전유 면적이 아닌 테라스 누수책임은 누구한테 있나요?

Question

집합건물(빌라)에 1층 주차장 2층 테라스가 있는 집에 거주하고 있습니다.빌라에 하자가 있어 몇년째 테라스를 통해 지하주차장으로 물이 떨어져 하지관련 보수요청건으로 건축주와 실랑이하다가 건축주는 파산신청한 상태입니다.이번에 동대표가

이전 총무로 있다가 동대표가 되셨는데 해당 테라스는 전유면적이니 저희가 누수 공사비용을 들여 공사를 진행하라고 합니다.그래서 등기부등본,건축물 관리대장을 확인한 결과 테라스는 전유면적에 들어가 있지는 않습니다.

하지만 동대표는 저희집 거실로부터 테라스로 진입가능하고

테라스를 사용하고 있으니 저희 책임이라고 합니다.

저흰 이사초반부터 누수로 테라스를 제대로 사용해본적도 없고 지붕도 없고 변형을 가하지도 않았습니다.

이럴때 저희가 누수책임을 지고 수리하는게 맞는걸까요?

작은비용도 아니고 누수라는게 한번 고쳐서 되는게 아니니

또 새면 또 고치라고 할것 같아 걱정이 앞섭니다.

만약 수리를 하지 않으면 다른 세대에서 소송을 걸수도 있다는데 저희는 너무 억울합니다.

어떻게 하면 되는지 알려주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 배희정 변호사입니다.

대체로 전유부분의 하자로 발생한 손해는 해당 전유부분의 점유자가, 공용부분의 하자로 발생한 손해는 공용부분을 관리하는 아파트 입주자대표회의 등이 책임을 지게 됩니다. 따라서 전유부분과 공용부분의 구별이 하나의 쟁점이 되는 것입니다. 다만 손해의 원인이 불분명할 경우, 집합건물법상 추정 규정에 따라 공용부분에서의 하자에 의한 것이라고 보게 될 것입니다.

반면, 발코니에 설치된 난간의 경우 공용부분이라 판단한 사례가 있습니다. 다만, 이를 점유자와 아파트 입주자대표회의의 공동점유라 보아 공동책임을 인정한 것이 다소 특이한 점입니다. 반대로, 각 세대 내의 난방배관, 화장실 배수관 등은 전용부분인 바닥 등에 설치되어 있는 부분이므로 공용부분이라 보기 어려우리라 생각됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

테라스의 형태에 따라서 책임소재가 달라질 수 있겠습니다. 만약 테라스가 해당 세대에서 전용으로 사용하시는 공간이라고 하신다면 해당 세대에서 책임을 지는 것이 맞다고 판단됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 이성재 변호사/세무사입니다.

다툼의 여지가 상당한 것으로 보입니다. 테라스는 전용 구역으로 등기 되어 있지도 않고 해당 테라스에 대해서 실제 전용하고 있지도 않는다면 이에 대해서 공용부분으로 볼 수 있는 경우라고 주장하여 관리주체 등에 보수 등의 공동 책임이 발생하는 것이라고 주장해 볼 수는 있겠습니다만 추가 사실관계의 확인이 필요합니다.

Answer 4

안녕하세요. 정광성 손해사정사입니다.

건축주가 파산한 상태이기 때문에 테라스 부분을 전용 공간으로 볼 것인지 공용 공간으로 볼 것인지에 따라 수리비 부담이 달라지게 될 것 입니다.

건축물 대장상 전용 면적이 아니지만 공간 이용에 있어 전용으로 볼 가능성이 많아 보통 위와 같은 경우 테라스 사용 가구에서 비용을 부담하고 수리하는 경우가 많습니다.

이런 경우 가입하신 보험 중 일상생활배상책임 보험 처리 여부도 검토를 하고 있습니다.

소송의 경우도 전용 공간 여부에 대한 쟁점이 될 듯 하며 어떤 결과가 나올지는 장담하기는 어렵습니다.

누수의 원인이 테라스 자체가 아닌 테라스 외벽 등 건물 외벽쪽에 있다면 이런 경우는 대부분 공동으로 부담하여 처리하고 있습니다.