최우선변제권과 특약근저당권리조항관련

Question

신축 오피스텔을 월세계약을 진행할때

오피스텔이 근저당이 설정되어있고

보증금이 5000만원이고

지역이 4800만원까지

최우선변제권이 적용되는

경기 화성지역일경우

(확정일자,실거주,전입신고는 모두 하는조건)

특약사항에 "현재 등기부등본상 근저당권설정된 상태이며, 권리변동 없이 유지하기로 한다"라고 되어있으면

최우선변제권 4800만원과 근저당권, 그리고 최우선변제권에 해당 안되는 나머지 200만원

이 3가지의 변제 우선순위가 어떻게 적용되나요?

Answer 1

안녕하세요. 박종혁 공인중개사입니다.

쉽게 설명드리겠습니다.

근저당권의 설정일자를 확인 하셔야 됩니다. 현재 2023년7월5일자의 최우선변제금액이 아닌, 근저당권이 설정된 연도 및 날짜를 기준으로

최우선변제금액을 적용받기 때문입니다. 이는 선순위설정권자를 보호하기 위함입니다

질문에서 말씀하신 사항으로 적는것이니 참고하시길바랍니다

1. 최우선변제금액인 4800만원

2. 근저당권설정금액

3. 우선변제권인 금액 200만원

이 배당순서라고 할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

경매로 넘어가고 낙찰이 되었을 때

1순위 최우선변제금 4,800만원

2순위 은행 (채권최고액) 배당

3순위 본인 배당

낙찰가에서 최우선변제금과 은행에 배당 이후 남은 금액이 있다면 본인에게 200만원 배당이 되고 남은 금액이 없다면 200만원을 배당받지 못합니다. 말소기준권리(근저당권) 이후 임차인은 낙찰자가 인수해야 할 대상이 아니기 때문에 낙찰자가 따로 200만원을 주지 않습니다.

Answer 3

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

우선 확인하셔야 할 부분이 근저당설정일 을 확인해 보셔야 합니다.

소액임차인의 기준 및 최우선변제금액의 기준일은 경매일도 계약일도 잔금일도 아닌 선순위담보물권 설정일 입니다.

또한 실무에서는 최우선변제금액 한도내에서 전액 돌려 받지 못하는 경우도 종종 있습니다.

낙찰금액의 1/2 이내에서 최우선변제금액 안분배당 하기 때문입니다.

문의 하신 변제 우선순위는,

1순위는 경매집행비용 / 2순위 최우선변제금액 / 3순위 당해세 / 4순위 근저당권등의 우선변제 순위 입니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 실제 경매진행시 소액임차인 최우선 변제를 통해 최대 4800만원이 다 될지는 확답할수 없습니다, 이유는 주택 최소매각대금이 9천이하로 떨어진다면 실제 최우선 변제 한도가 달라지기 때문이기에 이는 참고하셔야 합니다.

변제 순위는 최우선 변제로 4800만원을 받고 순위배당에 따라 근저당채권이 먼저 받은뒤 다음순위로 200만을 배당받게 됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

주어진 질문에만 순위를 정해보자면 최우선변제금액 4800만원이 1순위 , 근저당(채권최고액) 2순위 , 나머지 200만원이 3순위 입니다.