오피스텔 월세 계약서 특약사항 봐주세요

Question

기본 특약사항에 안써있을 경우, 이정도 추가하려고 하는데 문제가 있거나 무리한 조항이 있나요?

• 계약일로부터 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야하며, 근저당 외 다른 대출 설정을 하지 않도록 한다.

• 임대차계약 기간 만료일에 새 임대차 여부와 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환한다.

• 임대차 기간 중 소유권이전, 근저당권이나 가압류 가등기 등이 생기면 임차인에게 즉시 통보한다.

• 옵션으로 제공된 에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스레인지에서 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.

Answer 1

기본 특약사항에 안써있을 경우, 이정도 추가하려고 하는데 문제가 있거나 무리한 조항이 있나요?

• 계약일로부터 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야하며, 근저당 외 다른 대출 설정을 하지 않도록 한다. ==> 무리한 요구사항이 되지 않습니다.

• 임대차계약 기간 만료일에 새 임대차 여부와 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환한다. ===> 당연한 요구입니다.

• 임대차 기간 중 소유권이전, 근저당권이나 가압류 가등기 등이 생기면 임차인에게 즉시 통보한다. ==> 적절하지만 임대인의 여건을 고려하여 판단해야 하고 미이행시 법적인 처분을 할 수 밖에 없습니다.

• 옵션으로 제공된 에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스레인지에서 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다. ===> 네 당연합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

• 계약일로부터 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야하며, 근저당 외 다른 대출 설정을 하지 않도록 한다.

  -> 필수적으로 넣으셔야 하는 항목으로 보이니다.

• 임대차계약 기간 만료일에 새 임대차 여부와 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환한다.

-> 해당부분은 법으로도 당연히 보장되는 부분이기 때문에 꼭 넣지 않아도 됩니다.

• 임대차 기간 중 소유권이전, 근저당권이나 가압류 가등기 등이 생기면 임차인에게 즉시 통보한다.

  -> 넣으시면 좋은데 해당 부분은 사실상 임차인 스스로도 정기적으로 등기부열람을 통해 확인이 가능한 부분이고 임대인 입장에서는 거부감이 느껴질수 있기에 중개사를 통해 조율을 부탁해보는게 좋을듯 합니다.

• 옵션으로 제공된 에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스레인지에서 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.

-> 임대인이 거부할 가능성이 높습니다. 보통은 하자 발생하면 실사용하는 임차인이 고의과실이 없고 노후화나 다른

사유에 따라 고장이 발생했다고 설명을 하는게 일반적으로 맞는 부분이고, 임대인이 거주를 하지 않고 사용을 하지

않는데 임차인의 과실입증을 한다는거 자체가 임차인의 책임과실을 피하려는 의사로 비추어질수 있습니다.

최초부터 해당 특약을 제시하지 않는게 좋을듯합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

임대인의 성향에 따라 무리한 조항이라고 볼 수도 있지만 일반적으로 무리한 조항은 없어보입니다.

• 옵션으로 제공한 가전제품이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담한다.

위 조항이 임대인 입장에서는 무리하다고 생각할 수도 있습니다. 임대인과 원만하게 협의하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

특약사항에 무리는 없어 보입니다만 임대인의 동의가 필요한 사항입니다.

• 계약일로부터 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야하며, 기존 근저당 외 다른 대출 설정을 하지 않도록 한다.

상기와 같이 기존에 근저당이 있다면 "기존"이라는 말을 덧붙이는 것이 필요해 보입니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

두번째 조항이 무리가 있을수 있습니다

보증금 금액이 적다면 가능하겠지만 그부분은 임대인과 협의를 하시는게 좋습니다