사무실 세입자가 말을 번복하고 안나가는데 어떻게 해야 할까요?
사무실 월세계약만기에 맞춰서 매매계약을 진행했습니다. 세입자에게는 매매계약이 진행될거고 진행되면 계약만기에 맞춰 계약종료해야 함을 사전에 알려드렸고 네 알겠습니다라는 답을 받은 후에 매매계약을 체결했습니다. 그 와중에 월세가 미납되어 연락드렸더니 보증금에서 차감할수 있냐고 해서 알겠다고까지 했습니다. 당연히 만기에 나간다고 생각을 했습니다. 그런데 그날 오후에 갑자기 자기가 알아보니 10년까지는 있을 수 있다고 이사를 가지 않고 더 있겠다고 주장을 합니다. 계약만기는 3월초이고 더 있겠다고 연락온게 2월 중순 오후입니다. 세입자의 주장대로 이게 맞는걸까요? 설령 이 주장이 잘못됐다 한들 안나가고 버티면 매매계약이 정상적으로 이루어 질수가 없어 손해가 크게 생길듯 한데 방법이 없을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 임차인 주장대로 상가임대차는 계약갱신청구권 10년이 보장되기에 임대인이 마음대로 계약을 해지하고 퇴거를 요구할수 없습니다.
다만, 질문에서는 두가지로 인해 계약해지를 주장할수 있어 보입니다.
1, 계약은 당자자간 의사합치가 되면 성립하기 때문에 이미 임차인과 퇴거를 합의하였다면 계약이 성립되었기에 퇴거를 주장하실수 있습니다, 물론 임차인이 이를 부정하면 합의된 사항에 대한 입증이 필요합니다.
2. 현재 월세를 체납하였다면 상가임대차에서는 3기에 달하는 월세를 차감하면 임대인은 계약해지 통보가 가능합니다.
이 두가지 상황을 고려하시면 되나, 2번의 경우 보증금 차감을 합의하였기에 해당 합의전까지 미납기간이 3개월은 되었어야 적용될듯 보이며, 1번의 주장이 가장 유리해보입니다.
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만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
그런데 그날 오후에 갑자기 자기가 알아보니 10년까지는 있을 수 있다고 이사를 가지 않고 더 있겠다고 주장을 합니다. 계약만기는 3월초이고 더 있겠다고 연락온게 2월 중순 오후입니다. 세입자의 주장대로 이게 맞는걸까요? 설령 이 주장이 잘못됐다 한들 안나가고 버티면 매매계약이 정상적으로 이루어 질수가 없어 손해가 크게 생길듯 한데 방법이 없을까요?
==> 임차인의 주장은 합법적입니다. 그러나 임대차계약이 상임법에 적용되는지부터 확인이 필요합니다. 일반적인 사무실인 경우 상임법 적용대상이 되지 않는 사무실도 많기 때문입니다. 이러한 부분에 문제가 없다면 다음은 임차인이 계약을 종료하기로 하였다면 거래안전을 위하여 준수해야 하는 사항입니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
우선, 세입자의 주장은 잘못된 것입니다. 임대차 보호법상, 임대차 계약이 만료되면 임차인은 임대차관계를 유지할 수 있는 권리가 없습니다. 임대차 계약이 만료되기 전에 임대인이 임차인에게 계약 해지를 통지하고, 임차인이 이에 동의하거나 응답하지 않으면, 계약 만료일에 임차인은 퇴거해야 합니다. 만약 임차인이 퇴거하지 않을 경우, 임대인은 명도소송을 제기하여 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 있습니다.
따라서, 세입자가 10년까지 있을 수 있다는 주장은 법적 근거가 없으며, 임대인의 재산권을 침해하는 불법 행위입니다. 세입자가 나가지 않을 경우, 임대인은 다음과 같은 방법으로 대처할 수 있습니다.
세입자와 대화를 시도하여 원만한 해결을 모색합니다. 세입자의 사정을 고려하여 임대 기간 연장이나 월세 조정 등의 협상을 시도합니다.
세입자가 협조하지 않을 경우, 내용증명 우편을 통해 계약 만료일, 퇴거 요구 및 가능한 법적 조치에 대한 정보를 명시하여 통지합니다. 내용증명 우편은 법적 증거로 활용될 수 있습니다.
세입자가 계약 만료 후에도 나가지 않을 경우, 명도소송을 제기합니다. 명도소송은 임차인을 강제로 퇴거시키기 위한 법적 절차입니다. 명도소송을 제기하기 위해서는 계약서, 내용증명 수신 확인, 통지와 퇴거 요구에 대한 응답 등 관련 서류를 준비해야 합니다. 법률 전문가의 조언을 받아 소송 절차를 준비하는 것이 좋습니다.
이러한 방법을 통해 세입자를 내보내고, 매매계약을 정상적으로 이행할 수 있기를 바랍니다.
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