안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 시골에 있는 산을 살때 주의 할점 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.시골에 있는 산을 구매할 때는 주택이나 도심지 부동산과는 다른 여러가지 법적, 환경적, 재정적 요소들을 신중히 고려해야 합니다.소유권 및 등기 문제산의 등기부등본을 반드시 열람하여 소유자가 누구인지 확인하시기 바랍니다.해당 산이 소송 중이거나 분재 대상인지 확인 하시기 바랍니다.공동소유 토지라면 지분권자 있는지, 그들의 동의가 필요한지 검토 하시기 바랍니다.용도지역 및 개발 가능성산의 용도가 농림지역, 보전산지, 자연환경보전지역인지 파악하시기 바랍니다.보전산지는 개발 제한이 많아 건축물 설치가 어려울 수 있으며, 농림지역의 경우 일부 농업관련 개발은 가능하지만 허가가 필요합니다. 관리지역/계획관리지역인 경우 상대적으로 개발이 용이합니다.산을 개발하거나 사용하려는 목적에 제약이 없는지 관할 시청이나 군청에 확인 하시기 바랍니다.토지 및 산림 관련 법규 확인산지에서 건물을 짓거나 땅을 평평하게 만드는 경우 산지 전용 허가가 필요합니다.자연환경 보전 목적의 법률로 인해 나무 벌채, 계곡 변경 등이 제한 될 수 있습니다.문화재 보호구역에 포함되면 개발이 엄격히 제한 됩니다.세금 등산지의 취득세와 보유세 수준을 확인하시고 용도에 따라 다르게 부과됩니다.산림 관리나 개발 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.나중에 매각할 경우 양도소득세 계산 방식을 이해하시기 바랍니다.이 외에도 환경 및 유지관리 비용에 관한 내용 등등 확인해 보셔야 할 사항들이 너무나도 많기에,산지를 매매하려고 하시는 경우에는 보다 전문적인 전문가들과의 상담을 해보시는 걸 추천 드립니다.
부동산
Q. 아파트 전세로 살까요 자가로 살까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.무주택자로서 집을 사야 할지 전세로 살아야 할지 고민하는 것은 매우 중요한 재정적 결적 입니다. 이를 결정하려면 본인의 상황과 목표를 종합적으로 고려해야 합니다.재정상태 점검현재 소득과 지출의 균형을 파악하시기 바랍니다.집을 구매하거나 전세를 선택했을 때, 월별로 얼마나 부담할 수 있을지 계산해 보시기 바랍니다.주택담보대출을 통해 구매가 가능하다면 상환 가능성을 신중히 검토 하시기 바랍니다.금리가 오를 경우에도 감당할 수 있을지 검토 하시기 바랍니다.목표와 생활패턴 분석주거의 안정성을 중시하거나 장기적으로 부동산 자산을 보유하고 싶다면 집을 구매하는 것을 추천 드립니다.유동성을 원하거나 자주 이사해야 하는 상황이라면 전세나 월세가 더 적합할 수 있습니다.5년 이상 거주할 계획이라면 집 구매가 더 유리할 수 있고, 3년 이하라면 전세나 월세를 고려해 보시기 바랍니다.부동산 시장과 경제 환경 분석최근 집값의 어떠한 상황인지 분석해 보시기 바랍니다.전세가율이 70% 이상이라면 매수보다는 전세를 선택하는 것이 더 나을 수 있습니다.재정상태가 안정적이고 장기거주 계획 있다면 집 구매를 고려해 보시기 바라며,시장이 불안정하거나 금리가 높고 거주 기간이 짧다면 전세를 선택해 유동성을 유지 하시기 바랍니다.혼자서 결정하기가 어렵다면 부동산 전문가, 세무사 또는 재무 설계사와 상담해 보시는 것도 도움이 되실 것 같습니다.
부동산
Q. 한국 부동산 부채 문제 해결방안(혹은 시나리오)에는 어떤게 있을까요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지금의 한국 부동산 문제를 해결하기 위한 방안에 대해 의견 드립니다.부동산 가격 안정화 정책대도시에 편중된 부동산 수요를 해소하기 위해 지방 거점 도시와 산업을 육성해 인구와 경제 활동의 지역 분산을 유도해야 합니다.신규 주택 공급을 늘리되, 실수요자 중심으로 정책을 설계하고 과도한 투기 목적의 공급을 억제해야 합니다.공공 임대주택을 확충해 자가 소유 욕구를 줄이고 서민층의 주거 안정을 강화해야 합니다.독일과 네덜란드처럼 장기 임대 중심의 주거 모델을 한국에 맞게 도입해야 한다는 의견도 있습니다.부채 관리 및 대출 규제 강화부동산 PF 대출의 대부분이 중소형 건설사 및 고위험 개발 사업에 집중되어 있어, 연체율이 급등하면 금융기관에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.금융 당국은 리스크 분산을 위해 은행, 증권사, 저축은행 등 다양한 대출 기관의 자본 적정성을 강화하고, 부실 사업장을 정리하는 구조조정 프로그램을 확대해야 할 것으로 보입니다.가계대출 증가를 억제하기 위해 소득 대비 대출 상한 부담을 제한하는 DSR 규제를 한층 강화할 필요가 있습니다.다만, 규제가 과도하면 실수요자들에게도 피해가 갈 수 있으므로, 생애최초 주택구입자 등에게는 완화된 기준을 적용할 필요성이 있습니다.급격한 금리 인상으로 인한 가계 부담 증가를 줄이기 위해 금리 인상 속도를 조정하거나 대출 만기를 연장하는 방식으로 완충 장치를 마련해야 한다는 의견도 있습니다.부동산 투기 억제다주택자와 법인 보유 주택에 대한 세금을 강화해 부동산 시장에서 투기성 자본을 차단해야 합니다.주택 매물이 줄어드는 부작용을 방지하기 위해 양도소득세 완화와 같은 조치가 병행되어야 할 수도 있습니다.공공데이터를 활용해 부동산 거래를 추적하고 거래 투명성을 강화해 투기 수용을 제한해야 합니다.일부는 한국 부동산 시장에 거품이 존재하며 이를 방치할 경우 부동산발 경제 위기가 발생할 수 있다고 합니다. 부동산 시장의 급격한 하락은 금융권과 가계에 큰 타격을 줄 수 있으므로 점진적인 안정화 정책이 필요할 것으로 보입니다.
부동산
Q. 노령련금 수급에 대하여 질문 드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.어머님의 경우 노령연금(국민연금)과 기초연금을 구분해서 살펴볼 필요가 있습니다. 질문에서 말씀 하신 농지가격과 같은 자신 기준은 기초연금에 해당하는 내용입니다.국민연금 노령연금국민연금 노령연금은 가입 기간에 따라 수급 여부가 결정 됩니다.국민연금에 10년이상 가입하셨다면 만 62세 이후부터 수령이 가능 합니다.만약 국민염금 가입 이력이 없으시거나 10년 미만이시라면, 노령연금을 받을 수 없습니다.다만, 가입기간이 짧다면 임의가입 등을 통해 부족한 기간을 채우실 수 있습니다.기초연금기초연금은 만 65세 이상 고령자 중 소득과 재산 수준이 일정 기준 이하일 경우 지급됩니다. 어머니가 자산(농지)을 소유하고 계시다면, 이를 포함한 소득인정액이 기준을 충족해야 합니다.소득인정액 기준은 24년을 기준으로 단독가구 월 211만원 이하, 부부가구 월 337만 6000원 이하 입니다.소득인정액은 소득평가액 + 재산의 월 소득 환산액으로 계산이 되며, 농지와 같은 재산은 소득환산액으로 포함되고, 공제후 일정 기준 이상일 경우 수급에서 제외될 수 있습니다.농지의 재산가액은 지역별 공시지가에 따라 평가되며, 농지 가격의 상한선은 따로 명시되어 있지 않으나, 이를 포함한 전체 자산과 소득이 기준을 초과하지 않아야 합니다.농지를 직접 경작하는 경우 해당 농지는 일정 부분 공제가 됩니다.공제후 남은 금액이 기준을 초과하지 않으면 기초연금을 받으실 수 있습니다.근처 주민센터를 통해서 소득인정액 계산과 기초연금 신청 가능 여부를 상담받으실 수 있으며,국민연금 가입 이력 확인을 원하시는 경우 국민연금공단을 통해서 확인해 보시기 바랍니다.
공인중개사 자격증
Q. 네이버 오피스텔 관리비 표시되어있는거 질문이요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.네이버 부동산 등에서 오피스텔의 관리비로 표시된 금액은 일반적으로 공용관리비에 해당 합니다.이 금액은 건물의 공용시설 관리, 청소, 경비, 엘리베이터 운영, 공용전기-수도 비용 등을 포함하는 경우가 많습니다.하지만 이 금액이 매달 똑같지 않을 수도 있습니다.네이버 부동산에 표시된 관리비는 대략적인 평균 금액으로 보셔야 합니다. 실제 청구되는 관리비는 매월 약간의 변동이 있습니다. 에너지 사용량이 증가하는 겨울철에는 관리비가 증가할 가능성이 높습니다.각 세대에서 사용하는 전기, 수도, 가스 요금은 별도록 청구가 됩니다. 이 부분은 개별 계량기에 따라 다르며, 공용 관리비에는 포함되지 않습니다. 특정 시점에 이루어지는 시설보수, 수리, 개보수 작업 등의 비용이 추가가 될 수도 있습니다.관리비 항목에는 구체적으로 어떠한 항목이 명시가 되어 있는지 확인하실 필요가 있으며, 실제 관리비가 어떻게 구성되는지 확인하려면 기존 관리비 고지서를 요청하시거나 해당 건물 관리 사무소에 문의 하시기 바랍니다.