재개발 예정 구역 내 신축 빌라 매매 관련 문의 건

Question

재개발 구역내 신축 빌라를 매수하고자 하는데 해당 빌라가 준공 승인까지 나고 사용승인/ 보존등기를 아직 못 친 상황이라고 합니다. 해당 구역은 현재 연번부여 중으로 권리산정일은 곧 잡히지 않을까 예상되는 상황입니다.

1. 준공승인은 받았기 때문에 권리산정일 내에 보존등기를 못 쳐도 현금 청산 대상이 되지 않는 것인지 궁금합니다.

2. 물건이 등기를 아직 못친 상황에 저는 은행 대출을 받아서 잔금을 쳐야하는지라, 빌라는 등기를 못친 상태면 대출이 안 나온다고 하여, 매수 하게 되면 계약금 중도금 넣고 등기치기를 기다려야 하나 생각하고 있습니다. 입주가 급하지는 않은 상황이라 이렇게 진행 해도 안전한지 궁금합니다.

3. 1번 내용에서 연결되는 내용으로 혹시라도 권리산정일 전에 등기를 못쳐 현금청산 대상이 될 경우 계약금과 중도금을 보호하기 위해 해당 물건이 현금 청산대상이 되면 계약금과 중도금을 반환한다 라는 내용를 계약서에 넣고 싶은데 가능할지 궁금합니다.

4. 주변 부동산에 여쭤보니 해당 물건은 구축빌라끼리 모여 재건축을 해서 지은 신축빌라 이고 당시에 은행에서 돈을 빌려서 작업을 진행, 신규 일반 분양한 금액으로 빌린 돈을 갚는 계획이였는데, 아직 해당빌라의 일반분양 물건이 많이 나가지 않아 빚을 못 갚았는지 조합원들도 입주를 못하고 있는 상황이다. 라고 하셨습니다. 제가 잔금을 치고 들어가면 그래도 제 물건은 담보에서 빠질거다 하셨는데 이게 어수선하지만.. 문제없는 상황인지 궁금합니다.

5. 제가 이해한 바로는 은행에 빚이 꽤나 남은 상황에 조합원들도 정상 입주를 못하고 있는 상황인데 등기는 칠 수 있는건가 싶습니다.. 위치가 꽤나 좋은 물건이라 고민이 많이 되는 상황입니다.

고견 부탁드리겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

준공을 받았어도 향후 지자체의 권리산정일 소급 지정에 따라서 현금청산이 될 수 있으며 미등기 상태에서 은행 전세 및 담보대출이 원천적으로 불가능합니다. 계약금과 중도금을 다 돌려준다는 특약을 넣었더라도 이미 은행 빚을 못 갚아서 조합원 입주까지 막힌 건축주의 자금 사정상 사고발생 시 돈을 돌려받지 못할 확률이 매우 높아 보입니다. 잔금을 치르면 담보에서 빠질것이라는 말은 거짓일 확률이 높으며 은행이 대출금 전액 상환 전까지 근저당 말소를 거부하고 있어 잔금을 다 내고도 집이 경매로 넘어갈 수 있는 극도로 위험한 매물로 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

상기 질문하신 5가지에 따라 번호별로 답변을 달아 보겠습니다. 제가 알고 있는 사실에 대해 답변을 드리니 100% 완벽하지는 않더라도 참조가 되셨으면 좋겠습니다.

1. 준공승인(사용검사)을 받았더라도 권리산정기준일 이후에 소유권이전등기(또는 보존등기)가 완료된다면 현금청산 대상이 될 위험이 매우 높습니다.

2. 등기가 나지 않은 상태에서 계약금과 중도금을 넣고 대기하는 것은 매우 위험하며 권장하지 않습니다. 일반적인 신축 빌라라면 단순 행정 절차 지연일 수 있지만, 본 물건은 아래 4번에서 언급하신 채무 문제가 얽혀 있기 때문입니다. 즉, 돈 먼저 넣는 것은 완전히 비추입니다. 대출을 받아서 잔금을 치를 수 있는 '소유권 보존등기 완료 및 이전등기 가능'시점까지 계약을 미루는 것을 추천 합니다.

3. "권리산정일 전까지 등기가 완료되지 않아 현금청산 대상이 될 경우, 계약을 무효로 하고 수령한 계약금 및 중도금 전액을 즉시 반환한다"라는 특약은 법적으로 작성 가능하며 반드시 넣어야 하는 필수 조항입니다. 그러나 이 특약을 넣더라도 매도인의 재정 상태나 신용을 전적으로 믿을 수 없다면 리스크는 여전히 존재합니다.

4. 부동산은 현재 상태를 조금 미화하여 표현한 것이며, 사실상 이정도 말이 나올 정도라면 사업장 전체가 엄청난 금융 위기에 직면해 있다는 것입니다. 즉, 심각한 부실 수준입니다.

5. 종합적으로 보면, 현재 상태에서는 정상적인 등기는 어렵다고 보시는 것이 좋습니다. 내 돈 넣고 내 소유권 주장이 안되는 상황에 직면하고 싶은 매수자는 아무도 없을 것 입니다. 즉, 정식등기가 가능해지는 시점까지는 "폭탄" 이라고 생각하시고 계약을 미루시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 준공이 났더라도 권리산정일 기준 구분 소유권이 확보되지 않으면 현금청산 위험이 매우 높습니다.

2. 추천하지 않습니다. 매우 위험합니다.

3. 특약 넣는 것은 가능 하나 실제 돈을 돌려받을 수 있는가는 별개의 문제입니다.

4. 주변 부동산 말대로라면 이 건물은 현재 공동담보 또는 프로젝트 파이낸싱 대출로 묶여 있을 가능성이 큽니다.

5. 구조적으로 등기는 칠 수 있으나 부실등기가 될 확률이 높습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

권리산정일 전까지 구분소유권이 완벽하게 정립되지 안으면 향후에 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 등기가 없는 상태에서 계약금과 중도금을 지급하면 법적 보호를 받기가 어렵고 특약을 쓰더라도 매도자가 파산하면 회수가 불가능합니다. 조합원들조차 입주를 못하고 있는 상황은 대출금 연체나 공사비 갈등으로 인해 건물이 통째로 공매나 경매에 넘어갈 수 있는 위험한 상태입니다. 내가 잔금을 치르더라도 전체 채무 규모가 커서 내 호수의 담보가 깨끗하게 말소되지 못한 채 등기가 날 확률이 높습니다. 즉 리스크가 자산 가치를 집어삼킬 만큼 위험하므로 구청의 확실한 확인과 은행의 담보말소 확약서가 없다면 매수를 보류하시는 것을 권장드립니다. 감사합니다.