오피스텔 근저당과 최우선변제권 관련 문의

Question

오피스텔 근저당과 최우선변제권 관련 문의드립니다.

오피스텔 월세계약을 할 경우

매매가가 5억 5천~5억 7천정도 되는 오피스텔이

근저당이 수협으로 4억 5천 6백정도 잡혀있으면

문제가 될정도의 비율일까요?

그리고 화성지역으로 최우선변제권이 4800만원으로

알고있는데

5000만원이 보증금액이라면 4800만원까지는

혹여 문제가 생겨도 이상없이 반환받을수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 선순위 근저당이 있다는 건 경매진행시 임차권이 소멸되기 떄문에 위험요소는 늘 가지고 있습니다. 또한 단순 시세만을 기준으로 근저당의 위험성을 판단하기는 무리가 있습니다. 무엇보다 경매가 진행되면 실제 시세보다 낮은 금액으로 최저입찰금액이 정해지기 때문입니다. 질문에서 시세대비 80%라면 근저당은 위험수준으로 보입니다.

그리고 오피스텔의 경우 주거용이라면 주임법 적용이 가능하지만 업무용이라면 전입신고를 못하는 특약이 있을 경우 특별법 적용이 불가하므로 이부분을 먼저 확인하셔야 합니다.

또한 소액임차인 최우선 변제는 질문과 같이 보상가능합니다

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

대출금(등기부 채권최고액) + 보증금(본인 보증금 포함)이 해당주택 매매가이 70~8%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.

보수적으로 접근해야하므로 주택 매매가 5억5천 또는 5억6천으로 판단한다면

이론 상으로 대출금 + 보증금이 매매가의 70%가 넘어가고 80%도 넘어 갑니다. 안전하지 않다고 봅니다.

등기부에 말소기준권리(근저당 등) 설정 날짜와 최우선변제권 적용시기를 맞추어 경기도의 최우선변제금액이 얼마인지 확인해보기 바랍니다.

경매 시 소액임차인에 해당하고 대항력(전입신고+점유(거주))을 가지고 있다면 최우선변제을 가져 0순위로 가장먼저 배당받을 수 있습니다. 최우선변제금으로 보증금을 모두 배당받거나 일부만 배당받을 수 있습니다. 일부만 배당받는다면 권리순위대로 배당을 받기에 나머지 보증금을 모두 받거나 못 받을 수도 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

네 그렇습니다. 대출이 많은곳은 최우선변제금액만큼 보증금을 걸고 입주하시는것이 현명한 선택입니다. 단 대항력을 유지하고 있어야 합니다. 여기서 대항력이란 전입신고,확정일자,거주 3가지 요건만 충족하시면 됩니다.