다주택 양도세 관련 질문이 있습니다.

Question

아버지께서 지방광역시에 다세대주택 1채가 있고 인구소멸지역인 시골에 거주하시는 주택이 1채 있습니다. 도시에 있는 다세대주택의 경우 거주 및 보유기간을 계산하면 25년도 넘은 것 같구요. 약 10년전에 집을 매매하시 않고 시골로 집을 지어 내려가셨습니다. 현재는 매매하고자하는데 매매도 잘 되지 않습니다. 대통령께서 세금을 많이 매긴다고 하는데 매매시 세금을 굉장히 많이 내야하는건 아닌지 걱정이 됩니다. 시골주택은 대지가 200평이고 건물은 30평이 조금 안 됩니다. 보유세가 오르거나 그러지는 않을까요? 팔리지도 않고 답답해 하십니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 현재 양도세유예중단의 실질적인 세부담은 규제지역(조정대상지역)내 2주택자 이상 다주택자 입니다. 질문과 같이 비규제지역내에서 2주택자는 양도시 양도세율 중과가 되지 않기에 현재 양도중과유예 중단에 따른 실질적인 세부담이 발생되지 않습니다. 그리고 보유세의 경우 유예중단이후에 버티는 다주택자들에 대한 규제목적으로 진행될 가능성이 높은데, 모든 주택보유자에 대한 부분이 아닌 고가주택이거나 실거주하지 않는 1주택자에 대해서 적용될 가능성이 높습니다. 결국 비규제지역내 2주택자에게 양도세나 보유세에 대한 중과부담이 발생되지는 않을것으로 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

아버님 상황은 다행히 세금 부담이 크지 않습니다. 지방광역시 다세대 주택 + 인구소멸지역 시골 주택 1채는 양도세 비과세 + 보유세 감면 혜택을 받을 수 있어 괜찮습니다.

5월 9일 규제는 규제지역 즉 서울 및 수도권에서 다주택자 일 때 해당되는 사항이라 문제 없어보입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

현재 아버지께서 2주택 상태라면 도시 다세대주택 매도 시 기본세율에 장기보유특별공제 적용 여부가 핵심입니다. 25년 이상 보유했고 실거주 요건을 충족했다면 장기보유특별공제로 최대 80퍼센트까지 공제 가능성이 있어 세 부담이 크게 줄 수 있습니다.

인구소멸지역 주택이 일정 요건을 충족하면 주택 수에서 제외되거나 중과 배제 대상이 될 수 있어 소재지와 취득 시점 확인이 중요합니다. 보유세는 공시가격 기준이라 대지 200평이라도 공시가가 높지 않으면 급격히 오르지는 않으며 정확한 세액은 양도가액과 취득가액 차이를 계산해봐야 합니다.