경제
혼인합가 3주택상태에서 추가 분양권 당첨 시 ?
안녕하세요
보유주택
- 남편 (A주택+B분양권 / 일시적 2주택), 아내 (C분양권) 취득 후 혼인신고
현황
1. 남편 A주택 취득 (20.07 / 비조정지역)
2. 남편 B분양권 취득 (24.01 / 비조정지역)
3. 아내 C분양권 취득 (25.07 / 비조정지역)
4. 혼인신고 (25.08)
계획
5. A주택 매도 (26.12) - 양도세 비과세
6. C분양권 매도 (미정) - 양도세 과세
7. B분양권 입주 (27.01) - 양도세 비과세
질문
8. 좋은 위치에 분양 예정입니다. 피가 형성 될거같아서 청약 도전해볼까합니다만
만약에 청약 당첨 시 기존에 A,B 물건 비과세가 깨질지 궁금합니다.
청약 당첨되면 바로 매도 예정으로, 기존 ABC는 가져갈 예정입니다.
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 혼인 합가 특례와 비과세 판단
현행 소득세법 시행령 제155조 제5항에 따르면, 각각 1주택(또는 분양권 등 포함)을 가진 남녀가 혼인해 한 세대를 이루면, 혼인일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 한해 비과세 요건을 충족할 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세가 적용됩니다.
질문하신 사례처럼, 이미 남편 명의로 1주택(A)과 1분양권(B)을 보유한 상태에서 아내의 1분양권(C)이 합쳐진 상황입니다. 여기서 중요한 점은, 새로 분양권(D)에 당첨됐을 때 기존 비과세 요건이 영향을 받는지 여부입니다.
- A주택 매도(26.12 예정)
* 판단: 비과세
* 근거: 혼인 합가 특례에 따라 10년 내에 매도하게 되면, 설령 매도 시점에 신규 분양권(D)이 있더라도 혼인 전부터 보유한 A주택의 비과세 권리는 특례로 보호받습니다. 또한 남편이 A주택 취득 후 1년이 지난 뒤 B분양권을 취득한 만큼, 일시적 2주택 특례 요건도 충족된 상태입니다.
- B분양권 입주 주택 매도(27.01 예정)
* 판단: 비과세
* 근거: A주택을 비과세로 매도한 뒤라면, B분양권이 주택으로 완공되어 1주택만 남는 셈이 됩니다. 이후 B주택에 대해 비과세 요건(보유 및 거주)을 채우면 비과세 적용이 가능합니다. 이때 추가로 분양권(D)이 있더라도, 1주택+1분양권 일시적 2주택 특례(소득세법 시행령 제155조의3)를 적용받을 수 있습니다.
2. 신규 분양권(D) 당첨 시 주의할 점
분양권은 그 자체로 주택은 아니지만, 다른 주택의 비과세 여부를 판단할 때 주택 수에 포함됩니다(2021년 1월 1일 이후 취득분 기준).
- 신규 분양권(D)을 곧바로 매도(전매)하는 경우에는 주택 수 산정에 잠시만 포함된 뒤 빠지므로 기존 A, B의 비과세에는 별다른 영향이 없습니다.
- 만약 D분양권을 장기간 보유하더라도, A주택은 혼인 합가 특례, B주택은 일시적 2주택 특례를 각각 순차적으로 적용받을 수 있는 구조가 마련되어 있습니다.
3. 요약 및 결론
새로운 분양권(D)에 당첨되더라도 기존 A주택과 B분양권의 비과세 혜택이 사라지지 않습니다.
- A주택: 혼인 신고 후 10년 이내에만 매도하면 합가 특례로 비과세 혜택이 유지됩니다.
- B분양권: A주택 매도 후 1주택 상태에서 신규 분양권(D)과 일시적 2주택 특례에 해당한다면 비과세가 가능합니다.
- C분양권: 계획하신 대로 과세를 감수하고 매도하셔도 전체 비과세 플랜에는 큰 지장이 없습니다.
단, 비과세 적용을 위해서는 A주택과 B주택(완공 후) 모두 매도 시점에 각 2년 보유 및 거주(비조정지역일 경우 거주 요건 없음) 요건을 반드시 충족해야 한다는 점을 확인하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
지금 설계 하신 A 비과세 + B비과세 구조를 잘 해노셨네요. 거기에 프리미엄을 노리고 분양권 노리면 A비과세, B 입주 후 비과세가 흔들리게 됩니다.
따라서 분양권 매입을 중지하는 것을 권합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
위의 경우 남편분은 혼인전에 일시적 1가구 2주택자로 였고 여자분의 경우 분양권 1주택자였습니다.
혼인으로 인해 1가구 3주택자가 되게 되면 우선 남자분 일시적 1가구 2주택 특례를 받기 위해서는 A주택을 1년이상 거주를 했을 경우 B분양권 취득 이후 3년안에 A를 매도를 하게 되면 비과세 특례를 받을 수 있고, 그 다음으로 B와 C 중에 먼저 매도를 하는 것을 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있으니 그에 맞게 매도 전략을 하시는 것이 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
혼인으로 인한 일시적 다주택은 5년 내 정리하면 비과세 특례 적용 가능합니다. 다만 추가 분양권 당첨 시 그 시점에 ‘4주택 상태’가 되면 기존 A주택 비과세 요건 판단 시 보유주택 수 계산에 영향이 갈 수 있어 주의가 필요합니다. 특히 A 매도 시점에 1주택 비과세 요건을 충족하는지가 핵심이며, 당첨 즉시 매도하더라도 취득 사실 자체가 주택 수 판단에 포함될 수 있어 세무사 사전 검토가 필수입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
A주택 비과세는 신규 분양권 D 당첨과 상관없이 유지됩니다. 소득세법상 혼인합가 특례는 혼인신고일로부터 5년 이내에 가장 먼저 파는 주택에 대해서 그 주택이 원래 비과세 요건 2년 보유를 갖췄다면 1세대 1주택으로 간주하여 비과세를 해줍니다. 따라서 그 사이에 분양권을 추가로 취득해 일시적은 4개가 되더라도 5년이라는 기한 내에 A를 매도한다면 안전하게 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 비과세는 깨지지 않지만 D 분양권을 취득시 1세대 3주택 이상으로 취득 시 지방세법상 중과세율이 적용될 수 있어 비과세로 보는 돈보다 취득세로 나가는 돈이 더 클수도 있으니 계산해 보시고 당첨 후 바로 매도하신다고 하셨는데 분양권 전매시 양도차익이 60~70%가 세금으로 나갈수도 있습니다.
A주택을 비과세로 판 후에 남은 B, C, D 중에서 B주택에 입주하여 나중에 비과세를 받으려면 그때 가서 일시적 2주택이나 혼인합가 5년이내 매도 요건을 맞춰야 하며 D를 바로 매도하신다면 B의 비과세 판단에는 큰 영향이 없겠지만 C분양권과 처분 순서는 그때 다시 설계해야 합니다. 결론적으로 A주택 비과세는 혼인 5년 내 매도라는 원칙만 지키면 D 당첨과 무관하게 안전하지만 다주택자 취득세 중과와 분양권 단기 양도세라는 비용을 제외하고도 남는 장사인지 잘 검토해 보세요