안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 우리나라 부동산 보유 1%가 보유한 부동산 평균 가격은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대한민국 상위 1%가 보유한 부동산 시세 평균은 약 30억 원입니다.국회 기획 재정위원회 소속 임광현 더불어 민주당 의원이 통계청에서 받은 '주택 소유 통계'에 따르면 1월 1일 공시가격 기준 상위 1%에 해당하는 가구의 주택 자산 가액 평균은 29억 4천500만 원이었습니다. 이는 전년 대비 14.6% 감소한 수치입니다. 상위 1%의 평균 주택 자산 가액은 2017년 21억 3천만 원에서 2018년 23억 7천700만 원, 2019년 27억 6천800만 원, 2020년 30억 8천900만 원으로 꾸준히 늘어왔습니다. 2022년에는 부동산 시장이 금리 상승 등의 영향으로 하강하면서 상위 1%의 주택 자산 가액도 줄어든 것으로 풀이됩니다.한편, 지난해 4조 2천억 원에 달하는 종합부동산세의 약 70%는 납부자 상위 1%가 부담한 것으로 나타났습니다. 이들의 납부 세액은 평균 5억 8천만 원가량이며 보유한 부동산의 공시가격은 평균 835억 원으로 조사됐습니다.
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Q. 장기수선충당금은 왜 집주인이 내야 하는 돈이 되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.장기수선충당금은 아파트 등 공동주택의 주요 시설을 수리하거나 교체하기 위해 적립하는 특별 관리비입니다.공동주택관리법에 따르면, 장기수선충당금은 주택 소유자가 부담해야 합니다. 따라서 세입자가 거주하는 동안 납부한 장기수선충당금은 계약 종료 시 집주인에게 반환해야 합니다. 이는 세입자가 아닌 주택 소유자가 시설 보수에 대한 책임을 지기 때문입니다. 장기수선충당금은 건물의 가치를 유지하고 높이기 위해 사용되는 비용으로, 주택 소유자가 이를 부담하는 것이 적절합니다.
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Q. 건축을 하기 위해 발생하는 브릿지론은 무엇을 말하는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.브릿지론(Bridge Loan)은 부동산 개발사업에서 초기 단계에 필요한 자금을 조달하기 위해 사용되는 대출 금융상품입니다.시행사는 부동산 개발사업을 진행하기 위해 사업 부지를 매입하고, 인허가를 취득하며, 시공사를 선정하는 등의 초기 단계에 많은 자금이 필요합니다. 그러나 이러한 초기 단계에서는 사업성이 불확실하기 때문에 금융기관으로부터 충분한 자금을 조달하기 어렵습니다. 이때 브릿지론을 이용하여 필요한 자금을 조달할 수 있습니다. 브릿지론은 일반적으로 단기적인 대출로, 이후 사업이 진행되면서 사업성이 높아지면 본 PF(Project Financing) 대출을 받아 브릿지론을 상환하게 됩니다. 브릿지론은 주로 2금융권에서 취급되며, 대출 금리는 상대적으로 높습니다. 그러나 본 PF 대출을 받으면 대출 금리가 낮아져 브릿지론의 대출 금리를 상환할 수 있습니다. 부동산 개발사업에서 브릿지론은 필수적인 자금 조달 수단 중 하나이지만, 대출 상환 계획을 충분히 수립하지 않으면 자금 조달이 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다.
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Q. 부동산 경제 위기에 대한 금리의 영향이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.금리와 부동산 경제는 밀접한 상관관계가 있습니다. 이는 부동산이 대출을 받아 구매하는 경우가 많기 때문입니다.금리가 상승하면 대출금리도 상승하여 대출 상환 부담이 증가하게 됩니다. 이에 따라 부동산 수요가 감소하고, 부동산 가격이 하락할 수 있습니다. 반대로 금리가 하락하면 대출금리도 하락하여 대출 상환 부담이 감소하게 되므로 부동산 수요가 증가하고, 부동산 가격이 상승할 가능성이 높아집니다. 특히, 코로나19 이후 저금리 기조가 지속되면서 대출금리가 낮아져 부동산 시장이 활성화되었습니다. 그러나 최근 금리가 다시 상승하면서 부동산 시장이 침체될 가능성이 높아지고 있습니다. 부동산 경제는 금리 외에도 다양한 요인에 영향을 받습니다. 부동산 시장의 동향을 파악하기 위해서는 금리 외에도 인구 구조 변화, 정부 정책 등 다양한 요인을 고려해야 합니다.
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Q. 집 전세 계약 연장 대한 궁금질문입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 1회에 한해 사용할 수 있으며, 사용 시 전세 계약은 2년 연장됩니다.집주인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우, 세입자는 이에 따라 계약을 갱신해야 합니다.하지만 계약갱신청구권을 사용하지 않고 집주인과 합의하여 1년만 계약을 연장하는 것도 가능합니다. 이 경우, 계약서를 다시 작성해야 하며, 합의한 내용을 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 이사비와 복비의 경우, 계약 연장 시 집주인이 이를 보상해주는 것은 의무가 아닙니다. 보상 여부는 집주인과 협의하여 결정해야 합니다.
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Q. 4억아파트 매매 2억8천대출받을려고하는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문자님의 경우, 대출 규제로 인해 1금융권에서 대출이 어려운 상황으로 보입니다.새마을금고나 저축은행 등 2금융권에서는 자영업자를 위한 대출 상품을 제공하고 있으며, 대출 한도나 금리 등은 개인의 신용등급과 소득 등에 따라 다를 수 있습니다. 대출을 받기 전에, 금융기관의 대출 상품을 비교하고, 자신의 상환 능력을 고려하여 적절한 대출을 선택하는 것이 중요합니다. 또한, 대출 신청 전에 신용등급을 조회하여 대출 가능 여부를 미리 확인하는 것이 좋습니다.
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Q. 집계약에대해 궁금해서질문합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자가 거주 중인 상태에서 집이 매매되면, 새로운 집주인이 기존의 임대차 계약을 승계하게 됩니다.따라서, 세입자는 기존의 계약 기간 동안 거주할 수 있으며, 계약 기간이 끝나면 새로운 집주인에게 보증금을 반환받을 수 있습니다.이전 집주인은 매매 계약이 완료되면 집을 떠나게 되며, 부동산 소유권은 새로운 집주인에게 이전됩니다.
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Q. 상생임대인제도 인정을 위한 5% 인상조건
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상생임대인제도는 직전 임대차 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규(갱신) 임대차 계약을 체결한 임대인에게 양도소득세 비과세 혜택을 주는 제도입니다. 질문자님의 경우, 직전 임대차 계약의 보증금이 3,000만 원이고 월세가 165만 원이므로, 상생 임대차 계약의 전세가는 다음과 같이 계산할 수 있습니다. 월세를 전세로 환산하는 방법은 '월세 x 12 / 5% = 전세보증금'입니다.따라서, '165만 원 x 12 / 0.05 = 3,960만 원'입니다. 그러므로 상생 임대차 계약의 전세가는 3,960만 원의 5%인 198만 원을 더한 4,158만 원 이하로 설정해야 합니다.
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Q. 주택담보대출 중복신청 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 담보대출은 신청 목적(구매, 전세퇴거자금 등)에 따라 한 번만 신청 가능합니다.대출 신청 후 심사 과정에서 거절될 수 있으므로, 다른 금융기관에서 중복으로 신청하는 것은 가능하지만, 먼저 받은 대출이 승인된 경우에는 후에 신청한 대출을 취소해야 합니다. 이 경우, 중복 신청으로 인한 불이익은 없으며, 먼저 승인된 대출을 실행하면 됩니다.다만, 대출 승인 전에 취소하지 않고, 두 대출 모두 승인된 경우에는 두 대출의 실행일이 겹치지 않도록 조정해야 합니다. 실행일이 겹치는 경우, 먼저 실행된 대출이 우선권을 가지므로, 후에 신청한 대출이 취소될 수 있습니다. 보금자리론을 신청한 상태에서 다른 은행에서 주택 담보대출을 중복 신청하는 것은 가능하지만, 대출 실행 전에 반드시 하나의 대출을 취소해야 합니다.
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Q. 집에 수영장이 있으면 무조건 고급주택인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집에 수영장이 있으면 무조건 고급주택으로 분류되는 것은 아닙니다.고급주택은 주택법 시행령 제107조 제1항에 따라 다음의 기준을 충족하는 주택을 말합니다.건물의 연면적(주차장 면적은 제외)이 331m2를 초과하는 것으로서, 건물의 시가표준액이 9,000만 원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지,건물의 대지면적이 662m2를 초과하는 것으로서, 건물의 시가표준액이 9,000만 원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지, 주택에 엘리베이터(적재하중 200kg 이하의 소형 엘리베이터는 제외)ᆞ에스컬레이터 또는 67m2 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건물과 그 부속토지, 공동주택(다가구주택은 제외)으로서, 건물의 전용면적(공동주택의 경우에는 전용면적과 공용면적을 합한 면적)이 245m2(복층형의 경우에는 274m2로 하되, 1개 층의 면적이 245m2를 초과하는 것은 제외)를 초과하는 주택입니다.수영장이 있는 주택이라 하더라도 위의 기준을 충족하지 않는다면 고급주택으로 분류되지 않습니다.