전세에 대해서 궁금한게있습니다.

Question

2022년 10월에 전세 재계약 연장을 했습니다. 등기부등본을 떼어보니 집주인 변동사항이 없습니다. 집주인은 제가 사는집 전체 건물주이고 매매가 40억정도? 라고 들었는데요. 근저당이 7억2천이면 별로 위험한거

아닌가요? 전세가 처음이라서 걱정입니다. 전세금은 2억5천이고 빌라는 총 2층 3층 4층 지하 1층은 상가입니다. 1층은 근린생활시설이라고하는데요. 저한테는 큰돈이다보니 걱정이네요 ㅜ

Answer 1

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

액수로만 봤을때는 40억중에 근저당이 7억2천, 세입자가 많아봐야 8~10억정도 일것 같은데 액수로만 봤을때는 크게 위험한 금액은 아닙니다.

다만 시세가 언제나 40억일수는 없는 점과 혹시라도 등기에서 조회 안되는 다른 세금등의 체납이 크게 있거나 하면 위험할수도 있기는 합니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!

Answer 2

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

질문상 건물의 시세가 40억인데.전체 근저당이 겨우 7억대이면 크게 문제 가 없는 것으로 사료됩니다.

다만, 층별로 구분등기 현황과 전체 임대차 금액의 합계와 순위 내용을 알 수 없으니, 딱집어서 뭐가 어떠하다고는 말씀드리기가 어렵겠습니다.

연장재계약이면 확정일자는 다시 안받아도 되지만, 지금 추세상 부동산 주택값이 하락기조를 상당기간 유지할 거라고 하니, 전세보증금 반환보증보험에 부보하는 것도 검토해보시기 바랍니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

안녕하세요

Answer 3

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

총 세대 보증금 액수에 따라 다르고 이중에서도 몇번째 선순위 인지도 중요합니다.

선순위를 볼때는 확정일자, 이사, 주소이전 이 완성된 날을 기준으로 다른세입자, 담보대출보다 빠르면 선순위가 됩니다.

이기준에따라 내 위치보다 선순위 보증금, 대출 합이 부동산가격보다 적으면 큰걱정은 안해도 되지만 부동산 가격이 낮아 질수 있으니 이 부분도 감안해서 확인하시면 좋을듯 합니다.

또한 재계약하면서 전세보증금 인상되었고, 인상분에대한 확정인자를 받았다면 인상분에대한 선순위는 재계약 확정일자 받은 날을 기준으로 비교하면 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

건물 내 임대부분의 총보증금을 확인할 수 없지만,

선생님 전세보증금 2억5천

한 층당 보증금 2억5천으로 잡고

5개층으로 총보증금10억~15억으로 본다면 매시멈15억

매매시세가 40억(변동 있음)

대출(등기부상 채권최고액 7억2천이라면 실제 대출금액 약 6억)

총보증금+ 대출금액이 매매시세 대비 70~80% 넘어가면 위험하다고 보는데,

17.2억(총보증금)+6억(대출금액)이

매매시세 대비 70~80%를 넘지 않기 때문에

위험하지 않다고 보입니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 질문주신 내용으로는 최초계약시 근저당이 없어다면 지금 근저당보다는 선순위기에 크게 걱정은 안하셔도 될듯 보입니다. 은행에서도 선순위 임차권을 확인하고도 대출을 실행했다면 그만큼 크게 위험하지는

않을 듯 보입니다.

Answer 6

안녕하세요. 이조윤 공인중개사입니다.근저당은 변동사항이 없다고 하시면 전에 입주할때 근저당이었다고보고 말씀드릴께요 근저당 다음 순위가 어느집인지가 중요 하고요 계약 연장을 했으면 2년전 확정일자 받은걸 갖고계십시요 2.3.4 층 총전세금 포함도 계산 해보시는것도 중요합니다

Answer 7

안녕하세요. 서정호 공인중개사입니다.

질문 주신 내용 만으로는 정확한 판단을 할수가 없겠네요

일단 전세금이 안전한가 여부는 융자금 + 빌라의 보증금 총액이 얼마인가 알아야 하고 거기서 내 순위가 어떻게 되는지 알아야 합니다 만약 내순위가 가장 늦다면 빌라의 총매매가격을 알아보고 보증금 및융자금 총액이그금액의 80% 이내 라면 어는정도 안정권이라 볼수 있습니다

그리고 좀더 안전을 기하기 위해서는 전세보증보험 가입을 추천 드립니다