신축 전세인데 수리는 다 임대인이 해야하나요?

Question

신축 빌라에 현세입자가 전세로 2019년도 3월에 입주해서 2022년 8월까지 3년 조금 넘게 살다 나갈예정입니다.

새로운 세입자가 9월에 입주 예정이고 현장확인 후 임대인에게 몇가지 수리를 요구했는데요.

임대인인 제가 가서 확인해보니,

1. 방 하나에 현세입자가 설치한 에어컨에서 물이 터졌는지 물얼룩 같은게 좀 크게 있었구요.

2. 화장실 수전이 고정되어있지 않고 심하게 덜렁덜렁 거립니다. 물은 나오긴 하더라구요.

3. 부엌 수전도 고정되어있지 않고 덜렁거립니다. 역시 물은 나오구요.

4. 부엌 후드도 고장 났다고 하는데 입주초반에 작동이 잘 안됬다고 하더라구요. 자기가 as를 불렀는데 그 후에 또 안되서 안썼다라고 하더군요.

그래서 다음 세입자가 이 부분들에 대해서 수리를 원하니 나갈때 다 원상복구 하시라고 하니까. 현재 세입자분이 자기가 왜 하냐고 원래 다 집주인이 하는거다. 벽지는 자기 과실이니까 도배는 반반으로 해주겠다. 후드랑 수전은 노후되서 그런거다 라고 하시는데요.

임대인 입장에서는 벽지는 당연히 본인이 에어컨으로 얼룩만들었으니 본인부담으로 교체해야한다고 생각합니다.

후드랑 수전은 노후라고 하기엔 신축으로 첫 입주해서 이제 3년 좀 넘었는데 말도 안된다고 생각하구요.

그리고 애초에 수전이든 후드든 입주초반에 하자로 문제가 있었으면 집주인에게 통보를 했었어야한다고 생각하는데 임대인에게 통보도 안했으니 세입자 과실이라고 생각합니다. (솔직히 말 안하면 이게 쓰다가 고장을 낸건지 원래 하자가 있었던건지 임대인은 알수가 없잖아요)

부동산에 문의해보니 법에 정확히 명시된건 없지만 당연히 파손한건 세입자가 수리하고 나가야하는거고 수전같은 소모품도 세입자가 수리하고 나가는거다. 누수나 변기, 보일러 같은건 임대인이 수리한다 라고 하시더라구요.

근데 현 세입자는 원래 집주인이 다 수리하는거라고 하면서 자기는 수리 못한다고 하면서 계속 법대로 하라고 하네요.

그래서 문의 드립니다.

1. 정말 임대인이 전부 수리해야 하는건가요?

2. 계약서 특약사항에 “임차인은 계약당시 임대건물의 원형을 기간만료시까지 보전할 책임을 지며 소모품 사용중 파손시는 임차인이 수리하여 사용하되 임차인의 책임없는 노후 시설의 고장 및 파손은 임대인이 수리한다." 이렇게 적혀있는데도 임대인이 수리해야하는건가요?

3. 만약 세입자가 계속 수리를 거부하면 어떻게 해야하나요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

1.

임차인은 특별한 사정이 없는 한 임대차 종료 시 임차목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하여야 합니다. 다만, 부동산 임대차계약 종료 때 임차인이 부담하는 이러한 원상회복의무에 통상의 손모로 인한 부분은 포함되지 않습니다.

상대방은 벽지를 제외한 나머지가 통상의 손모이고, 벽지 부분에 대하여는 과실을 인정하되 원상회복의무의 일부만을 지겠다는 주장을 하고 있습니다.

다만, 질문자님의 기재내용에 따르면, 이들은 통상의 손모가 아닌 것으로 보이며, 벽지부분은 명백히 임차인의 과실로 인하여 발생한 부분인바 최소한 벽지에 대한 완벽한 원상회복의무는 임차인에게 부담시킬 수 있을 것으로 보입니다. 그 외 부분에 대하여는 임차인과 질문자님 간 평행선을 달리고 있어 통상의 손모인지 여부에 대한 법원의 판단을 받아야 하겠습니다.

2. 1번에서의 법리를 명문화한 것으로, 현재는 "임차인의 책임없는 노후시설의 고장 및 파손"인지 여부에 대하여 서로 다툼이 있는 상황입니다.

3. 질문자님의 주장을 관철시키기 위하여 위 비용을 보증금에서 공제하고, 임차인이 소송을 걸도록 하거나, 보증금을 지급하되 원상회복비용에 대한 청구소송을 진행해야 하겠습니다.