우선 선순위 근저당이 있다는 건 경매진행시 임차권이 소멸되기 떄문에 위험요소는 늘 가지고 있습니다. 또한 단순 시세만을 기준으로 근저당의 위험성을 판단하기는 무리가 있습니다. 무엇보다 경매가 진행되면 실제 시세보다 낮은 금액으로 최저입찰금액이 정해지기 때문입니다. 질문에서 시세대비 80%라면 근저당은 위험수준으로 보입니다.
그리고 오피스텔의 경우 주거용이라면 주임법 적용이 가능하지만 업무용이라면 전입신고를 못하는 특약이 있을 경우 특별법 적용이 불가하므로 이부분을 먼저 확인하셔야 합니다.
이론 상으로 대출금 + 보증금이 매매가의 70%가 넘어가고 80%도 넘어 갑니다. 안전하지 않다고 봅니다.
등기부에 말소기준권리(근저당 등) 설정 날짜와 최우선변제권 적용시기를 맞추어 경기도의 최우선변제금액이 얼마인지 확인해보기 바랍니다.
경매 시 소액임차인에 해당하고 대항력(전입신고+점유(거주))을 가지고 있다면 최우선변제을 가져 0순위로 가장먼저 배당받을 수 있습니다. 최우선변제금으로 보증금을 모두 배당받거나 일부만 배당받을 수 있습니다. 일부만 배당받는다면 권리순위대로 배당을 받기에 나머지 보증금을 모두 받거나 못 받을 수도 있습니다.