경매 넘어간 전세사기 피해자 다가구 배당표 보는법, 간절합니다 ㅠㅠ

Question

배당기일은 1월15일이며 오늘 배당표를 열람하였습니다.
건물 선순위근저당권자는 처음 신협으로 시작하여 경매가 시작할 때 즈음 대부업체로 이전되었습니다.
등기부상 채권최고액은 5.9억입니다.
허나 여기서 포인트는 제가 어림잡아 계산해봤을 때 원금과 이자율을 보수적으로 잡아도 채권최고액까지 쌓였을리가 없다고 판단하였습니다.
실제 열람 결과 채권계산서상 대부업체는 원금+이자+연체이자가 4.9억 정도였고 신협측은 3.6억이었습니다.
이 경우 제가 이해하기로는 배당금액에서 신협의 3.6억을 먼저 가져가고 그 다음 대부업체에서 나머지인 1.3억을 배당받고 그 밑으로 세입자들이 쭉쭉 이어받는 상황으로 이해했습니다. (분명히 대부업체 채권계산서 하단에 총 4.9억 중 질권자에게 배당된 후의 금액을 배당요구합니다. 라고 적혀있었습니다..)
헌데 열람표에는 신협이 3.6억을 배당으로 가져가는 것 까지는 맞았다만 그걸 뺀 1.3억이 아닌 2.3억을 대부업체에서 배당받아 간다고 써있는게 아니겠습니까?
어떻게 나온 금액인가 찾아봤더니 3.6억 + 2.3억 = 채권최고액 이라는 결론이 나왔습니다.
4.9억 안에서 가져가는거 아닌가요? 제 계산이 틀린건가요? 법원이 잘못 기입한건가요?

너무 두서 없이 어렵게 써놨는데 요약하자면

현재 배당표 : 채권최고액이 5.9억이니까 그 안에서 질권액 3.6억 일단 신협 주고 가만 있어보자.. 대부업체는 4.9억 청구했네? 그럼 채권최고액에서 남은 2.3억 배당 !

제가 알고 있는 계산법 : 대부업체가 총 마지막으로 청구한(채권계산서상) 4.9억에서 질권액 3.6억을 신협 주고~ 나머지 1.3억 대부업체에 배당 !

뭐가 맞는건지 전문 변호사님들의 고견 여쭙니다.. ㅠ

배당표 이유란에는 이렇게 적혀있습니다.
신협란 : 근저당권자 대부업체의 질권자(토지, 건물 근저당에 대한 질권)
대부업체란 : 신청채권자 겸 근저당권자(토지, 건물 근저당)

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

말씀 주신 사정을 기준으로 하면, 법원이 배당표를 잘못 작성한 것이 아니라 질문자님께서 ‘채권최고액’과 ‘실제 피담보채권액’, 그리고 ‘질권의 작동 방식’을 혼동하신 부분이 핵심입니다. 순서대로 정리해 드리겠습니다.

• 결론부터 말씀드리면
  현재 배당표에서
  신협 3.6억 + 대부업체 2.3억 = 5.9억(채권최고액)
  으로 배당된 구조는 원칙적으로 맞는 계산일 가능성이 매우 큽니다. 질문자님이 생각하신 “4.9억 안에서만 나눠 가져야 한다”는 이해는 근저당·질권 구조상 성립하지 않습니다.

• 채권최고액과 채권계산서 금액의 관계
  근저당권에서 배당의 상한은 ‘채권계산서상 실제 채권액’이 아니라 등기된 채권최고액입니다.
  즉, 대부업체가 실제로 계산한 채권이 4.9억이라 하더라도, 근저당권의 효력은 5.9억 한도까지 살아 있습니다. 경매 배당에서는 이 최고액 범위 내에서 우선변제권이 작동합니다.

• 질권이 설정된 경우의 배당 구조
  이번 사건의 핵심은 신협이 ‘대부업체의 근저당권에 설정된 질권자’라는 점입니다.
  질권자는 대부업체 채권 중 일부를 먼저 떼어가는 구조가 아니라, 근저당권에서 발생하는 배당금 중 일정 금액을 직접 우선 수령하는 지위입니다.
  즉, 배당 순서는
  근저당권 전체(채권최고액 한도) → 그 안에서 질권자 우선 배당 → 나머지를 근저당권자 배당
  이 됩니다.

• 왜 1.3억이 아니라 2.3억이냐는 의문에 대하여
  질문자님 계산은
  대부업체 실제 채권 4.9억 – 질권 3.6억 = 1.3억
  이라는 ‘채권 내부 정산 논리’입니다.
  하지만 법원 배당은 내부 정산을 보지 않고,
  채권최고액 5.9억 – 질권자 배당 3.6억 = 2.3억
  이라는 ‘물권적 배당 논리’를 적용합니다.
  그래서 배당표에 2.3억이 기재된 것입니다.

• 실무적으로 확인해야 할 유일한 쟁점
  다만 한 가지는 반드시 확인하셔야 합니다.
  질권의 설정 범위가 근저당 전부인지, 일부 금액인지입니다.
  만약 질권 설정 계약서나 등기부 부기등기상 질권 범위가 제한되어 있다면, 배당액이 달라질 수 있습니다. 이 부분은 배당표에 오류가 있을 수 있는 유일한 지점입니다.

정리하면, 질문자님의 계산이 직관적으로는 이해되지만, 경매 배당에서는 적용되지 않는 구조이고, 현재 배당표는 원칙적으로 맞을 가능성이 높습니다. 다만 질권 범위만큼은 반드시 확인해 보셔야 합니다.