장인어른, 장모님께서 빌라를 짓는데, 제 와이프에게 부담부증여를 하려고 합니다.

Question

장인어른, 장모님께서 빌라를 짓는데, 제 와이프에게 부담부증여를 하려고 합니다.

현재 5층 짜리 빌라를 새로 짓고 계시고, 그 중 한 층을 제 와이프 명의로 증여하려고 합니다.

무상 증여는 아니고, 시가가 약 8억이라면 여기서 2억을 제외한 6억에 양도하려고 합니다.

이 경우,

1. 우선, 증여세나 양도소득세 이슈는 어떻게 발생하는지 궁금합니다.

2. 저희가 현금 1억을 갖고 있는데, 약 5억은 대출로 충당해야 합니다. 다행히, 서울 소재 빌라라서 실거주 의무는 없는 것으로 알고 있는데요. 일반 주담대를 활용하면 문제 없을까요?

3. 추가로, 대출 없이 차용증 등을 작성하는 방법으로도 소유권 이전이 가능할까요?

많은 답변 부탁드립니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.

걱정이 많으셨겠네요

1. 증여세 - 시가의 30퍼센트 또는 3억원 중 적은 금액의 이상의 차이가 나면 그 이익만큼 증여세가 부과됩니다.

8억의 30프로는 2.4억이므로, 6억에 매수하시면 차액이 2억원이므로 2.4억이내에 들어와 증여세가 발생하지 않을 가능성이 있습니다.

양도소득세 - 세무서에서는 부모자식간의 거래보다 " 시가보다 5프로 이상 저렴하게" 팔면 '부당행위계산부인' 규정을 적용합니다. 시가보다 5프로 이상 저렴하기에 8억으로 양도세가 부과될 가능성이 큽니다.

2. 가족간 저가양도의 사례가 될가능성이 크기에 그 조건에도 대출이 되는지 알아보셔야합니다.

3. 차용증을 인정하기위한 조건이 있는데요.

• 적정이자를 지급해야합니다. 적정 법정이자율 4.6프로

• 원리금 상환내역 입금 기록이 있어야합니다.

• 공증을 받거나 우체국내용증명을 보내두어야합니다.

위의 내용은 참고하시고 세부적인 사항에 따라 달라질수있으니 부동산 전문 세무서에 의뢰하시는게 나중을 위해서 필요할거같습니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 빌라 한 층 시가 : 8억

실제 양도가액 : 6억

차이 2억을 배우자가 싸게 산 이익 -> 증여로 보게 됩니다.

2억을 증여 재산으로 보아 증여세가 과세될 확률이 높습니다.

2. 해당 빌라가 서울 소재 주택이고 질문 내용처럼 입주자격이나 실거주 의무가 별도로 붙지 않는 일반 빌라라면 일반 주담대로 5억 조달 가능합니다.

3. 장인, 장모님이 6억에 팔겠다는 매매계약서를 쓰로 그 6억 중 5억을 장인, 장모님이 직접 빌려주고 차용증 작성, 배우자가 1억 자기자금 + 장인, 장모님에게서 빌린 5억으로 대금 지급했다는 흐름으로 구성하시면 되겠습니다.

Answer 3

1. 우선, 증여세나 양도소득세 이슈는 어떻게 발생하는지 궁금합니다.

2. 저희가 현금 1억을 갖고 있는데, 약 5억은 대출로 충당해야 합니다. 다행히, 서울 소재 빌라라서 실거주 의무는 없는 것으로 알고 있는데요. 일반 주담대를 활용하면 문제 없을까요?

3. 추가로, 대출 없이 차용증 등을 작성하는 방법으로도 소유권 이전이 가능할까요?

===> 양도소득세 문제는 개인별 여건 등에 따라 매우 다양한 만큼 가급적 주변 세무사 사무소를 방문하여 상담을 받아 보시기 바랍니다. 그리고 대출문제도 마찬가지입니다. 그리고 서울에 있는 빌라인 경우 투기과열지구에 있는 만큼 매도시 2년 보유 의무가 발생되는 점도 고려하여 보시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 공인중개사입니다.

부담부증여는 채무 인수 금액에 대해서는 양도로 보고 나머지 금액은 증여로 보아 세금이 각각 계산됩니다.

이 구조에서는 양도소득세와 증여세가 동시에 발생할 수 있어 사전 세무 검토가 중요합니다.

Answer 5

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

부담 부 증여를 할 경우 세금과 대출, 차용증까지 살펴보겠습니다.

1. 증여세 및 양도소득세 이슈 ==>

부담 부 증여 시 빌라 시가 8억 원 중 채무 액 6억 원은 양도로 보아 장인 어른, 장모님께 양도소득세가 부과되며, 남은 2억 원은 양도로 보아 장인 어른, 장모님께 양도소득세가 부과되며, 남은 2억 원은 와이프 분께 증여세가 발생합니다.

• 증여세 : 와이프 분께서는 5 천만 원 증여 공제 후 약 1억 5 천만 원에 대해 증여세(약 2 천만 원)를 납부하시게 됩니다.이전 증여 내역이 있다면 합 산 되니 주의가 필요합니다.

• 양도소득세 : 장인 어른, 장모님께서는 빌라 의 취득 가액 및 경비 등을 고려하여 채무 액 6억 원에 해당하는 양도 분에 대해 양도소득세를 부담하게 됩니다 정화한 세금은 세무 전문가와 상담이 필수입니다.

주택 담도 대출 활용 방안 ==>

서울 빌라 의 경우 실 거주 의무가 없는 대출 상품을 활용하여 주택 담보 대출을 받을 수 있습니다.

• 대출 가능성 : 5억 원 대출은 와이프 분의 소득 및 신용도, 기존 대출 유무에 따라 한도가 결정됩니다. DSR 등 심사 요건 충족이 중요하며, 대출 상담 시 실 거주 의무 조건 여부를 반드시 확인하셔야 합니다.

대출 없는 차용증 작성 방식 ==>

6억 원이라는 큰 금액을 대출 없이 차용증으로 소유권을 이전하는 것은 세무 당국으로 부 터 증여로 간주될 위험이 매우 높습니다.

• 증여 간주 위험 : 와이프 분께서 6억 원에 대한 명확한 상한 능력, 적정한 이자 지급 및 실제 상환 내역이 증 빙 되지 않으면, 과세 당국은 이를 증여로 판단하여 증여세를 부과할 수 있습니다. 따라서 이 방식은 매우 신중하게 접근해야 하며, 대출을 이용하는 것이 일반적으로 더 안전합니다.

결론적으로, 증여세와 양도소득세 관련하여 건 건이 다른 결과가 나올 수 있으므로 세무 전문가와 심 층 상담을 통해 정확한 세액과 절세 방안을 모색하시길 권해드립니다. 주거래 은행 등 여러 금융기관에서 와이프 분 명의의 대출 가능 여부와 조건을 미리 확인해 보시고 , 차용증 방식은 세금 문제 발생 가능성이 크므로, 실제 상환 능력과 계획이 확실하고 전문가의 조언을 받는 경우에만 고려하시는 것을 권해드립니다.

Answer 6

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

일단 말씀하신 내용은 부담부증여보다는 저가 양수도에 가깝습니다

다시말해 시가보다 저렴하게 매수하는 형식으로 보여짐니다.

특수관계인이 시가 보다 싸게 거래가 이루어졌을 경우 국세청은 차액을 증여로 볼 가능성이 매우 큼니다.

8억에서 실제 지급액 6억을 뺀 2억에대해 증여의 대상이고 5천을 제외한 1.5억에 대해 증여세를 납부하셔야 합니다.

무엇보다 시가 8억이라 말씀하셨는데 신축빌라는 산정기준이 까다로와 감정평가를 받아보시는게 세금 폭탄을 피하는 길입니다.

대출을 활용하는 방법도 좋긴 하지만 외상매매의 형식을 빌려서 진행하는 것도 고려해보시것도 추천드립니다.

외상매매의 자세한 내용은 세무사님과 상의해보시는 걸 추천드립니다.

꼭 득이되시는 방향으로 진행되시길 기원합니다.