상가 매수시,임차인승계하고나서 전 임대인에게 미납된 연체 이력까지 포함하여 3기 연체일때 갱신요구권이 거절가능한가요?

Question

상가 매수하고 임차인 그대로 승계받았을때

임차인이 이전 임대인에게 두번 연체했다고 했을때 저한테 넘어오고 1번 연체하면

3기의 연체가 됨으로써 제가 갱신요구권을 거절할 수 있는지 궁금하고

또 미납된 월세는 제가 받을 수 있는건지? 또는 제 보증금에서 차감하고 줘도 되는건지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

대법원 판례는 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있다는 입장입니다(대법원 2008. 10. 09. 선고 2008다3022 판결). 따라서 전 임대인으로부터 연체차임채권을 양수받지 않았다면 임대인 지위 승계 이후에 3기가 연체되어야 임대차계약을 해지하거나 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 있을 것입니다.

미납된 월세 역시 이를 전 임대인으로부터 양수받아야 임차인에게 청구할 수 있습니다.