다. 정부의 정책에 따라 아파트 가격이 변동될 수 있습니다. 정부가 부동산 규제를 강화하거나 완화하는 경우 아파트 가격이 상승하거나 하락할 수 있습니다. 코로나19와 같은 글로벌 경제 위기가 발생할 경우 아파트 가격이 하락할 수 있습니다. 아파트 가격이 언제까지 오를지 예측하는 것은 어렵지만, 위의 요인들을 고려하여 아파트 가격의 변동을 예측할 수 있습니다.
부동산
Q. 신축 빌라의 경우 전세사기의 위험이 더높을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신축 빌라의 전세사기 위험성은 매매가 대비 전세가율이 높습니다. 이는 매매가가 하락하면 전세가가 매매가를 초과하는 깡통전세가 될 수 있습니다. 소유권이 완전히 넘어오지 않은 상태에서 전세 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 건축주가 자금을 조달하기 위해 분양대금을 완납하지 않은 상태에서 전세를 놓는 경우입니다. 이중계약의 위험이 있습니다. 실제로는 전세 계약을 체결하지 않았는데도 불구하고 전세 계약을 체결한 것처럼 계약서를 위조하는 것입니다. 분양업자가 전세보증금을 받아 가로채는 경우도 있습니다. 빌라를 분양하면서 전세 세입자를 구해 전세보증금을 받아 가로채는 것입니다. 전세보증보험 가입이 불가능한 경우도 있습니다. 임대인이 세금을 체납하거나 압류가 걸려있는 경우입니다. 불법 건축물인 경우도 있습니다. 베란다를 확장하거나 옥탑방을 만드는 등의 불법 행위를 한 경우입니다. 보증금 반환이 지연되는 경우도 있습니다. 임대인이 보증금을 반환할 능력이 없는 경우입니다. 신축 빌라의 전세 계약을 체결할 때는 주변 시세를 꼼꼼히 확인하고, 등기부등본을 열람하여 소유권과 근저당권 등을 확인해야 합니다. 또 임대인의 신분증과 사업자등록증 등을 확인하여 신뢰할 수 있는 임대인인지 확인해야 합니다.
부동산
Q. 재건축 입주 직전인데, 부부 공동명의 변경이 가능한 것인지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문자님의 경우에는 아직 입주 전이므로, 등기가 나오지 않았더라도 부부 공동명의로 변경이 가능합니다.부부 공동명의로 변경할 때에는 장점의 경우 양도소득세는 개인별로 부과되기 때문에, 부부 공동명의로 변경하면 양도소득세를 절감할 수 있습니다. 종합부동산세는 인별 합산과세이기 때문에, 부부 공동명의로 분산하여 보유하면 종합부동산세를 절감할 수 있습니다. 임대소득세 또한 개인별로 부과되기 때문에, 부부 공동명의로 변경하면 임대소득세를 절감할 수 있습니다. 상속세는 배우자가 상속을 받을 경우, 배우자 상속공제가 10억 원까지 가능하기 때문에, 부부 공동명의로 변경하면 상속세를 절감할 수 있습니다.단점의 경우 부부 공동명의로 변경할 때에는 배우자에게 지분을 증여해야 하기 때문에, 증여세가 발생할 수 있습니다. 부부 공동명의로 변경할 때에는 지분에 대한 취득세가 발생할 수 있습니다. 대출을 받을 때에는 부부 공동명의인 경우에는 대출 제한이 있을 수 있습니다.질문자님의 상황에 따라 장단점을 고려하여 결정하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 청약 거주지 투기과열지역? 질문입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.투기과열지구 및 청약과열 지역의 경우 해당 지역에 1년 이상 거주한 자에게 우선 공급하는 거주자 우선 공급 제도가 있습니다. 화성시의 경우 현재 비투기과열 지구 및 청약과열 지역으로 지정되어 있으며, 향후 주택 시장의 상황에 따라 투기과열 지구 및 청약과열 지역으로 지정될 수 있습니다. 투기과열 지구 및 청약과열 지역으로 지정될 경우, 해당 지역에 거주하는 기간이 길수록 청약 당첨 확률이 높아지므로, 청약을 계획하고 있다면 거주지 선택에 신중을 기하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 서울에도 빈상가들이 많이 생기고 있다네요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울 중심가에 빈 상가들이 생기는 이유는 코로나19로 인해 소비 심리가 위축되어 빈 상가들이 증가하고 있습니다.온라인 쇼핑의 증가로 오프라인 상가 수요가 감소하고 있습니다. 서울 중심가는 임대료가 높아 임차인들이 부담을 느껴 빈 상가들이 발생하고 있습니다. 서울 중심가에 상업용 건물이 과잉 공급되어 빈 상가들이 늘어나고 있습니다. 이커머스의 영향력 증가로 오프라인 상가 수요는 감소하고, 오피스 수요가 늘어나고 있습니다. 마곡지구처럼 기업 입주로 유동인구가 증가해 상권이 활성화된 지역으로 이동하고 있습니다.빈 상가가 증가하자, 2층 이상에 있던 병원이 1층에 입점하는 등 변화가 일어나고 있습니다.이러한 이유로 서울 중심가에도 빈 상가들이 생기고 있습니다.
부동산
Q. 일시적2주택 양도소득세문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 2주택 비과세 요건은 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득할 것, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것입니다. 질문자님의 경우에는 위의 요건을 모두 충족하므로 양도소득세가 비과세됩니다.2020년 12월에 경기도 수원 A 주택을 취득, 2023년 11월에 경기도 화성 B 주택을 취득, B 주택 취득일로부터 3년 이내인 2026년 11월 이전에 A 주택을 양도입니다. 따라서 질문자님께서는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트나 공동주택에서 전용면적은 어떤 면적인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전용면적이란 아파트 등 공동주택에서 소유자가 독점하여 사용하는 부분의 면적을 말합니다. 전용면적(실면적)은 각 세대가 독립적으로 사용하는 전용부분으로, 공용 공간(거실, 주방, 욕실, 화장실)과 독점공간(침실)으로 구분할 수 있습니다. 우리나라에서는 벽심법을 이용하여 전용면적을 측정합니다. 벽심법은 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 계산, 내법은 전용부분 벽의 내부에 둘러싸인 선으로 계산입니다. 전용면적은 아파트 청약 시에 무주택자 조건을 판단하는 기준이 되며, 세금을 산정하는 기준이 되기도 합니다.한편, 공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 합한 것을 말합니다. 주거공용면적은 다른 세대와 공동으로 사용하는 공간으로, 복도, 계단, 엘리베이터 등을 말합니다. 기타공용면적은 지하주차장, 관리실, 경비실, 노인정 등의 시설을 말합니다.
부동산
Q. 부동산 경매 재건축 조합원 지위 승계에 관하여
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매신청 채권자가 금융기관 지방자치단체 국가기관이면 조합원 지위 승계가 가능합니다. 그러나 한국주택금융공사는 위의 범위에 해당하지 않습니다. 도시 및 주거 환경 정비법 제39조 제2항에 따르면 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 사업을 시행하는 경우에는 조합설립 인가 후 해당 정비 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없습니다. 다만 양도인이 국가, 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 진행되는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원 지위를 승계할 수 있습니다.
부동산
Q. 지금 부동산을 사야할시점인지 궁금하네요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장은 지역, 시기, 정책 등 다양한 요인에 영향을 받기 때문에, 구매 시점을 결정하는 것은 매우 어려운 일입니다.해당 지역의 인구 유입, 경제 성장, 교통 인프라 등을 고려하여 장기적인 관점에서 결정하는 것이 좋습니다.부동산을 구매할 자금이 충분하지 않다면, 금융 공모주 투자를 통해 자금을 마련하는 것도 좋은 방법입니다.
부동산
Q. 상업지역과 근린상업지역의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상업지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 구분됩니다. 중심상업지역은 도심이나 부도심의 상업 기능 및 업무기능의 확충을 위하여 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장이 지정하는 지역입니다. 건폐율은 90% 이하, 용적률은 400% 이상 1,500% 이하입니다.제 1종 근린생활시설, 제 2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설, 국방·군사시설, 방송통신시설, 발전시설을 설치할 수 있습니다. 일반상업지역은 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하는 지역입니다. 건폐율은 80% 이하, 용적률은 300% 이상 1,300% 이하입니다.제 1종 근린생활시설, 제 2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설을 설치할 수 있습니다. 근린상업지역은 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역입니다. 건폐율은 70% 이하, 용적률은 200% 이상 900% 이하입니다. 제 1종 근린생활시설, 제 2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 판매시설, 의료시설, 교육연구시설, 운동시설, 숙박시설, 위락시설을 설치할 수 있습니다.유통상업지역은 도시 내 및 지역 간의 유통기능을 증진하기 위하여 필요한 지역입니다. 건폐율은 80% 이하, 용적률은 200% 이상 1100% 이하입니다. 제 1종 근린생활시설, 운수시설, 창고시설, 판매시설 등이 가능합니다.각 상업지역은 지역의 특성에 따라 건폐율과 용적률이 다르며, 건축 가능한 시설도 다릅니다. 따라서, 도시계획을 할 때는 해당 지역의 용도지역을 고려하여 적절한 건축물을 계획해야 합니다.