중도금시 소유권이전등기와 사업자대출 채무자 그대로 유지 가능?
서울지역 20억 시세 아파트입니다.
MG새마을에서 개인사업자담보대출로 16억 정도 쓰고 있습니다.
11월에 아파트를 매매하고 계약금 2억을 받았고
12월초에 중도금 8억 예정입니다.
최초 계약서 작성시 계약금 2억과 중도금 8억 전액을 MG에 상환하고 감액등기하기로 했습니다.
잔금 10억을 받아서 6억 상환하고 나머지 4억을 쓸 계획이었는데요.
자금 사정에 문제가 있어서 중도금 중 일부를 상환하지 않고 사용할 수 있는지를 중개인에게 문의하였더니
중도금 8억시 소유권이전등기 조건이면 매수자를 설득해서 얘기를 해보겠다고 합니다.
예를 들어서 8억중 5억은 상환하고 3억 정도를 쓸 수 있도록 해보겠다는 겁니다.
잔금 10억중 9억은 상환하고 잔여 1억은 매도자가 가져가면 어떻게냐는 겁니다.
MG에다가는 현재 매도인이 채무자인데 2달 이내 전액 상환예정이니
채무자를 매수인으로 변경하지 않고 동의를 요청해볼 수 있다고 합니다.
동의를 받으면 다행이고 만약 MG가 채무자를 매수인으로 변경해야 한다면 매수인이 고민해보고 거절할 위험도 있다고 합니다.
매수인 입장에서 잔금중 1억은 못 받은 상태인데 소유권이전등기를 해주면 매수인 입장에서의 리스크는 어떻게 하냐고 했더니
현금보관증 1억을 받고 점유하고 있다가 잔금시 1억 받으면 되지 않겠냐고 합니다.
또는 근저당설정 1억을 하는 방법도 있다고 합니다.
전세계약을 1억으로 하는 방법도 있지만 토지거래허가구역에서는 매수인 실거주조건에 불법이라 해당이 안된다고 합니다.
문의사항입니다.
(1) MG새마을 입장에서 상환예정이 2달 정도 남았다 하더라도 채무자를 매도인에서 매수인으로 안 바꾸고 동의해줄까요?
(2) 매도인 입장에서 잔금 중 잔여 1억에 대해서 어떻게 대처하는 게 가장 좋은가요?
MG 대출 정책과 해당 대출담당자의 재량에 따르겠지만, 상환이 어느정도 가능하다고 보여지면 바꾸지 않고 진행할 수 있으나 담보를 요구할 수 있습니다.
중개인 등 제3자에 잔금을 맡겨두는 등 이행을 담보해두면 될 것으로 보입니다.