안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 리츠(REITs) 투자가 개인 투자자에게 적합한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.리츠는 부동산을 보유하거나 운영하는 회사들이 일반 투자자들에게 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공하는 금융 상품 입니다. 리츠는 주식처럼 거래되며, 투자자는 배당수익과 자본 차익을 기대할 수 있습니다. 주요 특징은 다음과 같습니다.배당 - 리츠는 법적으로 최소 90%이상 의 이익을 배당으로 지급해야 하므로 배당 수익이 중요한 특징입니다.분산투자 - 리츠는 여러 종류의 부동산에 투자함으로써 위험 분산 효과를 가집니다.상장 - 주식시장에 상장된 리츠는 주식처럼 거래되므로 유동성이 높습니다.개인 투자자에게 리츠가 적합한지를 판단하기 위한 고려 사항은 다음과 같습니다.투자목적 - 배당수익을 우선적으로 추구하고, 부동산 시장에 직접 투자하기 어려운 개인 투자자에게 리츠는 적합한 투자 발식이 될 수 있습니다. 자본 차익 보다는 안정적이고 지속적인 현금 흐름을 워하는 경우에 유리 합니다.리스크 수용능력 - 가격 변동성은 부동산 시장의 변동성과 금리에 민감하므로, 시장의 변화에 따른 리스크를 잘 감수할 수 있는지 평가해야 합니다. 특정 산업에 집중된 리츠는 더 큰 위험을 가질 수 있으므로 분산 투자 여부도 중요 합니다.장기투자 계획 - 리츠는 단기적인 시세 차익 보다는 장기적인 배당 수익을 추구하는 투자가 더 적합니다. 장기적으로 안정적인 수익을 원한다면 리츠는 적합한 투자 수단이 될 수 있습니다.리츠는 소액으로 부동산에 투자할 수 있고, 배당 수익을 제공하며, 위험 분산 효과를 기대할 수 있는 매력적인 투자 방법이지만, 금리에 민감하고 자본 차익 기대 부족, 세금 부당 등의 단점도 존재합니다. 개인 투자자가 리츠에 투자할 경우 배당 중신의 안정적인 수익을 추구하고, 리스크를 잘 관리할 수 있는 능력이 필요합니다.따라서 장기적인 배당 수익을 원하고 부동산 투자에 직접 참여하기 어려운 개인 투자자에게는 적합한 투자 방식일 수 있습니다. 그러나 세금 부담, 금리 변화, 부동산 시장의 리스크를 충분히 이해하고 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 부동산를 구매할 때 고려해야 하는것은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산을 구매할 때는 구매목적(투자용, 실거주용 등)에 따라 다를 수 있지만,일반적으로 신중한 결정을 내리기 위해서는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.위치교통망과 상업시설의 접근성은 매우 중요합니다.미래 개발 계획도 중요한 요소로, 개발 예정인 호재가 있는지 확인해 보는 것이 좋습니다.자녀 교육을 고려하는 경우 학교와의 거리, 학군이 매우 중요한 요소 입니다.치안이나 주변 환경도 실거주 시 중요한 고려 사항 입니다.가격 및 예산예산에 맞는 물건을 선택해야 합니다. 무리한 대출을 일으키지 않도록 자금 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.중개수수료, 취득세, 등기비용 등 거래 과정에서 발생하는 추가 비용을 미리 파악해야 합니다.대출을 받을 경우 대출이자, 상환 계획도 세심하게 고려해야 합니다.법적 확인소유권, 근저당 설정 여부, 가압류 등의 법적 사항을 확인해야 합니다.매내나 전세 계약 시 등기부등본을 통해 소유권이 확실한지 반드시 확인해야 합니다.토지의 용도지역, 건축법규를 확인하여 계획된 목적에 부합하는지 확인해야 합니다.임대차 계약이 있을 경우, 임차인의 권리를 확인하거나 해당 사항을 조정해야 합니다.지분이 다른 사람과 공유된 경우 지분 관계를 명확히 파악해야 합니다.건물상태건물 연식과 상태를 점검하여 수리가 필요한 부분이 있는지 확인해야 합니다.특히 설비나 외벽 상태를 점검하는 것이 중요합니다.공동 관리하는 경우 관리비가 적절이 운용되고 있는지 관리가 잘 되고 있는지 확인하는 것도 중요합니다.향후 가치 상승 가능성부동산 시장은 경기 상황에 따라 변동성이 큽니다. 해당 지역의 부동산 동향을 미리 파악하고, 향 후 개발 가능성도 고려해야 합니다.정부의 부동산 정책이나 대출 규제에 따라 시장이 영향을 받을 수 있으므로 이런 정책 변화를 미리 파악하는 것이 중요합니다.아파트나 상업용 부동산을 투자 대상으로 삼을 경우, 시세차익과 임대 수익을 함께 고려하여 투자 수익률을 계산해 보는 것이 중요합니다.실거주를 할 경우에도 향 후 재임대 가능성을 고려해야 하며, 특히 상업용 부동산의 경우 임차인의 수요를 파악하는 것이 중요합니다.이러한 요소들을 잘 고려하셔서 부동산 구매를 하시기 바랍니다.
부동산
Q. 아파트 문화가 처음 자리잡은 배경이 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라에서 아파트가 대표적인 주거 형태로 자리 잡게 된 이유는 역사적, 사회적, 경제적, 정책적 요인이 복합적으로 작용한 결과 입니다.경제적 성장과 도시화1960년대부터 시작된 경제 개발 5개년 계획과 함께 산업화가 진행되면서, 농총 인구가 대거 도시로 이동했습니다.도신의 인구 밀집으로 인해, 효율적으로 많은 사람을 수용할 수 있는 주거 형태가 필요해졌습니다.한국은 국토 면적이 좁고 산지가 많아 평지나 도심에 주택을 대규모로 공급하는 것이 어려웠습니다.아파트는 수직적으로 공간을 활용할 수 있어 토지 이용 효율성이 뛰어 납니다.정부의 주택 공급 정책인구 증가와 도시화로 인한 주택 부족 문제를 해결하기 위해 공업도시 개발 및 대규모 아파트 단지 조성을 장려했습니다.1980년대 주택 200만호 건설 계회이 시행되어 대규모 아파트 단지가 본격적으로 조성 되었습니다.정부 주도하에 공공 임대아파트와 민간 건설사 주도의 아파트 공급이 동시에 이루어졌습니다.아파트는 대규모로 설계와 건축이 가능해 간다를 낮출 수 있었고, 이는 주택 보급률을 높이는데 기여했습니다.사회적 요인아파트는 난방, 수도, 전기 등의 인프라가 체계적으로 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능했습니다.엘리베이터, 난방 시설, 주차장 등 당시로서는 새로운 설비들이 현대적이고 세련된 이미지로 받아들여졌습니다.대규모 단지에 다양한 편의시설이 포함되면서, 주민들이 한곳에서 생활의 대부분을 해결할 수 있었습니다.이러한 공동체적 생활 환경이 특히 젊은 세대의 선호를 이끌었습니다.아파틑 단지는 초등학교, 중학교와 가까운 위치에 설계되는 경우가 많았고, 학군과 생활환경이 좋은 지역에 고급 아파트가 자리 잡으면서 학부모들의 선호도가 높아졌습니다.이러한 이유들로 인해서 아파트 문화가 자리잡게 되었습니다.
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Q. 토지공개념 도입이 부동산 시장에 미칠 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지공개념은 토지 소유와 이용에 있어 공공의 이익을 우선시 한다는 개념 입니다. 개인의 재산권은 인정하지만, 토지가 공공재로서 사회적 기능을 수행해야 한다는 점을 강조합니다. 우리나라에서는 헌법 122조에 기반해 토지의 공공복리를 위해 국가가 조정할 수 있다는 원칙이 명시가 되어 있습니다.기대효과토지 소유로 인한 시세차익을 환수하면 투기 수요가 줄어들 수 있습니다.고율의 보유세나 사용 목적에 따른 세재 차등을 도입하면, 단순한 시세차익을 노리는 투기 수요가 감소할 가능성이 큽니다.공공이 토지를 직접 보유하거나 개발 이익을 환수하여 이를 공공 주택 공급 재원으로 활용할 수 있습니다.토지공개념 정책으로 특정 지역에 자본이 과도한게 몰리는 현상을 억제하고, 균형있는 발전을 유도할 수 있습니다.투기 수요가 줄어들고, 실수요 위주의 거래가 활성화되면 부동산 가격의 급등락이 완화될 가능성이 큽니다.부작용과 한계토지 보유와 거래를 과도하게 규제하면 헌법상 보장된 사유재산권과의 충돌가능성이 있습니다.토지 소유자와 투자자의 반발로 정치적, 사회적 갈등이 심화될 가능성이 있습니다.과도한 규제는 부동산 시장의 투자 매력을 떨어뜨리고, 자본이 부동산 시장에서 빠져나갈 수 있습니다. 이는 경기 둔화나 건설업 등 연관 산업의 침체로 이어질 가능성이 있습니다.부도안 투기 억제를 위해 토지공개념을 강화할 경우, 자본이 해외 부동산이나 주식, 암호화폐 등 다른 자산으로 이동할 가능성도 있씁니다.공공성의 범위와 기준이 모호할 경우, 정책의 일관성을 유지하기 어렵습니다. 특정 지역이나 계층에 불리하게 작용하면 형평성 논란이 제기될 수 있습니다.결론...긍정적 효과실수요 중심의 시장 형성장기적 가격 안정화공공 주택 확대부정적 효과거래 감소와 시장 침체신축 주택 공급 감소시장 왜곡의 영향이 있습니다.
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Q. 아파트 분양 받은 후 감정평가를 하면 시세와 비슷하게 나올까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 분양 후 감정평가를 하면 시세와 비슷하거나 다소 낮게 나올 가능성이 있습니다. 감정평가는 다양한 요인에 따라 시세와의 차이가 생길 수 있습니다.감정평가와 시세의 차이감정평가는 시세의 급격한 변동 가능성을 고려해 보수적으로 산정되는 경우가 많습니다. 이에 실거래가보다는 다소 낮게 평가될 수 있습니다.감정평가는 최근 3~6개월 이내의 실거래가를 참고 하고 있습니다. 만약 주변 시세가 분양가보다 낮거나, 실거래가 부족하면 시세보다 낮게 산정될 가능성이 있습니다.분양 후 초기에는 실거래 데이터가 많지 않아 공급가치(분양가)를 중심으로 평가될 수 있습니다. 입주가 진행되고 거래가 활성화되면 시세와 감정평가액 간의 차이가 줄어듭니다.유사할 가능성주변 실거래가나 분양가가 크게 다르지 않다면, 감정평가액이 시세와 유사하게 나올 가능성이 높습니다. 분양가 상한제가 적용된 경우, 분양가 자체가 시세보다 낮게 책정되므로 감정평가액이 시세에 더 가깝거나 높게 나올 수 있습니다.만약 지역 시세 대비 분양가가 높게 책정되었다면, 감정평가액이 시세보다 낮게 나올 가능성도 있습니다.시세의 차이를 줄이기 위한 방법감정평가 시 주변에서 이루어진 최신 실거래가 정보를 적극적으로 제공하면 평가액 상승에 도움이 될 수 있습니다.감정평가사가 현장을 방문할 때, 단지의 특장점을 강조하면 감정평가액에 긍정적 영향을 미칠 수 있습니다.분양 후 감정평가액은 시세와 유사하거나 다소 낮게 나올 가능성이 있습니다.감정평가 후 결과에 대해 이의가 있는 경우, 추가 자료를 제출하고 재평가를 요청할 수 있습니다. 따라서 분양 이후 감정평가를 활용할 계획이 있다면 주변 실거래 사례와 지역 개발 정보를 잘 준비하는 것이 중요합니다.