재개발 투자 시 궁금한 점이 있습니다.

Question

재개발 투자를 3년 전 쯤에 실시하여 아직 보유하고 있습니다. 현재 사업시행인가 통과를 목전에 두고 있는데

관심을 가지다 보니 궁금한 부분이 있어서 질문드립니다. 재개발 물건을 보유하여 새아파트를 받게 되면

내가 예를들어 이 물건을 프리미엄 2억을 주고 매수하였으면 입주하여 내가 아파트를 받게되면 이 2억은

보장을 받을 수 있는 것인가요? 제가 궁금한 부분은 원래 프리미엄 2억을 주고 사서 현재 재개발 물건의 시세가

4억인데 이것이 입주를 하게 되어 아파트 시세가 경기가 좋지않아 3억으로 분양을 받게 되면 결국 1억은 손해를

보게 되는 셈인 것인지 궁금해서 질문 드립니다. 그리고 3억으로 분양을 받게 되어 나중에 프리미엄이 2억이 붙는다면

제가 프리미엄 2억을 주고 샀더라도 분양 후에 붙은 프리미엄은 2억에 대해서 양도세를 내야하는 것이 당연하겠지요.

그럴 것 같기는 한데........ 재개발 투자 시 이러한 경우도 발생 할 수 있는 것인지

궁금하고 재개발 빌라에 대해서 보수한 비용은 매도 시 공제가 되는지도 궁금합니다. 너무 기초적인 질문이어서 죄송하지만

고수님들의 조언 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

분양권은 분양가격에 프리미엄을 주고 사게되고 아파트가 완공된후 시세가 나오게 되면 현 시세가 해당 아파트의 가격이 됩니다. 즉 분양가+2억프리미엄을 주고 샀는데 시세가 이 합보다 낮다면 그만큼 손실로 보시면 되고 , 합보다 크다면 그 차이만큼은 이득으로 보시면됩니다.

양도소득세에서 양도차익이 발생된 경우 부과대상이 되는데 전자차럼 손해가 발생되었다면 양도차익이 없기때문에 부과세금은 없을것으로 보이고, 반대로 양도차익 발생되면 세금부과대상이 됩니다. 여기서 취득원가에는 매입금액(분양가+프리미엄)을 포함하게 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

프리미엄은 말그대로 프리미엄 입니다. 분양가 외의 금액이고 차후에 프리미엄이 없어지거나 분양가 이하로 시세가 형성된다면 그만큼 손해를 보시는것이 맞습니다. 시세차익이 발생하면 시세차익만큼 양도소득세가 발생하는것은 당연합니다.