재개약이 아직 확정되지 않았지만 조합의 움직임이 활발해서 올 봄에 확정될 것 같습니다.
이미 1주택을 보유하고 있습니다.
작년 연말에 재개발을 준비하고 있는 빌라를 1채 구입했습니다.
재개발이 추진중인 빌라는 입주권이라고 할 수 없는 거라고 하는데..
입주권이 되는 시기는 언제입니까?
그리고 입주권의 차이는 무엇입니까? 입주권은 주택에 포함되지 않는 건가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
재개발리 추진중이라면 진행단계를 확인해 보세요.
조합원의 지위에서 관리처분인가가 나면 기존주택이 철거되지 않아도 주택이 멸실된 것으로 봅니다.
이때부터 조합원 입주권이 생기는 거고요.
입주권이 되는 시기 : 관리처분인가가 났을때부. 1주택 상태에서 빌라를 구입하셨으니
1가구 2주택이고 조합원 지위가 입주권으로 바뀌어도 주택수에 포함.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
관리처분계획의 인가 전이라면 한 세대 한 토지나 주택을 보유하는 경우에는 대부분 조합원 자격이 부여됩니다.
입주권의 경우, 아래의 조건을 따릅니다
1. 종전의 건축물 중 주택을 소유한 자
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적
이 90제곱미터 이상인 자
3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용
최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다
만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액
은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다.
4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지는 적용하지 아니할 수 있다.
5. 도시재정비법 제11조 제4항에 따라 재정비촉진계획에 따른 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택에 관한 보상을 받은 자
*제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해
당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분
양대상자로 본다.
1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후다세대주택으로 전환한 경우
2. 법 제39조 제1항 제2호에 따라 여러 명의 분양신
청자가 1세대에 속하는 경우
3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로소유한 토지의 지분이 제1항 제2호 또는 권리가액이 제1항 제3호에 해당하는 경우는 예외로 한다.
4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 여러 개의 필
지로 분할한 경우
5. 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 예외로 한다.
6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축
하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖
에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는
경우* 제1항 제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항 제3
호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느하나에 해당하는 토지는 포함하지 않는다.
1. 「건축법」 제2조 제1항 제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지
2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는
토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후
그 건축물과 분리하여 취득한 토지
3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지
*제1항부터 제3항까지에도 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.
정리하자면,
1. 90미터 제곱 이상의 건축물을 갖고 있어야만 나온다.
2. 권리 산정일 이후의 신축 다세대 주택 보유자는 분양권이 나오지 않는다.
여기까지는 기본적인 내용이죠? 당연히 아는건데? 라는생각을 하실 수 있어요.그러면 여기서 의문이 생기죠... 어? 누구는 작은 다세대주택 빌라를 사도 입주권이 나온다던데?
그건 바로 많이들 놓치고 계시는 신조례 /구조례 조건 때문입니다!
신조례/구조례는 위의 두가지 입주권 조건보다 우선적으로 적용되는 내용입니다.
4. 입주권 유무에 가장 중요한 신조례와 구조례!
2010년 7월 15일을 기점으로 서울시 도시 및 주거환경 정
비조례가 개정되어, 본인이 신조례에 해당이 되는지 구조
례에 해당이 되는지를 정확하게 파악해야 합니다!!
신조례에 해당되기 위해서는 완전 처음으로 재개발 지역으로 지정이 되거나, 재개발 지정 구역이 완전히 해제된 후재지정이 되어야 해요. 이를 반드시 알고 계셔야 해요.
- 구조례의 경우
2010년 7월 15일 이전에 최초로 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전규정(도정법 제27조 및 제28조를)에 따른다(부칙 제1조2항). 이 구조례에서는 2003년 12월30일 이전에 소유권이 분리된 경우만 분양대상자를인정하고 있다.
-신조례의 경우
2010년 7월 15일 이후부터 신조례 적용대상 사업장은 권리산정기준일 이전에 소유권이 분리된 경우에는 분양대상자가 된다.
권리 산정 기준일은, 재개발에 대한 규제를 완화하기 위해, 2010년부터 신조례 적용 시 소유권 분리에 대한 기준을 정하려 새롭게 지정된 기준일 입니다.
즉, 구조례에 해당하는 경우는 소유권 분리 후 매매한 주택은 2003년 이전의 것만 분양권이 나오며 나머지는 청산대상자라는 점! 이걸 모르고 많은 분들이 후회를 합니다.
반대로 신조례에 해당하는 경우, 권리산정 기준일 이전에만 소유권이 분리되면 충분히 분양권이 나올 수 있다는 말이죠?
물론 조합원 수에 따라서 다르고, 100% 나온다는 보장은아니지만 나올 확률이 극도로 높습니다.