안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 혼인 합가 특례와 비과세 판단
현행 소득세법 시행령 제155조 제5항에 따르면, 각각 1주택(또는 분양권 등 포함)을 가진 남녀가 혼인해 한 세대를 이루면, 혼인일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 한해 비과세 요건을 충족할 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세가 적용됩니다.
질문하신 사례처럼, 이미 남편 명의로 1주택(A)과 1분양권(B)을 보유한 상태에서 아내의 1분양권(C)이 합쳐진 상황입니다. 여기서 중요한 점은, 새로 분양권(D)에 당첨됐을 때 기존 비과세 요건이 영향을 받는지 여부입니다.
- A주택 매도(26.12 예정)
* 판단: 비과세
* 근거: 혼인 합가 특례에 따라 10년 내에 매도하게 되면, 설령 매도 시점에 신규 분양권(D)이 있더라도 혼인 전부터 보유한 A주택의 비과세 권리는 특례로 보호받습니다. 또한 남편이 A주택 취득 후 1년이 지난 뒤 B분양권을 취득한 만큼, 일시적 2주택 특례 요건도 충족된 상태입니다.
- B분양권 입주 주택 매도(27.01 예정)
* 판단: 비과세
* 근거: A주택을 비과세로 매도한 뒤라면, B분양권이 주택으로 완공되어 1주택만 남는 셈이 됩니다. 이후 B주택에 대해 비과세 요건(보유 및 거주)을 채우면 비과세 적용이 가능합니다. 이때 추가로 분양권(D)이 있더라도, 1주택+1분양권 일시적 2주택 특례(소득세법 시행령 제155조의3)를 적용받을 수 있습니다.
2. 신규 분양권(D) 당첨 시 주의할 점
분양권은 그 자체로 주택은 아니지만, 다른 주택의 비과세 여부를 판단할 때 주택 수에 포함됩니다(2021년 1월 1일 이후 취득분 기준).
- 신규 분양권(D)을 곧바로 매도(전매)하는 경우에는 주택 수 산정에 잠시만 포함된 뒤 빠지므로 기존 A, B의 비과세에는 별다른 영향이 없습니다.
- 만약 D분양권을 장기간 보유하더라도, A주택은 혼인 합가 특례, B주택은 일시적 2주택 특례를 각각 순차적으로 적용받을 수 있는 구조가 마련되어 있습니다.
3. 요약 및 결론
새로운 분양권(D)에 당첨되더라도 기존 A주택과 B분양권의 비과세 혜택이 사라지지 않습니다.
- A주택: 혼인 신고 후 10년 이내에만 매도하면 합가 특례로 비과세 혜택이 유지됩니다.
- B분양권: A주택 매도 후 1주택 상태에서 신규 분양권(D)과 일시적 2주택 특례에 해당한다면 비과세가 가능합니다.
- C분양권: 계획하신 대로 과세를 감수하고 매도하셔도 전체 비과세 플랜에는 큰 지장이 없습니다.
단, 비과세 적용을 위해서는 A주택과 B주택(완공 후) 모두 매도 시점에 각 2년 보유 및 거주(비조정지역일 경우 거주 요건 없음) 요건을 반드시 충족해야 한다는 점을 확인하시기 바랍니다.