안녕하세요, 공인중개사 입니다.
부동산
Q. 구축 소형빌라 개조가 가능한가요??
용도 변경을 통해 주택->근린생활시설로 변경이 가능 할 수 있습니다. 하지만 토지의 지목, 용도지역, 용도구역 및 기타 규제등에 의해 변경이 불가할 수도 있으니 시군구청 건축과에 문의하시면 가능성 여부에 대한 답을 얻을수 있을것 같습니다.도움 되시기를 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 세입자인데요. 빗물이 세어 들어와 피해를 입었을 땐 어찌해야하나요?
주거 생활의 영위가 불가능할 정도의 주택 노후 및 파손은 임대인(집주인)의 부담으로 수선을 해야합니다. 해당 수선비는 민법제626조의 필요비에 해당할것으로판단되며 말씀하신것처럼 상환을 청구하시면 됩니다. 청구는 주거기간동안 가능하지만 퇴거시에도 상환요청이 가능하니 참고하세요.단, 방수 업체의 견적을 먼저 받고 임대인의 허락을 득한후 진행함이 추후 공사비의 논쟁을 피할수 있습니다. 공사비용 부분에서 많은 분쟁이 발생하므로 유의해서 진행하시기 바랍니다.도움이 되셨다면 "좋아요"와 "추천" 부탁드립니다.감사합니다.안녕하세요.
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Q. 분양 아파트 등기후 매도시 세금 문의?
주택 매도에 따른 양도소득세는 다음과 같습니다.- 1년 미만 보유 : 70%- 1~2년미만 보유 : 60%- 2년 이상 : 기본 소득세율 적용현재 1년 미만 보유이므로 기본공제 및 기타 공제비용을 제외한 양도차액의 77%(지방세 포함)를 부담하셔야 합니다.11억원에 매도시 약 3억원 이상의 양도소득세가 발생할것으로 예상됩니다. 정확한 양도세 금액은 세무사 사무실을 통해 확인하기기 바랍니다.개인적인 생각으로는 비용이 나가더라도 당분간은 보유하심이 어떨까 합니다. 감사합니다.
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Q. 투자관점에선 1주택자가 유리한가요? 2주택자가 유리한가요?
투자 관점에서는 2주택이 1주택보다 유리합니다. 이는 분산투자의 전략입니다. 예를 들어 10억짜리 주택하나 보다는 5억짜리 주택 두채의 매입은 지역의 나누어 분산투자를 할수 있습니다.단, 취득세의 손실은 있을수 있습니다. (2번째 주택 취득세 8%) 하지만 다주택자에 대한 규제가 완화되고 있어 (양도세 중과 배제, 종부세 중과 폐지) 취득세 중과 또한 완화되지 않을까 조심스레 예측해 봅니다. 또한 추후 매도시 취득세는 경비로 인정 받을수 있습니다.심시숙고하여 투자에 임하시고 성투 하시길 바랍니다.감사합니다.
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Q. 세입자가 월세를 자꾸 밀립니다.
주택의 경우 월세 2기 (상가는 3기) 이상 연속으로 연체시 계약의 해지가 가능합니다. 하지만 현실적으로는 해지가 어려운 경우가 많습니다.세입자에게 지속적으로 월세의 납부를 인지를 시키고 도저히 안될경우 퇴거 진행을 하시길 추천드립니다.도움 되시길 바랍니다.감사합니다.
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Q. 다가구 주택 전세로 운영하는게 좋을까요? 월세로 운영하는게 좋을까요?
자금이 있다면 월세로 돌리시는것이 꾸준한 현금 유입이 있어 좋을것 같습니다. 다만 현재 금리가 지속 상승세에 있으므로 대출이 있다면 전세를 통해 일부 상환이 좋을것 같습니다.감사합니다.
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Q. 신도시오피스텔투자 앞으로의 방향
1. [수익/년] : 720만원 (월세)2. [지출/년]- 이자 : 360만원- 소득세 : 약 50만원 (추정)- 재산세 : 약 5만원 (추정)- 중개수수료 : 약 25만원 (50만원/2)- 유지 관리수선 : 약 10만원- 장기수선 충당금 : 약 10만원- 공실로 인한 기회 비용 : 30만원 (1/2달치 월세)-----------------------------총 490만원3. [이익/년] : 230만원결론비용 제외하더라도 수익률이 5.7% (실투자금 4천만원으로 계산) 를 넘어가므로 투자가치가 있어보입니다. 단, 오피스텔의 가치 하락과 공실에 주의하면서 투자 진행하시기 바랍니다. 오피스텔의 가격이 떨어지면 몇달치 월세는 그냥 사라집니다.도움 되셨으면 "좋아요"와 "추천" 부탁드립니다. 성투 하시기바랍니다. 감사합니다.
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Q. 전세계약 재계약 안해줄 시 어떻게하나요?
매매와는 별개로 현재 임대인에게 계약갱신청구권의 주장이 가능하니 권리 주장을 하시기 바랍니다. 꼭 문자로 증빙을 남기시는 것이 추후 다툼 발생시 본인의 주장을 소명할 수 있는 방패가 되어 줄 것입니다. 또한 연락을 피하는 등 권리행사 방해시 내용증명을 발송하여 본인의 권리를 확실시 하는것이 좋을것 같습니다. (계약기간이 지나기까지 임대인이 아무런 조치를 취하지 않으면 자동갱신 처리가 될 수 있습니다. 이는 임차인에게 유리한 조건입니다.)그리고 혹시 매매가 진행되어도 다음 임대인에게 본인의 임대차 권리를 주장할 수 있으니 염려 마시기 바랍니다.추가 문의사항은 댓글 주세요.도움 되셨다면 "좋아요"와 "추천" 부탁드립니다. 감사합니다.
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Q. 임대사업자등록을 하지 않아 찝찝합니다. 이 경우 위법인가요?
[주택임대사업자]주택임대사업자 등록여부는 본인의 선택사항이며 필수사항은 아니니 너무 염려 마시기 바랍니다. 다만 등록시 임대소득세 감면 등의 혜택이 있습니다. 본인의 사정을 고려하여 판단하시면 될 것 같습니다.[종합부동산세]본인이 보유한 물건 공시가격의 총합이 11억 미만일 경우 부과되지 않습니다. (1가구 1주택 기준) 재산세를 내고 있으니 보유주택의 공시가격이 상승하여 일정 수준에 도달하면 종부세 또한 부과될 것입니다. (참고로 종부세는 신고납부도 가능함)추가 문의사항은 댓글로 알려주세요.도움이 되셨으면 좋아요와 추천 부탁드립니다. 감사합니다.
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Q. 임대사업자 승계 매매 질문드립니다.
공인중개사 조력 없는 직거래 계약은 매수인에게 상당한 위험성이 수반 될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.1. 매도인에게 받을 주요 서류는 아래와 같습니다.- 주민등록등초본- 인감증명서 (부동산 매도용)- 등기권리증- 임대차 계약서 원본- 등기등록 위임장 등2. 계약서상 추가 특약 제안사항은 아래와 같습니다.- 본 계약은 포괄양수도 매매계약이며, 포괄양수도 불가시 본 매매계약은 쌍방 각자의 비용으로 계약을 해지 또는 해제 한다.- 본 계약체결 이후 매도자는 매수자의 동의 없이 물권에 제한을 받는 일체의 법률행위를 하지 않기로 하며, 이를 어길시 매수자는 계약을 파기 할 수 있다. 등3. 유의사항- 꼭 등기부등본상의 본인과 거래 합니다- 본인 또한 임대사업자이어야 거래가 성립합니다- 해당 물건에 담보 설정을 확인합니다 등거래의 위험성을 유의하면서 거래하시기 바랍니다. 비용이 조금 들더라도 공인중개사를 통해서 거래 추천 드립니다.추가 문의사항은 댓글 바랍니다. 감사합니다.