근저당이 설정된 부동산에 월세 계약시

Question

새로 이사 가게된 빌라 1.5룸인데요. 위치와 신축빌라 라는 점에서 계약하게되었습니다.

계약당시 여러번 고려해보지못하고 급한 마음에 계약했던게 계속 걸리네요

이유가 근저당 설정 때문입니다.

근저당권설정이 금액이 7억8천만원 되어있습니다.

집 주인은 2,3,4층 을 보유하고 계십니다.

이미 근저당설정된 집일경우 계약시 특약에 뭐라고 적어야할까요?

보증금은 1000만원 입니다. 소액보증금이라서 우선변제금액에 해당되어 문제가 없을까요?

혹시나 세금체납되어 보증금을 못받는 경우가 있다고 들었는데... 이런 경우가 생길까봐 걱정이 됩니다.

이미 계약한 특약사항에는 모두 임대인의 유리한 특약 들만 적혀있습니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

만약 경매에 넘어갈 시 최우선변제를 통해 우선배당 받을 것입니다. 아무리 세금이 체납된들 수억씩 되는 경우는 정말 드뭅니다.

걱정은 걱정을 낳습니다. 이사가서 행복하게 사실 생각만 하시면 되겠습니다. 추후 부동산 관련해서 걱정이 생기시면 언제든 질문해주세요~~

도움되셨다면 추천!!!!!!부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

보증금의 경우 소액임차인 최우선 변제에 따라 배당이 가능하나, 현재 다른 호수 임차인들의 보증금 역시 영향을 받기 떄문에 주어진 상황만으로 정확한 판단하기는 어려워 보입니다. 보통 전세의 경우 선순위 근저당 말소를 특약으로 하여 계약을 체결하지만 질문의 경우라면 해당 특약에 임대인이 동의할 것으로 보이지는 않습니다, 그리고 당해세등보다 최우선 변제가 우선배당되므로 실제 세금체납이 있더라도 문제가 되지는 않을것으로 보이나 계약시에 국세납입증명서 제출등을 요구하시면 좋을듯 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

소액임차인 최우선변제금액보다 보증금이 작은경우 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 취득하고 유지하신다면 보증금은 안전 합니다.