분양권 공동명의를 단독명의로 증여시 취득세와 양도세는 얼마나 될까요?
현재 3주택 + 공동명의 분양권 1개 보유중.
해당분양권은 19년 12월 3일 이전에 계약한 건으로 취득세 1.1%로 알고 있습니다.
계약당시부터 공동명의로 진행하였으나,
향후 등기 진행 후 임대시 와이프 지분에 따라
간주임대료 등 임대료 400만원 이상시 의료보험 등등
여러가지 세제 이슈가 때문에...
해당 분양권을 공동명의에서 단독 명의로 변경을 위한
대략적인 시물레이션해본 결과에.특이사항이 없는지 검토 부탁드리겠습니다.
- 공동 명의 분양권 지분 50대 50.
- 분양가 대략 4억 (대출없이 중도금 자납 완료, 잔금 1.2억 정도 남은 상태)
- 현재 프리미엄 4억 (동일 타입 실거래가 8억)
- 현재 상태 취득시 취득세 1.1%로 440만원.
- 2년 후 일반과세 양도세(조정지역 중과 제외 가정)
- 인당 2억 양도차익에 따른 기본공제, 양도세 38%적용
인당 양도세 6120만원 예상.
만약 와이프 지분을 증여 받아 단독 명의 진행시
취득세 본인 지분 1.4억 + 잔금 1.2억 = 2.6억의 1.1%로 286만원.
증여받은 지분 1.4억 + 프리미엄 2억 = 3.4억의 12.4%로 4216만원.
부부 증여시 5년 이후 현시세 8억 양도시
본인 지분이었던 2억 양도차익에 대한 양도세 6120만원 발생 예상하오나, 취득세 4126만원이 경비로 차감된다면 양도세 4382만원 예상.
증여시 프리미엄 반영 방법?
증여계약서에 실거래기준 양도차익의 절반?
증여 후 증여받은 지분에 대한 취득세 12.4%?
5년 후 양도시 양도세 계산에 증여반은 지분의 취득세가 경비로 차감되는지?
증여받은 지분의 프리미엄도 양도가액으로 계산하는건지요.
추가 시세차이 고려없이 현시세로만 5년 후 양도한다면,
공동명의를 단독명의로 변경하는게, 전체적으러 4천정도 이익 같은데...제가 맞게 계산한건지 확인해주실수 있을까요?
잘부탁드리겠습니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 증여세는 증여일 당시의 시가평가액에 대하여 과세되는 것이므로, 일정한 평가 기간 내의 매매사례가액이 존재할 경우 그 금액이 시가로 인정됩니다. 평가 기간은 거래일 전 6개월에서 거래일 후 3개월까지로 총 9개월 동안입니다.
2. 증여계약서와 양도차익은 아무런 관련이 없습니다. 증여재산의 증여일 당시 시가평가액 중 증여비율만큼이 증여재산가액이 될 것입니다.
3. 분양권을 증여하는 경우는 증여계약서상의 계약일을 분양권의 취득일로 봅니다. 2020년 7월 10일 이전에 분양 계약을 체결했어도 같은 달 11일 이후 배우자에게 증여했다면 분양권도 주택으로 간주하기 때문에 증여계약일을 취득일로 간주해 취득세 중과 예외가 적용되지 않을 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
4. 증여로 취득할 당시의 취등록세는 필요경비에 산입하며, 증여세는 필요경비에 해당하지 아니할 것으로 판단됩니다.
5. 증여받은 재산을 5년 뒤에 양도하시는 경우 양도소득세 계산 시 취득가액은 증여일 당시 증여재산가액입니다.
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