주택담보대출에서 LTV, DTI, DSR이 무엇인가요?
안녕하세요.
주택담보대출을 받을 때, LTV, DTI, DSR이라는 세가지 항목을 확인하고
주택담보대출 최대 금액을 결정해준다고 하던데,
이 세가지 항목이 의미하는게 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 전중진 경제·금융전문가입니다.
LTV - 주택담보인정비율 / 주택 가격대비하여 얼마나 자금을 빌를 수 있는지에 대한 비율입니다.
DSR - 총부채원리금상환비율 대출받는 사람의 연간 소득대비하여 연간대출 상환액의 비율입니다.
DTI - 총부채상환비율 / 총소득대비하여 얼마나 대출을 받을 수 있는지에 대한 비율입니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 이정훈 심리상담사/경제·금융/육아·아동전문가입니다.
앞서 설명한 DSR·DTI는 본인 소득을 기준으로 대출 비율을 정하는 반면 LTV는 주택의 담보가치에 일정비율을 정하는 것이 가장 큰 차이입니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 김현준 과학/경제·금융전문가입니다.
주택 담보 대출을 받으려면 LTV, DTI, DSR가 대출 금액의 기준이 됩니다. 이는 대출 제한의 기준이며, 구입 예정 주택 가격과 대출 상환 능력을 기준으로 하고 있습니다. 이 2가지 등을 고려하여 주택 담보 대출의 대출 금액을 제한하고 있습니다. 대출 금액 제한 기준은 대표적으로 LTV, DTI. 2가지입니다.
1. LTV(Loan To Value ratio: 담보 인정 비율): 현 20-70% (지역과 집값에 따라 다름)
LTV는 주택의 담보 가치 대비하여 대출이 가능한 금액을 의미합니다. 즉 시세의 몇 프로까지 대출 가능한지 확인을 하는 것입니다. 여기서 시세란 KB 부동산 시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 자료를 사용하여 결정됩니다.
대출한도 = 담보물 가격(공정가) * LTV 비율 * 금융기관의 대출 허용 비율
예를 들어 감정가 5억짜리를 가진 사람이 은행에서 주택 담보 대출로 4억을 빌린다면 LTV는 80%가 되는 것입니다. (400,000,000 = 500,000,000 * 0.8 * 1)
2. DTI(Debt To Income ratio: 총 부채 상환비율): 40-70%
DTI는 대출자의 연 소득 대비 대출 상환액을 의미합니다. DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출 상환액으로 나눈 금액에 100을 곱한 것입니다. 쉽게 직장인 신용대출로 생각하시면 됩니다. 연봉 5천 직장인이라면 신용대출 한도가 5천 혹은 6천 등 연봉 대비하여 대출을 해주는 경우와 흡사합니다. 주택 담보 대출의 경우 이자 상환액만 반영하는 다른 대출과는 차이가 있는데 그것은 바로 원금과 이자 상환액을 함께 갚아야 하는 구조입니다. DTI는 지역에 따라 없기도 하므로 해당 주택이 어디에 위치하는지 확인이 필요합니다.
DTI 비율 = (총대출 금액 + 총대출 이자) / (대출자의 소득 * 대여 연수)
예를 들어 연봉 5천만원 직장인이 은행에서 1년간 연이자 3%로 2억을 대출 받을 경우 DTI는 대략 412%가 되는 것입니다. 412% = (200,000,000 + 6,000,000) / (50,000,000 * 1)
3. DSR (Debt Service Ratio: 총 부채 윈리금 상환능력 비율): 현 2억이상 대출자는 DSR 40% 규제
DSR은 총 부채 상환 능력 비율을 의미합니다. 개인별 정해진 제한 수준은 없으나 금융사에서 평균 DSR 수준을 관리하기 위해 대출 심사 시, 적극 고려하는 곳도 있습니다.
DSR 비율은 연간 소득을 연간 대출 상환액으로 나눈 후, 100을 곱해서 확인합니다. 연간 대출 상환액은 대출자의 모든 대출의 원금 및 이자 상환액이 포함된 금액입니다.
그러나 연간 대출상환액에서 제외되는 대출도 있습니다. (*연간 대출상환액에서 제외 대출: 서민금융상품, 3백만 원 이하 소액신용대출, 전세자금대출, 이주비·중도금 대출 등)
DSR = (연간 대출 원리금 상환액 +기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득
** LTV / DTI / DSR의 차이와 이해
LTV는 담보물(주택, 차량)의 가격에 대하여 부채의 총량을 결정하는 방식이고, DTI는 대출자의 소득을 기준으로 부채의 총량을 결정하는 방식이고, DSR은 대출자의 소득을 기준으로 전체 금융부채에 대한 연간 원리금 상환액 비율을 의미합니다.
예를 들어 LTV는 전당포에 맡긴 내 차에 대한 가치라고 하면, DTI는 신용카드의 총액 한도라고 할 수 있고, DSR은 신용카드 사용액을 갚을 수 있는지 소득을 본다는 의미입니다.
도움이 되셨기를 바랍니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 홍종엽 경제·금융전문가입니다.
주택담보대출 관련 문의를 주셨는데요!
LTV (Loan To Value) : 대출받으려는 주택의 가치를 기준으로 하는 대출. 보통 70%
DTI (Debt To Income) : 부채 상환능력을 소득을 기준으로 하는 대출. 보통 60%
DSR (Debt Service Ratio) : 개인이 받은 모든 대출의 원리금을 연 소득으로 나누는 대출.
아무래도 현재시점에는 LTV를 이용하시는 것이 가장 많은 대출을 받으실 수 있을거라 생각됩니다.
실제 가치를 기준으로 최대 70%까지 대출이 가능하오나, 차기 정부에서는 이 비율을 높인다는 공약이 있었습니다.
그러나 투기과열지구, 조정대상지역의 경우와 부동산 가액이 6억을 넘는 경우 등 여러 상황에 따라 최대 대출 비율이 달라진다는 점 유념하셔야 할 것 같습니다.
DTI를 계산하는 방법은 어렵지 않습니다.
DTI 한도가 60%인 지역에서 대출을 받으려고할때 연간 소득이 5천만원 일 경우 5천만원의 60%인 3천만원을 연간 원리금 상환 능력으로 보게됩니다.
DTI로 받은 대출 원리금 + 다른 대출 이자상환액 <= 3천만원
DSR은 DTI와 조금 비슷한 느낌이 있을 수 있지만 DSR은 다른 대출의 총 상환액도 계산이 됩니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.LTV는 주택담보대출비율이라고 해서 주택시세대비 얼마정도 대출이 가능한지 비율을 알려주는것으로 보통 KB시세등을 사용하며 DTI는 총부채상환비율이라고 해서 원리금 상환액과 부채에 대한 이자로 대출을 갚을수 있는 상환능력부분을 평가하는것입니다.DSR는 총부채원리금상환비율로 DIT보다는 좀더 타이트한데 모든 대출의 원금과 이자를 원리금 상환액으로 상환능력을 평가하는데 좀더 강화된것입니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 김채원 경제·금융전문가입니다.
LTV(Loan To Value ratio)은 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이다. 만약, 주택담보대출비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 8천만원(3억×0.6)이 된다.
[네이버 지식백과] LTV [loan to value ratio] (매일경제, 매경닷컴)
즉 담보로 맞길려는 주택만으로 나오는 대출금액의 최대치라고 생각하면 됩니다.
총부채상환비율(DTI)은 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다. DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다. 이 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에도 적용된다.
DTI와 DSR 산출
• DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득
• DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득[네이버 지식백과] 총부채원리금상환비율 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)
둘다 연간소득 기준으로 빚의 한도를 정하는 것인데 위의 산출 공식처럼 주택대출 이외 다른 대출들의 이자상환액만을 따지지만 dsr의 경우 기타대출도 원리금으로 따지기 때문에 대출이 한도가 줄어들게 됩니다.
답볍이 도움되셨길 바라겠습니다. 감사합니다.
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